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가압류 후 채권양도·근저당권 설정, 배당은 어떻게 갈리는가 가압류 후 채권양도·근저당권 설정, 배당은 어떻게 갈리는가 – 김팀장채권추심상담소채권추심을 하다 보면 채무자의 재산 하나를 두고 여러 사람이 동시에 손을 올리는 장면을 자주 봅니다. 먼저 가압류가 들어오고, 그 뒤 채권양도가 이루어지기도 하고, 부동산에는 다시 근저당권이 설정되기도 합니다. 이때 많은 채권자가 단순하게 먼저 한 사람이 무조건 다 가져간다고 생각합니다. 그런데 실무는 그렇게 단순하지 않습니다. 저는 이런 사건을 볼 때 늘 순서와 성질을 같이 봅니다. 가압류는 우선변제권은 없지만 처분금지효를 만들고, 근저당권은 뒤에 들어와도 담보권으로서 별도의 힘을 가집니다. 결국 배당은 누가 먼저 왔느냐만이 아니라, 그 권리가 어떤 힘을 가진 권리인지에 따라 달라집니다.I. 가압류가 먼저 있다고 해서 모든..
가압류된 내 재산, 팔거나 저당 잡히면 어떻게 될까 가압류된 내 재산, 팔거나 저당 잡히면 어떻게 될까 – 김팀장채권추심상담소가압류를 해 두면 많은 채권자가 이제 재산을 묶어 두었으니 안심해도 된다고 생각합니다. 반대로 채무자는 명의를 바꾸거나 저당권을 새로 잡히면 채권자를 피할 수 있다고 기대합니다. 그런데 실무는 그렇게 단순하게 움직이지 않습니다. 가압류는 재산을 얼려 두는 것처럼 보이지만, 실제로는 상대적 효력이라는 독특한 방식으로 작동합니다. 저는 이 부분을 제대로 이해하지 못하면 채권자도 괜히 안심하고, 채무자도 쓸데없는 기대를 하게 된다고 봅니다. 결국 중요한 것은 가압류 뒤에 무슨 일이 벌어졌느냐가 아니라, 그 일이 누구에게 어떤 효력으로 보이느냐입니다.I. 가압류는 절대적으로 다 막아 버리는 장치가 아닙니다 1. 가압류 뒤 처분이 있었다고 ..
가압류채권자 vs 해방공탁금 대여자, 배당에서 누가 살아남는가 가압류채권자 vs 해방공탁금 대여자, 배당에서 누가 살아남는가 – 김팀장채권추심상담소가압류를 해 두었는데 채무자가 돈을 빌려 해방공탁을 해 버리면 많은 채권자가 안심합니다. 부동산 대신 현금이 잡혔으니 이제 내 돈은 안전하다고 생각하는 것입니다. 그런데 실무는 그렇게 단순하지 않습니다. 더 복잡한 장면은 그다음에 나옵니다. 채무자에게 공탁금을 빌려준 사람이 나중에 나타나 그 공탁금 회수청구권을 압류해 자기 돈부터 가져가겠다고 나서는 경우입니다. 이때 채권자들은 흔들립니다. 먼저 가압류한 내가 지는 것 아닌가, 결국 공탁금을 빌려준 사람이 먼저 가져가는 것 아닌가 하는 불안이 생깁니다. 저는 이런 사건을 볼 때 늘 먼저 선을 긋습니다. 해방공탁금 대여자와의 싸움인지, 그냥 일반 채권자와의 싸움인지부터 나눠..
등기부 주소와 주민등록 주소가 다를 때, 경매 통지는 어디로 가야 하나 등기부 주소와 주민등록 주소가 다를 때, 경매 통지는 어디로 가야 하나 – 김팀장채권추심상담소경매는 어느 날 갑자기 시작된 것처럼 보이지만, 금융기관이 움직이는 임의경매에서는 그 전에 반드시 짚고 넘어가는 통지 절차가 있습니다. 바로 경매실행예정사실 통지입니다. 문제는 많은 분들이 이 통지를 단순한 독촉장 정도로 생각한다는 점입니다. 그런데 실무에서는 그렇게 보면 안 됩니다. 특히 등기부상 주소와 주민등록상 주소가 다를 때는 어디로 보내야 적법한지, 해외에 거주하면 어떤 방식으로 흘러가는지에 따라 뒤 경매 절차의 속도와 안정성이 달라질 수 있습니다. 저는 이런 사건을 볼 때 가장 먼저 주소부터 다시 맞춰 봅니다. 주소를 잘못 보면 절차 전체를 잘못 읽게 되기 때문입니다.I. 경매 통지는 왜 주소 문제가 ..
