본문 바로가기

채권추심

 (371)
공동저당 설정, 담보 하나 믿다 ‘반토막’ 날 때 유일한 탈출구 공동저당 설정, 담보 하나 믿다 ‘반토막’ 날 때 유일한 탈출구 – 김팀장채권추심상담소채무자의 부동산을 담보로 잡을 때, 채권자들이 가장 두려워하는 상황은 ‘경매 낙찰가 하락’입니다. 서류상 시세는 10억이라 안심했는데, 막상 경매에서 6억밖에 나오지 않으면 4억은 그대로 손실로 남습니다. 저는 현장에서 이런 장면을 수도 없이 봐 왔습니다. 그래서 항상 강조합니다. “담보는 한 개가 아니라 ‘묶음’으로 설계해야 한다.” 바로 그 해법이 ‘공동저당’입니다.⸻I. 공동저당의 개념과 필요성공동저당은 하나의 채권을 담보하기 위해 여러 개의 부동산에 동시에 저당권을 설정하는 방식입니다. 1. 일반 저당의 한계채권자가 5억을 빌려주고 공장 하나만 담보로 잡았다고 합시다. 경매 낙찰가가 4억이면 1억은 손해입니다. ..
근저당권 권리분석, 이것 모르면 10억 담보도 0원 됩니다 (최우선변제 함정) 근저당권 권리분석, 이것 모르면 10억 담보도 0원 됩니다 (최우선변제 함정) – 김팀장채권추심상담소채무자가 빚 대신 10억짜리 건물에 근저당을 설정해 주겠다고 했다.등기부등본을 확인해보니 1순위 은행 7억, 10억짜리 시세이니 2순위 3억은 안전하다고 생각하기 쉽다.하지만 이런 판단으로 3억을 통째로 잃는 채권자를 수도 없이 봐왔다.25년 현장에서 보면, 그 10억짜리 건물이 실제로는 0원짜리 깡통인 경우가 훨씬 많다.등기부만 믿고 담보를 잡으면 경매에서 단 한 푼도 배당받지 못하는 상황이 벌어진다.그 이유는 등기부에 보이지 않는 1순위, 바로 소액임차인의 최우선변제권 때문이다.⸻I. 등기부에 나오지 않는 진짜 1순위대부분의 채권자는 등기부등본을 보고 담보의 안전성을 판단한다.하지만 진짜 1순위는 그 ..
내 빚 10억 묶는 골든타임은? 채권자가 ‘담보공탁’을 거는 진짜 이유 내 빚 10억 묶는 골든타임은? 채권자가 ‘담보공탁’을 거는 진짜 이유 – 김팀장채권추심상담소채권자가 돈을 못 받는 이유 중 대부분은 법적 지식이 부족해서가 아니라 속도전에서 뒤처지기 때문이다. 채무자가 재산을 숨기기 전에 그 재산을 묶을 수 있는 유일한 방법이 가압류, 그리고 그 가압류를 가능하게 만드는 핵심 열쇠가 담보공탁이다.이 제도는 법이 허락한 가장 강력한 선제조치이며, ‘소송 전’에도 채무자의 재산을 묶을 수 있는 합법적 방어막이다.⸻Ⅰ. 담보공탁이란 무엇인가담보공탁은 채권자가 가압류를 신청할 때 법원에 맡기는 일종의 ‘보증금’이다.법원은 채권자의 말만 듣고 상대방의 재산을 동결시킬 수 없기 때문에, 혹시 채권자가 패소할 경우 채무자가 입을 피해를 보상할 수 있도록 일정 금액을 담보로 요구한다..
“가게 사장이 바뀌었네요?” ‘옛 사장·새 사장’ 둘 다 고소하는 가장 빠른 방법 “가게 사장이 바뀌었네요?” ‘옛 사장·새 사장’ 둘 다 고소하는 가장 빠른 방법 – 김팀장채권추심상담소25년간 채권추심을 하며 현장에서 가장 자주 듣는 말 중 하나가 있습니다.“사장님 바뀌셨어요. 저희는 모르는 일입니다. 이전 사장님한테 받으세요.”간판도 그대로, 직원도 그대로, 심지어 파는 물건도 똑같은데 ‘사장’만 바뀌었다는 겁니다.이 순간 대부분의 채권자는 ‘당했다’고 생각하며 포기합니다.하지만 실무 경험으로 보면, 이 상황은 채권자가 돈 받을 사람을 한 명 더 늘릴 수 있는 절호의 기회입니다.‘옛 사장’뿐만 아니라, ‘새 사장’의 재산까지 압류할 수 있는 강력한 법적 근거가 존재하기 때문입니다.I. 간판을 물려받는 순간, 빚도 물려받는다채권자가 거래처를 상대할 때 가장 먼저 믿는 것은 ‘간판’입..
