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부동산 명의이전, 진짜일까 가짜일까? ‘사해행위’ 여부를 판단하는 김팀장의 기준 부동산 명의이전, 진짜일까 가짜일까? ‘사해행위’ 여부를 판단하는 김팀장의 기준 – 김팀장채권추심상담소채무자가 돈 없다고 버티다가, 어느 날 갑자기 살던 아파트를 가족이나 지인에게 넘겨버렸다는 얘기를 들으면 채권자는 속에서 먼저 불이 납니다. 나한테 줄 돈은 한 푼도 없다면서, 뒤로는 멀쩡한 부동산을 슬쩍 빼돌리는 모습이 등기부등본에 그대로 찍히니까요.“팀장님, 채무자가 돈 없다면서 며칠 전에 아파트를 처남한테 넘겼습니다. 이거 짜고 친 거 아닙니까?”“부모님한테 증여했다는데, 이거 다시 찾아올 수 없나요?”심증은 100퍼센트인데 손에 쥔 물증이 부족해서 발만 동동 구르는 경우가 많습니다. 민법에서는 이런 행동을 사해행위라고 부릅니다. 채권자를 해할 걸 알면서 재산을 빼돌리는 법률행위, 그게 사해행위입니..
소 취하, 합의금 준다며 ‘이때’ 취하하면 영영 돈 못 받습니다 소 취하, 합의금 준다며 ‘이때’ 취하하면 영영 돈 못 받습니다 – 김팀장채권추심상담소채무자가 “소송 그만합시다”, “취하해주면 바로 입금하겠습니다”라고 접근하는 순간, 저는 25년 실무 경험으로 이미 결론을 압니다.대부분의 채무자는 채권자가 ‘언제 취하하면 다시 소송을 못 한다’는 약점을 모른다고 생각하고 접근합니다.민사소송법과 판례는 잔인할 정도로 명확합니다. 잘못 취하하는 순간, 사장님은 그 돈을 영원히 포기하는 셈이 됩니다.⸻I. 민사소송에서 소 취하는 ‘잠시 멈춤’이 아니라, 시점에 따라 권리 자체가 사라진다 1. 법적 근거소 취하의 효과는 민사소송법 제267조에서 정해집니다.여기서 핵심은 단 하나, “판결 선고 이후 취하하면 다시 동일 소송 제기(재소)가 불가능하다”는 점입니다. 2. 제가 실..
천안/아산 제조·물류 미수금, ‘원청 압류’가 답입니다 천안/아산 제조·물류 미수금, ‘원청 압류’가 답입니다 – 김팀장채권추심상담소천안과 아산에서 미수금이 발생하면, 기다리는 순간 바로 손실로 이어진다. 운송·물류·금형·제조업 구조는 속도가 늦어지는 순간 시효가 끊기고, 원청 결제 핑계에 끌려다니며 결국 100% 손해로 마무리된다. 저는 천안·아산 지역의 산업 생태계 속에서 수많은 사건을 처리해오며 회수의 방식이 완전히 다르다는 것을 몸으로 배웠다.I. 운송·물류비는 1년 안에 끝내야 산다 1. 운송비·창고보관료·함바비는 일반채권과 달리 1년이면 소멸한다. 2. “조금만 기다려 달라”는 말은 시간을 끌어 시효를 넘기려는 전형적 신호다. 3. 내용증명은 시효를 중단시키지 못하므로, 지급명령 신청이나 법인 계좌 가압류로 즉시 시효를 끊어야 한다.II. 원청 결..
억울한 가압류, 법적으로 ‘되돌려치는’ 3단계 방어 전략 억울한 가압류, 법적으로 ‘되돌려치는’ 3단계 방어 전략 – 김팀장채권추심상담소채무자가 억울한 가압류를 걸어 공장·계좌·부동산을 묶어버리면 사업 전체가 중단될 수 있다. 특히 채권자의 일방적 주장만으로 가압류가 나오는 구조를 악용해, 돈 받을 권리가 없으면서도 상대방을 압박하기 위해 가압류를 남발하는 경우가 많다. 저는 실무에서 이 상황을 수없이 봐왔고, 억울한 가압류를 풀어내는 ‘속도’가 얼마나 중요한지 몸으로 배워왔다.아래는 25년 실무 경험에서 계속 검증된, 억울한 가압류를 2주 만에 무력화시키는 3단계 방어 기술이다.⸻I. 첫 번째 방어: 제소명령 신청(채권자에게 “정식으로 붙어라” 강제하기)가압류만 걸어 놓고, 정식 소송은 하지 않은 채 압박만 하는 경우가 많다. 이때 가장 먼저 사용할 수 있는..
