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채권추심

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경매 넘어간 집, 싸다고 들어갔다가 보증금 0원 됩니다 경매 넘어간 집, 싸다고 들어갔다가 보증금 0원 됩니다 – 김팀장채권추심상담소(소액임차인 최우선변제, ‘이 날짜’ 하루만 늦어도 한 푼도 못 받습니다.)집이 이미 경매로 넘어갔거나, 넘어가기 직전에 반값 보증금으로 세입자를 받는 경우를 현장에서 자주 봅니다. 세입자 입장에서는 운 좋게 싸게 들어간 것 같지만, 경매등기 날짜를 잘못 넘기면 보증금 전액이 한순간에 사라집니다. 채권자 입장에서도 채무자가 심어둔 가장 임차인 때문에 배당금이 통째로 날아가는 일이 비일비재합니다. 경매 배당의 승패는 결국 날짜에서 갈립니다.I. 최우선변제는 아무 때나 되는 것이 아니다주택임대차보호법은 소액임차인을 보호합니다. 하지만 그 보호는 무조건이 아닙니다. 법은 단서처럼 하나의 문장을 붙여 놓았습니다.“경매신청의 등기 전에...
월세 밀린 세입자, “인테리어비 내놔라” 버틴다면? 월세 밀린 세입자, “인테리어비 내놔라” 버틴다면? – 김팀장채권추심상담소(부제: 세입자의 시설비 핑계·권리남용 주장, 법적으로 완전히 제압하는 실전 명도 전략)세입자가 월세를 몇 달 동안 안 내면서 적반하장으로 “제가 인테리어에 얼마를 썼는데 어떻게 나가라고 합니까?”라고 나오면 임대인분들은 마음이 무너집니다.하지만 저는 25년 동안 임대차 관련 채권분쟁을 정말 많이 다뤄보면서 느낀 것이 하나 있습니다. 월세를 밀린 순간, 세입자의 명분·주장은 모두 힘을 잃습니다.대법원 판례가 이미 명확하게 말합니다.“시설비를 썼어도 월세를 밀리면 해지 정당. 권리남용 아니다.”이 원칙만 정확히 이해해도, 감정적으로 휘둘리지 않고 빠르게 정리할 수 있습니다.⸻I. 월세 연체가 ‘2기(주택)·3기(상가)’에 도달하는 순..
거래처 사장 야반도주, 트럭 몰고 가면 ‘쇠고랑’ 찹니다. (부도 발생 시 필승 대응법) 거래처 사장 야반도주, 트럭 몰고 가면 ‘쇠고랑’ 찹니다. (부도 발생 시 필승 대응법) – 김팀장채권추심상담소“사장님, B업체 공장 문 닫았습니다. 사장은 연락 두절입니다.”이 한 문장을 듣는 순간, 누구라도 머리가 하얘집니다.하지만 부도는 하루아침에 생기지 않습니다. 전조가 있고, 그 전조를 놓친 순간 회수율은 바닥까지 떨어집니다. 저는 지난 25년 동안 수많은 부도 사건을 지켜봤고, 살아남는 채권자들은 단 한 가지 공통점이 있었습니다.남들이 모여서 논의할 때, 혼자 먼저 행동한다는 것.⸻I. 왜 채권단을 꾸리는 순간 회수율이 폭락하는가2004년에 제가 직접 분석한 실무 사례가 있습니다.A회사는 거래처 부도가 발생하자 다른 채권자들과 모여 ‘채권단’을 구성했습니다.서류 정리하고, 일정 맞추고, 은행과..
신축 빌라·상속 땅, 등기 없어도 압류됩니다: 미등기 부동산 회수의 기술 신축 빌라·상속 땅, 등기 없어도 압류됩니다: 미등기 부동산 회수의 기술 – 김팀장채권추심상담소신축 빌라나 상속받은 땅이 있는데도 등기를 일부러 미루면서 버티는 채무자들을 저는 현장에서 수도 없이 봤습니다. “등기가 없으니 압류 못 하시죠?”라고 웃는 채무자도 있었지만, 이 말은 절반만 맞는 이야기입니다. 제가 25년 동안 악성 채무자들을 상대하며 가장 많이 써온 무기 중 하나가 바로 미등기 부동산 압류 전략입니다. 눈에 보이는 건물이라면 방법이 반드시 있습니다.I. 등기가 없어도 압류는 가능합니다채무자들이 흔히 믿는 것이 “등기부가 없으니까 채권자가 못 건드린다”는 착각입니다. 실제로는 법원이 채권자 보호를 위해 마련해둔 장치가 따로 있습니다. 저는 미등기 건물이더라도 현장에서 건물 외형이 갖춰져 있고..
