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경매에서 절대 속지 말아야 할 ‘무상 거주 확인서’와 ‘가장 임차인’ 판별법 경매에서 절대 속지 말아야 할 ‘무상 거주 확인서’와 ‘가장 임차인’ 판별법 – 김팀장채권추심상담소채무자 부동산을 경매로 넘기면 가장 먼저 마주치는 것이 임차인 문제다.겉으로 보기에는 선순위 임차인이 있는 것처럼 보이는데, 막상 들여다보면 보증금이 존재하지 않는 임차인, 무상 거주 확인서를 작성한 임차인, 가장 임차인 등이 얽혀 있는 경우가 대부분이다.이 임차인들의 실체를 제대로 분석하지 못하면 채권자가 받을 배당금은 0원,반대로 정확히 분석할 수 있다면 배당금이 몇 배로 달라지거나, 낙찰가 자체가 바뀌는 핵심 변수가 된다.오늘 글은 임차인이 제출한 문서에 속지 않고, 채권자가 실제로 돈을 회수하기 위해 반드시 알아야 할 대항력·우선변제권·무상 거주 확인서·가장 임차인 판별법을 실무 중심으로 정리한 것이..
유체동산압류 절차와 비용, 집에 빨간 압류딱지 붙이는 강제집행 신청 유체동산압류 절차와 비용, 집에 빨간 압류딱지 붙이는 강제집행 신청 – 김팀장채권추심상담소채무자가 끝내 돈을 지급하지 않으면 결국 강제집행 단계로 넘어가게 됩니다. 저는 현장에서 수천 건을 다루면서 느낀 것이 있습니다. 통장압류나 부동산 강제경매가 법적 힘이라면, 유체동산압류는 심리적 타격이 가장 크다는 점입니다. 집안 살림살이에 압류딱지가 붙는 순간 채무자의 태도는 전혀 다른 방향으로 바뀝니다. 오늘은 채권자가 실제로 압류를 진행할 때 필요한 절차와 비용, 현장에서 반드시 알고 있어야 할 포인트들을 정리해드립니다.I. 유체동산압류가 무엇인지부터 정확히 알아야 한다유체동산압류는 채무자의 주거지나 사무실 안의 가재도구를 압류하고 이후 경매로 넘겨 그 금액을 채권 회수에 사용하는 절차입니다. 흔히 집행관이 ..
약정만 믿고 유치권 행사하면 큰일 납니다: 피담보채권 인정 기준의 핵심은 견련관계 약정만 믿고 유치권 행사하면 큰일 납니다: 피담보채권 인정 기준의 핵심은 견련관계 – 김팀장채권추심상담소유치권 상담을 하다 보면 사장님들이 가장 많이 착각하는 부분이 있습니다.바로 임대인이나 상대방과 “서로 그렇게 하기로 합의했다”는 약정만 있으면 유치권이 자동으로 성립한다고 생각하는 것입니다.하지만 저는 25년 동안 현장에서 수백 건의 유치권 진위를 다뤄보면서, 약정만 믿고 유치권을 주장했다가 소송에서 완전히 무너지는 사례를 수도 없이 보았습니다.유치권은 합의로 만드는 권리가 아닙니다.법에서 요구하는 엄격한 조건을 충족해야만 성립하며, 그중에서도 가장 중요한 기준이 바로 견련관계, 즉 그 목적물과 관련해서 발생한 채권인지 여부입니다.이 원칙을 대법원이 최근 다시 명확하게 확인해 주었습니다.저는 이 판례..
경매지 빨간 글씨 유치권, 겁낼 필요 없습니다. 가짜 유치권만 골라 반값에 낙찰받는 실전 기술 경매지 빨간 글씨 유치권, 겁낼 필요 없습니다. 가짜 유치권만 골라 반값에 낙찰받는 실전 기술 – 김팀장채권추심상담소안녕하세요. 25년 동안 전국 현장에서 유치권과 점유 분쟁을 직접 다뤄온 김팀장입니다.경매 물건 명세서에 유치권 신고라고 적힌 붉은 글씨를 보면 대부분의 입찰자들은 바로 뒤로 갑니다. 건물 외벽에 유치권 행사 중이라는 현수막이 걸려 있고 문도 잠겨 있으니 겁이 나는 것이죠.하지만 제 경험의 결론은 한 가지입니다.유치권 신고의 상당수는 실제 점유가 없는 가짜입니다.그래서 저는 이런 물건을 보면 오히려 미소가 나옵니다.남들이 피할 때 저는 낮은 가격에 가져옵니다.첫 단락은 로마숫자 없이 바로 본론으로 들어갑니다.⸻I. 유치권의 성립은 점유가 핵심유치권은 복잡한 법리가 아니라 사실관계가 승부를 ..