부동산 가압류 신청 전 반드시 확인해야 할 실익 분석과 비용 절감법 부동산 가압류 신청 전 반드시 확인해야 할 실익 분석과 비용 절감법 – 김팀장채권추심상담소채무자 명의로 된 부동산을 찾았다고 무조건 가압류를 걸면 안 된다.겉보기엔 재산이 있어 보이지만, 이미 은행과 임차인, 세금이 다 물려 있는 ‘깡통 부동산’이라면 채권자는 수십만 원을 날리고 끝난다.가압류는 단순한 등기 절차가 아니라, 냉정한 계산과 전략이 필요한 싸움이다.25년 채권추심 전문가의 시각으로, 실익이 없는 가압류를 피하고 비용을 최소화하는 방법을 정리했다.Ⅰ. 가압류의 목적은 ‘등기’가 아니라 ‘배당’이다가압류 신청서를 내서 법원이 인용 결정을 내리면, 등기부에는 “가압류”가 기재된다.하지만 등기 기재만으로 돈이 들어오지는 않는다.가압류의 진짜 목적은 이후 경매 절차에서 배당금을 확보하는 것이다.배당받..
연대보증인 사후관리, 도장 찍고 이것 안 하면 돈 날립니다 (재산 은닉 포착법) 연대보증인 사후관리, 도장 찍고 이것 안 하면 돈 날립니다 (재산 은닉 포착법) – 김팀장채권추심상담소거래처 부도 소식을 듣고 연대보증인 김 이사의 등기부를 떼봤더니, 일주일 전에 아파트를 아내 명의로 넘긴 경우가 있었다.상담을 하다 보면 이런 장면이 가장 안타깝다.채권자가 안심하고 있던 그 짧은 시간 동안, 보증인은 이미 재산을 빼돌리고 빈손이 되어버린다.연대보증 계약서는 끝이 아니라 시작이다.나는 보증인이 재산을 빼돌리기 전에 전조를 포착하고 즉시 가압류로 막는 사후관리 3단계 시스템을 직접 운영하고 있다.⸻I. 보증인은 채무자보다 빨리 도망간다주채무자는 사업을 살리려 버티지만, 연대보증인은 다르다.회사 상황이 나빠질 조짐이 보이면 가장 먼저 자기 재산부터 옮긴다.그래서 사고가 터진 후 등기부를 떼보..
기계·설비 양도담보, “부동산 없다”는 공장에서 돈 받아내는 법 기계·설비 양도담보, “부동산 없다”는 공장에서 돈 받아내는 법 – 김팀장채권추심상담소공장 땅은 임차이고, 사장 명의의 부동산도 없습니다. 그래서 대부분의 채권자는 “담보 잡을 게 없다”며 포기합니다. 그러나 저는 실무에서 오히려 공장 안의 기계가 부동산보다 더 강력한 현금화 수단이 되는 사례를 수없이 봐왔습니다. 그 핵심이 바로 ‘양도담보’입니다. 이 제도는 채무자의 기계를 서류 한 장으로 ‘내 소유’로 바꿔 버리는 가장 빠른 담보 전략입니다.⸻I. 양도담보의 개념 – 저당이 아니라 ‘소유권’을 넘겨받는 제도부동산의 저당권은 돈을 안 갚으면 경매로 팔겠다는 권리지만, 양도담보는 애초에 물건의 주인이 바뀌는 구조입니다. 1. 채무자가 가진 기계를 채권자에게 형식상 매도하여 소유권을 이전합니다. 2. 채무..
공동저당 설정, 담보 하나 믿다 ‘반토막’ 날 때 유일한 탈출구 공동저당 설정, 담보 하나 믿다 ‘반토막’ 날 때 유일한 탈출구 – 김팀장채권추심상담소채무자의 부동산을 담보로 잡을 때, 채권자들이 가장 두려워하는 상황은 ‘경매 낙찰가 하락’입니다. 서류상 시세는 10억이라 안심했는데, 막상 경매에서 6억밖에 나오지 않으면 4억은 그대로 손실로 남습니다. 저는 현장에서 이런 장면을 수도 없이 봐 왔습니다. 그래서 항상 강조합니다. “담보는 한 개가 아니라 ‘묶음’으로 설계해야 한다.” 바로 그 해법이 ‘공동저당’입니다.⸻I. 공동저당의 개념과 필요성공동저당은 하나의 채권을 담보하기 위해 여러 개의 부동산에 동시에 저당권을 설정하는 방식입니다. 1. 일반 저당의 한계채권자가 5억을 빌려주고 공장 하나만 담보로 잡았다고 합시다. 경매 낙찰가가 4억이면 1억은 손해입니다. ..

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