채무자 통장에 이미 압류가 걸려있다고요? 포기하지 마십시오. 회수 기회는 남아 있습니다 채무자 통장에 이미 압류가 걸려있다고요? 포기하지 마십시오. 회수 기회는 남아 있습니다 – 추심의 신채무자 재산을 확인해보니 이미 다른 채권자가 가압류를 걸어놓은 사실을 알고 포기해버리는 경우가 많습니다. 하지만 저는 25년 동안 수천 건의 현장을 다니며, 이런 상황이 오히려 회수 가능성을 확인한 신호라는 것을 반복해서 경험했습니다. 재산을 다시 찾을 필요 없이 이미 드러난 지점을 활용하는 것이 실무의 핵심입니다. 이럴 때 저는 바로 회수 구조를 이해시키고, 어떻게 합법적으로 참여하는지부터 안내합니다.I. 선순위 압류가 있어도 늦지 않은 이유다른 채권자가 먼저 가압류를 걸었다는 것은 그 재산에 실제 자금이 존재한다는 의미입니다. 많은 분들이 이미 끝났다고 생각하지만, 실무에서는 후순위 채권자도 참여할 수..
왜 차용증 갖고도 돈을 못 받나요? 공증·기한이익상실·연대보증이 답입니다 왜 차용증 갖고도 돈을 못 받나요? 공증·기한이익상실·연대보증이 답입니다 – 김팀장채권추심상담소채권자분들이 가장 억울해하는 순간이 있습니다. 분명 차용증도 챙겼고, 계좌이체 내역도 남아 있는데 채무자가 약속일을 넘겨도 아무것도 못 하고 바라만 보게 되는 상황입니다. 법원에 가면 “소송을 하십시오”라는 말만 듣고, 정작 소송을 진행하면 몇 달에서 1년은 그냥 사라집니다. 이 사이에 채무자는 이미 재산을 빼돌리고 모습을 감춰버립니다. 저는 25년 동안 전국의 채권 사건을 직접 다루면서, 차용증만 믿고 있다가 돈을 떼이는 장면을 셀 수 없이 봐 왔습니다. 그래서 저는 차용증을 ‘시작점’ 정도로만 보고, 진짜 회수력은 문서의 구조에서 나온다는 것을 강조합니다.문서가 채무자의 행동을 통제해야 합니다. 계약서에 어..
장인어른이 세입자라고요? 99%는 가짜입니다: 가족 위장 임차인 판별 전략 장인어른이 세입자라고요? 99%는 가짜입니다: 가족 위장 임차인 판별 전략 – 김팀장채권추심상담소전입세대 열람을 확인했는데, 채무자의 장인어른·장모님·부모님이 선순위로 전입돼 있다면 대부분의 채권자들은 그 순간 마음이 먼저 무너집니다.“가족이면 더 강한 세입자 아냐?”, “보증금까지 챙겨야 낙찰이 될 텐데… 그럼 나는 0원인가?”하지만 25년 현장에서 보면 이런 가족 전입은 거의 대부분 위장입니다.실제 돈이 오간 적도 없고, 법원에서 임차인으로 인정될 가능성도 거의 없습니다.저는 이 패턴을 수백 번 넘게 똑같이 확인해 왔습니다.I. 법원은 가족 간 임대차를 원칙적으로 인정하지 않는다채무자가 주장하기는 쉽습니다.“장인어른이 보증금 2억 원 내고 들어오셨다.”하지만 법원은 가족 간 동거를 대부분 ‘호의적 거..
3,000만 원 이하이면 이행권고, 그 이상이면 지급명령? 실무 기준 총정리 3,000만 원 이하이면 이행권고, 그 이상이면 지급명령? 실무 기준 총정리 – 김팀장채권추심상담소채무자에게 돈을 받아내려면 가장 먼저 필요한 것이 집행권원입니다.하지만 판결을 받으려면 시간이 너무 오래 걸리기 때문에, 실무에서는 이행권고결정과 지급명령을 활용해 빠르게 집행권원을 확보하는 방식이 널리 사용됩니다.두 제도는 비슷해 보이지만, 실제 현장에서 사용할 때는 적용 범위·속도·송달 리스크가 완전히 다릅니다.25년 현장에서 두 절차를 수백 번 넘게 활용하면서 느낀 차이를 정확히 정리해 드립니다.⸻I. 금액 기준이 모든 것을 갈라낸다이행권고결정은 3,000만 원 이하의 소액 사건에서만 가능합니다.즉, 원고가 소액사건으로 소장을 제기했을 때 법원이 직권으로 내리는 조치입니다.반면, 지급명령은 금액 제한이..

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