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신축 빌라·상속 땅, 등기 없어도 압류됩니다: 미등기 부동산 회수의 기술 신축 빌라·상속 땅, 등기 없어도 압류됩니다: 미등기 부동산 회수의 기술 – 김팀장채권추심상담소신축 빌라나 상속받은 땅이 있는데도 등기를 일부러 미루면서 버티는 채무자들을 저는 현장에서 수도 없이 봤습니다. “등기가 없으니 압류 못 하시죠?”라고 웃는 채무자도 있었지만, 이 말은 절반만 맞는 이야기입니다. 제가 25년 동안 악성 채무자들을 상대하며 가장 많이 써온 무기 중 하나가 바로 미등기 부동산 압류 전략입니다. 눈에 보이는 건물이라면 방법이 반드시 있습니다.I. 등기가 없어도 압류는 가능합니다채무자들이 흔히 믿는 것이 “등기부가 없으니까 채권자가 못 건드린다”는 착각입니다. 실제로는 법원이 채권자 보호를 위해 마련해둔 장치가 따로 있습니다. 저는 미등기 건물이더라도 현장에서 건물 외형이 갖춰져 있고..
채무자 통장에 이미 압류가 걸려있다고요? 포기하지 마십시오. 회수 기회는 남아 있습니다 채무자 통장에 이미 압류가 걸려있다고요? 포기하지 마십시오. 회수 기회는 남아 있습니다 – 추심의 신채무자 재산을 확인해보니 이미 다른 채권자가 가압류를 걸어놓은 사실을 알고 포기해버리는 경우가 많습니다. 하지만 저는 25년 동안 수천 건의 현장을 다니며, 이런 상황이 오히려 회수 가능성을 확인한 신호라는 것을 반복해서 경험했습니다. 재산을 다시 찾을 필요 없이 이미 드러난 지점을 활용하는 것이 실무의 핵심입니다. 이럴 때 저는 바로 회수 구조를 이해시키고, 어떻게 합법적으로 참여하는지부터 안내합니다.I. 선순위 압류가 있어도 늦지 않은 이유다른 채권자가 먼저 가압류를 걸었다는 것은 그 재산에 실제 자금이 존재한다는 의미입니다. 많은 분들이 이미 끝났다고 생각하지만, 실무에서는 후순위 채권자도 참여할 수..
왜 차용증 갖고도 돈을 못 받나요? 공증·기한이익상실·연대보증이 답입니다 왜 차용증 갖고도 돈을 못 받나요? 공증·기한이익상실·연대보증이 답입니다 – 김팀장채권추심상담소채권자분들이 가장 억울해하는 순간이 있습니다. 분명 차용증도 챙겼고, 계좌이체 내역도 남아 있는데 채무자가 약속일을 넘겨도 아무것도 못 하고 바라만 보게 되는 상황입니다. 법원에 가면 “소송을 하십시오”라는 말만 듣고, 정작 소송을 진행하면 몇 달에서 1년은 그냥 사라집니다. 이 사이에 채무자는 이미 재산을 빼돌리고 모습을 감춰버립니다. 저는 25년 동안 전국의 채권 사건을 직접 다루면서, 차용증만 믿고 있다가 돈을 떼이는 장면을 셀 수 없이 봐 왔습니다. 그래서 저는 차용증을 ‘시작점’ 정도로만 보고, 진짜 회수력은 문서의 구조에서 나온다는 것을 강조합니다.문서가 채무자의 행동을 통제해야 합니다. 계약서에 어..
장인어른이 세입자라고요? 99%는 가짜입니다: 가족 위장 임차인 판별 전략 장인어른이 세입자라고요? 99%는 가짜입니다: 가족 위장 임차인 판별 전략 – 김팀장채권추심상담소전입세대 열람을 확인했는데, 채무자의 장인어른·장모님·부모님이 선순위로 전입돼 있다면 대부분의 채권자들은 그 순간 마음이 먼저 무너집니다.“가족이면 더 강한 세입자 아냐?”, “보증금까지 챙겨야 낙찰이 될 텐데… 그럼 나는 0원인가?”하지만 25년 현장에서 보면 이런 가족 전입은 거의 대부분 위장입니다.실제 돈이 오간 적도 없고, 법원에서 임차인으로 인정될 가능성도 거의 없습니다.저는 이 패턴을 수백 번 넘게 똑같이 확인해 왔습니다.I. 법원은 가족 간 임대차를 원칙적으로 인정하지 않는다채무자가 주장하기는 쉽습니다.“장인어른이 보증금 2억 원 내고 들어오셨다.”하지만 법원은 가족 간 동거를 대부분 ‘호의적 거..