경매 낙찰 후 권리 하자 발견, 낙찰대금 회수의 갈림길 정리 경매 낙찰 후 권리 하자 발견, 낙찰대금 회수의 갈림길 정리 – 김팀장채권추심상담소경매는 낙찰만 받으면 끝나는 절차가 아닙니다. 오히려 잔금 전후에 다시 봐야 할 것이 있습니다. 바로 권리 문제입니다. 어렵게 낙찰받았는데 나중에 보니 예상하지 못한 권리가 살아 있거나, 애초에 경매 절차 자체에 중대한 흠이 드러나는 경우가 있습니다. 이때 가장 중요한 것은 당황하지 않고 먼저 갈림길부터 정확히 나누는 것입니다. 저는 이런 사건을 볼 때 가장 먼저 묻습니다. 이 경매가 살아 있는 경매인지, 아니면 처음부터 크게 흔들리는 경매인지. 이 구분이 잡혀야 낙찰대금을 되찾는 흐름도 달라지기 때문입니다.I. 낙찰 후 문제가 생겼다고 해서 모두 같은 사건은 아닙니다 1. 권리 하자가 있는 사건과 절차 자체가 흔들리는 사..
경매 낙찰 후 대금을 못 내면 어떻게 되나, 재매각의 흐름과 책임 정리 경매 낙찰 후 대금을 못 내면 어떻게 되나, 재매각의 흐름과 책임 정리 – 김팀장채권추심상담소부동산경매에서 낙찰을 받았다고 끝난 것이 아닙니다. 진짜 끝은 대금을 제때 내고 소유권 흐름까지 마무리될 때입니다. 실무에서는 최고가매수인이 낙찰은 받아놓고도 자금이 막혀 대금을 못 내는 경우가 생각보다 적지 않습니다. 이때 많은 분들이 다시 한 번 기회를 주겠지, 보증금만 포기하면 끝나겠지, 다음 입찰에 다시 들어가면 되겠지라고 가볍게 생각하는데 현실은 전혀 다릅니다. 저는 이런 사건을 볼 때 낙찰보다 대금 납부 능력을 먼저 봐야 한다고 생각합니다. 경매는 싸게 사는 게임이 아니라, 끝까지 완납하는 사람이 이기는 구조이기 때문입니다.I. 재매각은 어떤 때 시작되는가 1. 낙찰만 받고 대금을 못 내면 사건은 바로..
부동산 경매 절차 기간, 신청부터 배당까지 얼마나 걸릴까 부동산 경매 절차 기간, 신청부터 배당까지 얼마나 걸릴까 – 김팀장채권추심상담소부동산경매를 진행하는 채권자가 가장 답답해하는 부분은 결과보다 시간입니다. 신청은 했는데 개시결정은 언제 나오는지, 첫 매각기일은 언제 잡히는지, 낙찰이 되면 배당은 언제 들어오는지 이 흐름이 머릿속에 안 잡히면 사건이 멈춘 것처럼 느껴집니다. 저는 실무에서 경매 사건을 볼 때 서류 내용만큼이나 일정의 흐름부터 먼저 봅니다. 그래야 지금 내 사건이 정상적으로 흘러가는지, 중간에 어디서 지연되고 있는지 감이 잡히기 때문입니다.I. 부동산경매는 결국 시간표를 읽는 싸움입니다 1. 경매는 한 번에 끝나는 절차가 아닙니다많은 분들이 경매신청을 하면 곧바로 입찰로 넘어갈 것처럼 생각합니다. 그런데 실제 흐름은 그렇게 단순하지 않습니다...
법인 공사대금 회수, 기업 대표 말보다 입금 구조를 먼저 봐야 하는 이유 법인 공사대금 회수, 기업 대표 말보다 입금 구조를 먼저 봐야 하는 이유 – 김팀장채권추심상담소법인 공사대금은 금액이 크고, 관계도 얽혀 있고, 현장도 계속 돌아가기 때문에 채권자가 결정을 늦추는 경우가 많습니다. 대표가 조금만 기다려 달라고 하고, 본사 정산이 늦었다고 하고, 발주처 입금이 밀렸다고 하면 일단 한 번 더 믿어보게 됩니다. 그런데 제가 현장에서 수없이 느낀 것은 하나입니다. 법인 기업 공사대금은 설명이 길어질수록 오히려 더 냉정하게 봐야 한다는 점입니다. 돈이 정말 막힌 것인지, 내 대금만 우선순위에서 밀린 것인지, 겉으로는 어려운 척하지만 실제로는 다른 결제부터 먼저 살리고 있는 것인지부터 구분해야 합니다. 저는 고려신용정보에서 21년 동안 경력 단절 없이 일했고, 영업만 하는 영업 직..

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