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조세채권 우선순위, 확정일자보다 세금이 앞서는 순간 조세채권 우선순위, 확정일자보다 세금이 앞서는 순간 – 김팀장채권추심상담소경매가 시작되면 세입자들은 등기부등본부터 다시 봅니다. 은행보다 내가 빠른지, 확정일자는 언제인지, 전입은 문제 없는지부터 확인합니다. 그런데 막상 배당표가 나오면 전혀 예상하지 못한 곳에서 보증금이 무너지는 일이 있습니다. 바로 세금입니다. 세입자 입장에서는 분명히 확정일자를 제대로 받아 두었는데도, 배당 단계에서 세무서나 지방자치단체가 먼저 가져가 버리는 장면이 실제로 벌어집니다. 현장에서는 이 부분을 몰라서 “내가 먼저 들어왔는데 왜 보증금이 밀리느냐”라고 묻는 분들이 많습니다. 그런데 경매 배당은 보이는 순서만으로 움직이지 않고, 세금에는 따로 보는 기준이 있습니다.I. 경매에서 세금은 왜 이렇게 무서운가세입자는 보통 계약일..
힘들게 압류한 출자증권, 왜 끝에서 무너질까: 현금화 단계의 3대 장애물 힘들게 압류한 출자증권, 왜 끝에서 무너질까: 현금화 단계의 3대 장애물 – 김팀장채권추심상담소건설사 상대 미수금 사건에서 출자증권까지 잡아냈다고 하면 채권자분들은 거의 다 끝난 줄 압니다. 그런데 실무는 그때부터가 더 어렵습니다. 압류에 성공했다고 해서 곧바로 현금이 되는 재산이 아니기 때문입니다. 특히 공제조합이 먼저 담보를 잡고 있는 구조, 아무나 살 수 없는 매수 제한, 그리고 뒤늦게 끼어드는 다른 채권자 문제까지 겹치면, 채권자는 출자증권을 잡고도 정작 돈을 못 보는 일이 생깁니다. 민사집행 구조상 남는 돈이 없으면 현금화 절차가 멈출 수 있고, 특별한 방식으로 팔아야 하는 재산은 매수인 자격도 제한되며, 현금화된 돈이 법원에 들어가기 전까지는 다른 채권자들의 배당요구가 가능하다는 점이 핵심입니..
재판 이겼으니 보증인도 10년이라고 믿으면 생기는 일 재판 이겼으니 보증인도 10년이라고 믿으면 생기는 일 – 김팀장채권추심상담소채권자분들이 현장에서 가장 많이 착각하는 장면이 있습니다. 돈을 빌린 본인을 상대로 소송해서 이겼고 판결까지 확정됐으니, 보증인에게도 이제 넉넉하게 10년 안에만 청구하면 된다고 믿는 경우입니다. 그런데 이 믿음 때문에 이미 잡아놓은 보증채권을 허공에 날리는 일이 실제로 벌어집니다. 주채무자에 대한 확정판결은 보증인에게도 일정한 영향은 주지만, 그 영향의 범위가 채권자들이 생각하는 것과 완전히 다릅니다. 민법상 주채무자에 대한 시효 중단의 효력은 보증인에게 미치지만, 확정판결로 짧은 시효가 10년으로 바뀌는 효과는 그 판결의 당사자 사이에서만 문제 된다는 취지로 정리되어 있습니다. 대법원도 채권자와 주채무자 사이의 판결로 주채무의..
법원 소환장 무시하면 생기는 일, 안 가면 구속영장 날아올 수 있습니다 법원 소환장 무시하면 생기는 일, 안 가면 구속영장 날아올 수 있습니다 - 김팀장채권추심상담소어느 날 우편함에 꽂혀 있는 등기우편 하나를 보고 손이 떨리는 분들이 있습니다. 열어보니 법원에서 보낸 소환장이고, 출석일시와 죄명이 적혀 있습니다. 이때 가장 많이 하는 생각이 바로 이것입니다. 법원에 가면 바로 구속되는 것 아닌가, 그냥 못 받은 척하고 안 가면 되지 않을까 하는 생각입니다.그런데 이 장면에서 가장 위험한 선택이 바로 무시입니다. 소환장은 단순한 안내문처럼 보이지만, 정당한 이유 없이 출석하지 않으면 법원은 도망 염려를 더 무겁게 볼 수 있고, 그 다음 단계로 구속영장을 발부하는 흐름이 실제로 이어질 수 있습니다. 반대로 법원이 사람을 구속하려면, 왜 구속하려는지 알려주고 변호인을 선임할 수 ..