남의 건물 있는 땅(법정지상권)만 골라 낙찰받는 이유… 지료 청구 한 번이면 건물까지 내 것이 됩니다 남의 건물 있는 땅(법정지상권)만 골라 낙찰받는 이유… 지료 청구 한 번이면 건물까지 내 것이 됩니다 – 추심의 신안녕하십니까.25년 동안 채무자의 숨은 의도와 토지·건물 분쟁의 흐름을 정확하게 읽어온 추심의 신 김팀장입니다.경매 사이트를 보다 보면 토지 물건에 이런 문구가 붙어 있는 걸 자주 보셨을 겁니다.“법정지상권 성립 가능성 있음.”대부분의 초보자들은 이 문구만 보면 바로 뒤로 빠집니다.“내 땅 위에 남의 건물이 버티고 있네… 이건 골치 아프겠다” 하고 포기합니다.하지만 저는 이런 물건을 보면 오히려 기회라고 판단합니다.왜냐면, 법정지상권은 토지주에게 절대 손해 구조가 아니기 때문입니다. 오히려 돈을 버는 구조입니다.I. 법정지상권이 성립해도, 성립하지 않아도 토지주는 이긴다경매 낙찰자나 토지 소..
청주·창원·춘천 사장님들! “못받은돈 받아드립니다” 현수막보다 먼저 ‘이 서류’부터 떼어보세요 청주·창원·춘천 사장님들! “못받은돈 받아드립니다” 현수막보다 먼저 ‘이 서류’부터 떼어보세요 – 김팀장채권추심상담소청주 오창 공단에서 납품대금이 밀리고, 창원 국가산단에서 가공비가 미뤄지고, 춘천 상권에서 식자재 대금을 받지 못했다는 상담을 하루에도 여러 번 듣습니다.지역은 달라도 고민은 같습니다.땀 흘려 일한 대가를 받지 못하는 문제입니다.답답한 마음에 길거리 현수막이나 인터넷 광고 속 “못받은돈 받아드립니다”라는 자극적인 문구가 먼저 보일 수 있습니다.하지만 그런 곳에 먼저 전화하는 순간, 채권 회수의 방향이 틀어지기 쉽습니다.저는 25년 동안 전국 공단과 상권을 직접 뛰며 채무자의 숨겨진 자금 흐름을 찾아왔습니다.제가 현장에서 먼저 확인하는 것은 언제나 **‘서류’**입니다.전화보다, 소송보다, ..
원주 혁신도시 공사대금, 펜션 납품 떼인돈… 지역 텃세 뚫고 못받은돈 회수하는 25년 노하우 원주 혁신도시 공사대금, 펜션 납품 떼인돈… 지역 텃세 뚫고 못받은돈 회수하는 25년 노하우 – 김팀장채권추심상담소원주에서 상담을 해보면 공통된 패턴이 있습니다.혁신도시 공사대금은 원청이 결제받고도 “발주처가 늦게 준다”며 버티고, 펜션·리조트는 “비수기라 없다”며 몇 달씩 미루고, 동네 선후배 사이에서 돈이 묶인 분들은 상대방이 연락을 끊어도 ‘지역 정서’ 때문에 강하게 못 나가고 계십니다.저는 25년 동안 전국의 다양한 지역 문화를 겪어오며 한 가지 진실을 배웠습니다.돈이 없는 게 아니라 줄 마음이 없는 것, 그리고 줄 마음이 없다면 재산이 사라지기 전에 먼저 묶는 것, 이것이 회수의 핵심입니다.이 글에서는 원주라는 지역 특성을 기준으로, 제가 가장 먼저 타격하는 ‘압류의 급소’를 실무 그대로 풀어드..
경찰 불송치 결정 통지서 받고 멘붕? 이의신청으로 판을 뒤집는 25년 전문가의 실전 전략 경찰 불송치 결정 통지서 받고 멘붕? 이의신청으로 판을 뒤집는 25년 전문가의 실전 전략 – 김팀장채권추심상담소형사 고소를 하고 몇 달을 기다렸는데, 우편함에는 종이 한 장만 도착합니다.“피의사실 혐의 없음. 증거불충분. 불송치 결정.”이 문장 하나가 채권자에게는 절망처럼 다가옵니다.하지만 저는 단언합니다. 이건 끝이 아닙니다.단지 경찰 단계가 끝났을 뿐, 사건은 이제부터가 시작입니다.불송치 결정은 어디까지나 경찰의 1차 판단입니다.형사 전문 검사의 판단은 아직 내려지지 않았습니다.즉, 게임의 장소만 바뀐 것일 뿐, 싸움은 계속됩니다.지금부터 25년 경력의 제가 실제 사건에서 사용해 온불송치 뒤집기 전략을 단계별로 정리해 드립니다.⸻I. 불송치 결정, 정확히 무엇인가경찰은 현재 사건을 자체 종결할 수 있..

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