떼인 돈 받는 전화: 99%가 실패하는 이유와 25년 전문가의 ‘날짜’ 압박 기술 떼인 돈 받는 전화: 99%가 실패하는 이유와 25년 전문가의 ‘날짜’ 압박 기술 – 김팀장채권추심상담소25년간 수천 건의 채권추심을 진행하며, 저는 ‘떼인 돈’의 99%가 채권자의 ‘착한 마음’이나 ‘어설픈 독촉’ 때문에 발생한다는 것을 보았습니다. 채권자가 빚 독촉 전화를 드는 순간, 99%는 이 전화를 하소연이나 부탁으로 만듭니다. “사장님, 저 너무 힘듭니다. 돈 좀 제발…” 그러나 1%의 전문가는 이 전화를 증거를 수집하는 심리전이자, 다음 압류를 정당화하는 절차로 만듭니다. 오늘은 “다음 달에 꼭 갚겠다”는 채무자의 방패를 뚫고, 25년 전문가가 빚을 받아내는 ‘결정적인 통화 기술’을 알려드립니다.I. 99%의 채권자가 전화를 실패하는 이유대부분의 채권자는 전화를 걸 때 목표가 없습니다. 그저..
1순위 근저당도 0원 만드는, 세금(당해세)의 무서운 우선변제권 1순위 근저당도 0원 만드는, 세금(당해세)의 무서운 우선변제권 – 김팀장채권추심상담소25년간 수천 건의 채권추심을 진행하며, 저는 10억 빚을 떼인 채권자가 10억짜리 담보를 잡고도 단 한 푼도 회수하지 못하는 참담한 현실을 수없이 보았습니다. 그 99%의 채권자들은 공통적으로 이렇게 말했습니다.“제가 1순위 근저당권자니까, 이 건물이 경매에 넘어가도 전액 받을 수 있겠죠?”하지만 법원의 배당표는 그렇게 단순하지 않습니다. 오늘은 1순위 근저당이라는 완벽한 방패를 무너뜨리고, 배당금을 싹쓸이해가는 보이지 않는 0순위 채권자, 바로 ‘당해세(當該稅)’의 실체를 알려드리겠습니다.⸻I. 99%가 빠지는 착각 – “1순위 근저당은 무적이다”채권자는 돈을 빌려줄 때 근저당을 가장 확실한 안전장치로 생각합니다. ..
저당권 vs 보증, 어떤 담보가 더 안전한가? 채권회수 실무의 핵심 비교 저당권 vs 보증, 어떤 담보가 더 안전한가? 채권회수 실무의 핵심 비교 – 김팀장채권추심상담소25년 동안 채권추심 실무를 진행하며 수많은 채권자가 “보증인을 세웠으니 안전하다”고 믿었다가 전액 손실을 보는 현장을 지켜봤습니다.반대로, 저당권 하나로 끝까지 회수에 성공한 사례도 셀 수 없이 많았습니다.채권의 안전은 ‘신용’이 아니라 ‘담보 구조’에서 갈립니다. 오늘은 저당권과 보증의 차이를 실무적으로 분석해, 채권자가 어떤 방식으로 회수 리스크를 줄일 수 있는지 알려드리겠습니다.⸻I. 저당권의 본질 – 눈에 보이는 담보는 절대 거짓말을 하지 않는다저당권은 채무자의 부동산 등 특정 자산에 직접 설정되는 담보권으로, 채무불이행 시 채권자가 그 자산을 경매에 부쳐 회수할 수 있습니다.이 권리는 채무자 개인의 ..
“내가 1순위인 줄 알았는데”… 채권자 평등의 원칙이 당신의 10억 빚을 0원으로 만드는 이유 “내가 1순위인 줄 알았는데”… 채권자 평등의 원칙이 당신의 10억 빚을 0원으로 만드는 이유 – 김팀장채권추심상담소25년간 수천 건의 채권추심을 진행하면서, 저는 떼인 돈을 만든 채권자들의 공통점을 하나로 요약할 수 있었습니다.그것은 채무자가 나를 특별대우할 것이라는 믿음이었습니다.“이 회사와 10년 거래했습니다.”“사장은 내 사람입니다.”“우리 물건이 이 공장의 핵심이니, 나부터 갚겠지요.”하지만 결과는 언제나 같습니다.채무자가 부도나는 순간, 그 믿음은 무너지고 당신은 100명의 채권자 중 한 명이 됩니다.⸻I. 채권자 평등의 잔혹한 현실채무자가 파산하면 법은 모든 일반 채권자를 평등하게 취급합니다.이 말은 모두 다 받는다는 뜻이 아니라, 모두 함께 손해 본다는 의미입니다.예를 들어, 당신이 10억..

티스토리툴바