신탁 부동산, 압류했다가 기각당하셨습니까? 돈 받는 5가지 ‘우회로’는 따로 있습니다

신탁 부동산, 압류했다가 기각당하셨습니까? 돈 받는 5가지 ‘우회로’는 따로 있습니다 – 김팀장채권추심상담소

부동산 등기부에서 신탁 문구를 본 순간 많은 채권자들이 포기합니다. 막상 가압류를 넣어도 법원에서 기각 통보가 바로 떨어지는 경우가 대부분입니다. 신탁재산은 수탁자 개인 재산과 구분되는 독립성이 인정돼 일반 채권자는 원칙적으로 손대지 못합니다. 그래서 하수들은 여기서 멈춥니다.
그러나 저는 신탁의 겉모습이 아니라 권리의 흐름, 즉 수익권·정산금·매각대금이 흘러가는 돈의 통로를 먼저 확인합니다. 신탁의 벽을 정면으로 치면 기각되지만, 우회하면 회수되는 구조가 존재합니다. 현장에서 사용하는 다섯 가지 우회 전략을 정리합니다.

I. 부동산담보신탁: 공매 뒤에 남는 잔여 수익금이 핵심이다
담보신탁에 걸린 부동산 자체는 압류할 수 없습니다. 신탁사가 환가(공매)를 통해 대출금을 회수하는 구조라서, 부동산 자체는 보호막이 매우 강합니다.
하지만 대출금이 모두 정리되고 남는 금액, 즉 잔여 정산금은 위탁자의 몫입니다. 저는 이 지점을 공략합니다. 수익권 자체는 별개의 권리로 인정되기 때문에 가압류나 질권이 가능합니다. 공매 절차가 시작되면 신탁사에 수익권 가압류를 통지해 돈이 채무자에게 흘러가는 것을 막아야 합니다. 결국 담보신탁은 ‘부동산이 아니라 수익권’을 선점하는 싸움입니다.

II. 관리신탁(을종): 실질이 수동신탁인지 확인하면 판이 달라진다
관리신탁 중 을종은 명의만 신탁사로 넘겨 놓고 실질적인 관리·수익은 위탁자가 계속하는 경우가 많습니다. 이 구조는 단순한 명의 빌림에 가까운 모습으로 보일 때가 많습니다.
이런 형태는 법적으로 ‘수동적 신탁’으로 해석될 여지가 생기고, 경우에 따라 사실상 명의신탁으로 평가될 위험도 있습니다. 명의신탁으로 판단되면 신탁등기가 효력을 잃는 결과도 발생하므로, 저는 이 대목을 집중적으로 점검합니다. 필요하다면 위탁자가 행사할 수 있는 신탁 해지권을 채권자 대위 방식으로 활용해 구조를 원상 회복시키고, 그 부동산을 다시 집행 대상으로 돌릴 수 있는 여지도 열립니다.

III. 토지신탁(관리형): 자금 조달 구조가 아닌 정산구조를 노려야 한다
관리형 토지신탁에서는 신탁사가 자금 조달 책임이 없습니다. 그래서 공사비 문제로 신탁사를 상대로 항의해도 실효성이 거의 없습니다. 진짜 돈이 움직이는 곳은 신탁계좌입니다.
분양대금이 꾸준히 유입되지만, 지출 순위에 따라 위탁자나 시공사가 나중에 받을 정산금이 생성됩니다. 저는 이 정산금에 대한 받을 채권을 타깃으로 가압류합니다. 준공 전후 정산 단계에서 회수되는 경우가 많고, 타이밍이 핵심입니다. 시공사 공사비 청구권을 노리는 전략도 함께 쓰며, 분양대금 흐름을 분석하는 것이 필수입니다.

IV. 처분신탁: 매각대금이 넘어가기 직전이 유일한 기회다
처분신탁은 팔기 위해 맡긴 구조이기 때문에, 매각이 성사되는 순간 자금이 크게 움직입니다. 부동산은 구매자에게 넘어가지만, 매각 대금은 신탁사를 거쳐 위탁자에게 귀속됩니다.
이 시점에 매각대금 교부청구권이 발생합니다. 저는 매수인이 잔금을 넣기 직전 이 청구권을 가압류합니다. 부동산 자체를 잡는 게 아니라, ‘팔고 나서 받을 돈’을 선점하는 방식입니다. 매각 직전 흐름을 모르면 순식간에 돈이 사라질 수 있어 실시간 모니터링이 중요합니다.

V. 분양관리신탁: 수분양자 보호막 뒤에 남는 잔여 재산이 최종 타깃이다
분양관리신탁은 법적으로 수분양자를 최우선으로 보호하는 구조라 일반 채권자는 사업 중간에 끼어들 여지가 거의 없습니다.
하지만 준공 후 정산 시점에는 이야기가 달라집니다. 모든 비용이 정리되고 남는 잔여 재산은 위탁자에게 귀속됩니다. 저는 이 시점에 맞춰 잔여 수익금에 대한 권리를 가압류하거나 질권으로 묶습니다. 중간에는 불가능해도, 사업이 끝나는 시점에는 분명히 틈이 생깁니다. 이 시기만 정확히 잡으면 회수 가능성이 매우 높아집니다.

Q&A
Q1. 신탁부동산은 왜 압류가 기각되나요?
신탁재산은 수탁자의 다른 재산과 분리된 독립재산으로 취급되기 때문입니다. 그래서 부동산 자체는 건드릴 수 없습니다. 하지만 위탁자가 받게 될 권리들은 별도로 압류가 가능합니다.

Q2. 어떤 서류를 보면 공략 지점이 보이나요?
신탁원부, 정산표, 분양대금 집행표, 신탁계좌 운영 구조 등을 보면 돈이 흐르는 지점이 정확히 드러납니다. 서류만 받아도 구조를 바로 분석할 수 있습니다.

Q3. 우회 전략은 누구나 할 수 있나요?
유형별로 전략이 완전히 달라서 일반 채권자가 임의로 시도하면 기각 또는 패소 위험이 높습니다. 구조 분석이 핵심이기 때문에 전문가 판단이 필수입니다.

김팀장 실무 조언
신탁은 채권자가 가장 많이 포기하는 영역이지만, 저는 여기서 회수한 사건이 적지 않습니다. 신탁재산이라는 벽만 보면 답이 없지만, 그 뒤에 숨은 수익권·정산금·잔여금은 충분히 공략 가능합니다. 서류만 보내주시면 구조를 해체해 돈이 빠져나오는 길을 찾아드립니다. 현장에서 쌓아온 실전 노하우로 가장 빠른 회수 전략을 제시하겠습니다.

▢ 약력

• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임

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