세입자가 가장 많이 헷갈리는 전입신고와 확정일자, 한 번에 정리합니다 세입자가 가장 많이 헷갈리는 전입신고와 확정일자, 한 번에 정리합니다 - 김팀장채권추심상담소전세나 월세 계약을 하면 부동산에서도 전입신고와 확정일자를 꼭 챙기라고 합니다. 그런데 많은 세입자가 여기서부터 헷갈립니다. 둘 다 보증금 지키는 장치라고는 들었는데, 무엇이 다르고 왜 둘 다 해야 하는지 정확히 모르기 때문입니다. 저는 현장에서 이 부분을 가장 먼저 바로잡습니다. 전입신고와 확정일자는 비슷한 절차가 아니라, 보증금을 지키는 기능이 서로 완전히 다르기 때문입니다.쉽게 말하면 전입신고는 버티는 힘이고, 확정일자는 먼저 받는 순서입니다. 전입신고만 해놓고 확정일자를 안 받으면 경매에서 밀릴 수 있고, 확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 그 확정일자는 실무에서 힘을 잃기 쉽습니다. 결국 보증금을 제대로 ..
저당권이 붙은 채권도 가압류됩니다, 등기부 기입까지 해야 하는 이유 저당권이 붙은 채권도 가압류됩니다, 등기부 기입까지 해야 하는 이유 - 김팀장채권추심상담소채권을 가압류했다고 해서 항상 실무가 끝난 것은 아닙니다. 저는 현장에서 담보가 붙은 채권을 다룰 때 이 부분을 특히 강조합니다. 채권 자체만 묶는 것으로는 부족하고, 그 채권을 담보하고 있는 저당권까지 실제로 움직일 수 있는 상태로 만들어 두어야 회수 실익이 살아나기 때문입니다.I. 저당권이 붙은 채권은 일반 채권과 다르게 봐야 합니다겉으로 보면 채권은 그냥 돈 받을 권리처럼 보입니다. 그런데 어떤 채권은 부동산 저당권이 함께 붙어 있습니다. 이런 경우 채권 하나만 있는 것이 아니라, 그 채권을 받지 못할 때를 대비해 담보권까지 따라붙어 있는 구조입니다.실무에서는 바로 이 점이 중요합니다. 채무자가 돈을 못 갚더라..
부동산 가압류 비용의 핵심, 담보 10%를 어떻게 마련할 것인가 부동산 가압류 비용의 핵심, 담보 10%를 어떻게 마련할 것인가 - 김팀장채권추심상담소부동산 가압류를 하려는 분들이 가장 먼저 막히는 지점이 바로 공탁금입니다. 많은 분이 법원에 담보를 내야 한다는 말은 들었는데, 그 담보를 꼭 현금으로만 넣어야 하는지, 얼마를 준비해야 하는지에서 헷갈립니다. 실무상 핵심은 단순합니다. 부동산 가압류의 담보 기준은 보통 청구원금의 10%를 기준으로 잡고, 담보 방식은 원칙적으로 현금공탁과 보증보험증권 제출 중 선택의 여지가 있다는 점입니다. I. 먼저 담보 10%라는 말부터 정확히 이해해야 합니다부동산 가압류에서 말하는 담보 10%는 보통 청구금액 전체를 아무렇게나 잡는 것이 아니라, 청구원금을 중심으로 산정하는 실무 기준으로 이해해야 합니다. 법원 실무자료에서는 부..
사해행위로 보였는데 왜 뒤집혔나, 선의 수익자 판단의 핵심 사해행위로 보였는데 왜 뒤집혔나, 선의 수익자 판단의 핵심 - 김팀장채권추심상담소채무자가 유일한 부동산을 팔았고, 세금도 밀려 있었다면 많은 채권자는 일단 사해행위를 떠올립니다. 저도 현장에서 이런 구조를 보면 먼저 경계부터 합니다. 그런데 실무는 겉모양 하나로 끝나지 않습니다. 같은 사해행위취소 사건이라도 어떤 사건은 수익자의 악의가 그대로 인정되고, 어떤 사건은 선의 항변이 살아남아 청구가 기각되는데, 이번 판결은 바로 그 갈림길을 보여준 사례입니다.I. 이 사건은 사해행위 자체보다 수익자 선의가 승부를 갈랐습니다이번 사건에서 법원은 매매가 사해행위 성격을 띤다는 점 자체를 가볍게 본 것이 아닙니다. 오히려 채무자인 회사가 부동산을 매도한 뒤에도 조세를 납부하지 않았고, 다른 채무 변제나 변제 자력 ..

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