3,000만 원 이하이면 이행권고, 그 이상이면 지급명령? 실무 기준 총정리 3,000만 원 이하이면 이행권고, 그 이상이면 지급명령? 실무 기준 총정리 – 김팀장채권추심상담소채무자에게 돈을 받아내려면 가장 먼저 필요한 것이 집행권원입니다.하지만 판결을 받으려면 시간이 너무 오래 걸리기 때문에, 실무에서는 이행권고결정과 지급명령을 활용해 빠르게 집행권원을 확보하는 방식이 널리 사용됩니다.두 제도는 비슷해 보이지만, 실제 현장에서 사용할 때는 적용 범위·속도·송달 리스크가 완전히 다릅니다.25년 현장에서 두 절차를 수백 번 넘게 활용하면서 느낀 차이를 정확히 정리해 드립니다.⸻I. 금액 기준이 모든 것을 갈라낸다이행권고결정은 3,000만 원 이하의 소액 사건에서만 가능합니다.즉, 원고가 소액사건으로 소장을 제기했을 때 법원이 직권으로 내리는 조치입니다.반면, 지급명령은 금액 제한이..
보증? 서류만 잘못 써도 큰일 난다. 단순·근보증·신원보증 한 번에 이해하기 보증? 서류만 잘못 써도 큰일 난다. 단순·근보증·신원보증 한 번에 이해하기 – 김팀장채권추심상담소보증 채무는 누구나 한 번쯤 마주치는 문제지만, 정작 내용을 정확히 알고 있는 사람은 많지 않습니다. 저는 현장에서 수많은 보증 사건을 보면서 느낀 것이 있습니다. 사람을 믿고 보증을 서는 순간에는 별일 없을 것처럼 보여도, 실제 문제가 생기면 책임은 보증인이 대부분 떠안는다는 사실입니다. 그래서 보증은 법리보다 실제 위험이 어디에서 발생하는지를 이해하는 것이 더 중요합니다. 이번 글에서는 제가 상담과 추심 업무에서 반복적으로 마주하는 보증의 핵심을 정리합니다.⸻I. 단순보증은 가장 친숙하지만, 가장 위험하다단순보증은 주채무자가 돈을 갚지 못할 때 대신 갚아주는 구조입니다. 많은 분들이 “그냥 보증 좀 서달..
경매에서 절대 속지 말아야 할 ‘무상 거주 확인서’와 ‘가장 임차인’ 판별법 경매에서 절대 속지 말아야 할 ‘무상 거주 확인서’와 ‘가장 임차인’ 판별법 – 김팀장채권추심상담소채무자 부동산을 경매로 넘기면 가장 먼저 마주치는 것이 임차인 문제다.겉으로 보기에는 선순위 임차인이 있는 것처럼 보이는데, 막상 들여다보면 보증금이 존재하지 않는 임차인, 무상 거주 확인서를 작성한 임차인, 가장 임차인 등이 얽혀 있는 경우가 대부분이다.이 임차인들의 실체를 제대로 분석하지 못하면 채권자가 받을 배당금은 0원,반대로 정확히 분석할 수 있다면 배당금이 몇 배로 달라지거나, 낙찰가 자체가 바뀌는 핵심 변수가 된다.오늘 글은 임차인이 제출한 문서에 속지 않고, 채권자가 실제로 돈을 회수하기 위해 반드시 알아야 할 대항력·우선변제권·무상 거주 확인서·가장 임차인 판별법을 실무 중심으로 정리한 것이..
유체동산압류 절차와 비용, 집에 빨간 압류딱지 붙이는 강제집행 신청 유체동산압류 절차와 비용, 집에 빨간 압류딱지 붙이는 강제집행 신청 – 김팀장채권추심상담소채무자가 끝내 돈을 지급하지 않으면 결국 강제집행 단계로 넘어가게 됩니다. 저는 현장에서 수천 건을 다루면서 느낀 것이 있습니다. 통장압류나 부동산 강제경매가 법적 힘이라면, 유체동산압류는 심리적 타격이 가장 크다는 점입니다. 집안 살림살이에 압류딱지가 붙는 순간 채무자의 태도는 전혀 다른 방향으로 바뀝니다. 오늘은 채권자가 실제로 압류를 진행할 때 필요한 절차와 비용, 현장에서 반드시 알고 있어야 할 포인트들을 정리해드립니다.I. 유체동산압류가 무엇인지부터 정확히 알아야 한다유체동산압류는 채무자의 주거지나 사무실 안의 가재도구를 압류하고 이후 경매로 넘겨 그 금액을 채권 회수에 사용하는 절차입니다. 흔히 집행관이 ..

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