체비지 말소는 배임일까?

체비지 말소는 배임일까? 도시개발사업 체비지 사건에서 ‘손해’로 인정받지 못한 이유｜김팀장채권추심상담소

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먼저, 체비지가 뭔지부터 분명히 짚고 가야 합니다.

‘체비지’는 도시개발사업에서 사업비 충당을 위해 개발조합이 미리 확보해두는 땅입니다.
조합이 이 체비지를 팔거나 대가로 지급하면서,
개발에 들어가는 각종 비용을 메우는 구조죠.

즉, 아직 최종 토지소유권이 확정된 건 아니지만,
사전 계약 등을 통해 일부 이해관계자에게 제공되는 토지입니다.

이 구조를 모르고 접근하면,
등재, 말소, 배임이 뒤엉켜 잘못된 판단을 하게 됩니다.

이번에 소개할 판결은,
조합장이 체비지대장에서 전매자의 이름을 말소한 사건이
왜 ‘배임죄’로 인정되지 않았는지를 보여주는
대표적인 사례입니다.

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사건 흐름은 이렇습니다.

한 도시개발조합이 체비지를 시공사에게 줍니다.
그 시공사가 다시 그 땅을 제3자에게 판매합니다.
그 제3자가 체비지대장에 이름을 올립니다.
그런데 조합장이 갑자기
체비지대장에서 시공사와 제3자의 이름을 삭제해버립니다.

피해자는 말합니다.
“내 이름이 없어졌으니 손해 아니냐, 이건 배임이다.”

하지만 대법원은 “그건 손해가 아니다”라고 봤습니다.

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핵심은 소유권 취득 시점과 그 성격입니다.

도시개발법상 체비지는
환지처분이 공고된 다음 날에 조합이 원시적으로 소유권을 취득하고,
그 땅을 산 사람은 소유권이전등기를 마쳐야만
법적으로 진짜 주인이 됩니다.

그러니까 단순히 체비지대장에 이름이 올랐다고 해서
소유권을 가진 게 아니라는 겁니다.

그렇다면 대장에 이름이 없어졌다고 해서
‘진짜 재산상 손해’가 발생한 걸까요?

여기서 대법원은 아주 명확하게 기준을 제시합니다.
형식적인 위협이나 막연한 위험으로는 배임죄가 성립되지 않는다.
경제적으로 실질적인 손해가 예상돼야 한다.
그리고 이 사건은 그렇지 않다고 본 겁니다.

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그럼 그 말소는 아무 의미가 없는 걸까요?

피해자는 계약을 근거로
자신에게 땅을 판 시공사에게
“등기 넘겨달라”고 요구할 수 있습니다.
즉, 채권적 권리는 여전히 살아 있습니다.

조합장 말소 행위로 인해
그 채권 자체가 사라진 것도 아니고,
행사에 현실적인 방해가 발생한 것도 없다고 본 겁니다.

그렇기 때문에 대법원은
“체비지대장에서 이름이 지워졌다고 해서
배임죄로 처벌할 수준의 손해는 아니다”
라고 결론 내린 겁니다.

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이 판례가 실무에서 중요한 이유는 이겁니다.

채무자 측이 명의를 지우거나
문서상의 권리를 지워도
그게 형사로 바로 이어지는 게 아니라는 겁니다.

‘피해 봤다’는 주장만으로는 부족하고,
실제로 경제적 손해가 명확히 발생했는가가 핵심입니다.

그리고 또 하나.

체비지는 개발사업 특성상
소유권 구조가 일반 부동산과 다르기 때문에
등기까지 완료되기 전에는
‘체비지대장’도 참고자료에 불과합니다.
이름을 올려놨다고 해서
물권처럼 강하게 보호되는 게 아니라는 거죠.

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실무에서는 어떻게 대응해야 할까요?

첫째, ‘체비지 매입’이라는 계약관계가 있는 경우,
등기 이전이라면 채권자의 권리는
채권(소유권이전청구권)일 뿐입니다.
이걸 지키려면 민사소송 구조로 접근해야지,
형사고소부터 들어가선 오히려 실익을 놓칠 수 있습니다.

둘째, 체비지대장 명의가 지워졌더라도
계약서와 대금 지급 자료가 있다면
그 권리는 유효하게 주장 가능합니다.
중요한 건 ‘소유권이전등기 청구 소송’을 통한 실익 확보입니다.

셋째, 채무자 측에서 명의변경, 대장말소, 이전 회피 등을 시도하는 경우,
가장 빠르게 등기 이전 조치와 가처분 등 보호 조치로 대응해야지,
“배임이야!” 외치며 고소에만 의존하면
시간도 빼앗기고 실익도 놓치게 됩니다.

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결론

이 판례는 단순한 형사사건이 아닙니다.
계약상 권리와 실제 회수 가능성의 간극을 어떻게 관리하느냐에 따라
실익이 완전히 달라질 수 있다는 걸 보여줍니다.

김팀장은 언제나 구조로 움직입니다.
계약, 대장, 등기, 판례
그 흐름을 현실적으로 분석하고
회수 전략을 세웁니다.

이 사건도 마찬가지입니다.
판결을 분석하면 결국 남는 건 하나.
감정이 아닌 구조
형사고소가 아닌 실익 회수
그게 우리가 걸어야 할 길입니다.

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김팀장 약력

• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025 작성 기준) 22년 근무
• 전국 추심 팀장으로 직접 수천 건의 대금 회수 성공 경험

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