세금도 다 우선하는 건 아닙니다 – 조세채권과 저당권, 임차권의 실전 우열 분석

세금도 다 우선하는 건 아닙니다 – 조세채권과 저당권, 임차권의 실전 우열 분석, 김팀장채권추심상담소 제공

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1. ‘세금이니까 다 우선일 것이다?’ 실무에서는 절대 그렇지 않습니다

채권추심 실무에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가 “세금은 무조건 우선하는 거죠?”입니다. 그러나 실전에서는 단순히 ‘세금’이라는 이유만으로 모든 채권보다 우선하지는 않습니다.

오히려 세금보다 먼저 설정된 저당권, 정당한 확정일자를 갖춘 임차보증금, 압류 후 교부청구가 누락된 조세채권 등 수많은 예외와 변수들이 실무에 존재합니다.

이번 글에서는 세금(조세채권), 저당권, 그리고 임차권 사이의 우선순위 구조를 실무 경험을 바탕으로 정리하고, 어떤 상황에서 누가 앞서는지 구체적인 전략까지 함께 안내드립니다.

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2. 조세채권의 기본 우선순위 – 단서가 붙습니다

국세, 지방세, 관세 등은 법령상 일반 채권보다 우선한다는 규정을 갖고 있습니다.
하지만 이 ‘우선권’이 실제로 실현되기 위해서는 반드시 충족해야 할 조건이 있습니다.

첫째, 부동산 경매에서 배당을 받기 위해서는 경매개시결정 등기 전에 압류가 되어 있어야 하고,
둘째, 교부청구를 반드시 배당요구 종기일까지 제출해야 합니다.

즉, ‘압류’와 ‘교부청구’가 모두 이뤄지지 않았다면 조세채권도 저당권자나 임차인보다 먼저 배당받지 못합니다.
이는 조세채권도 절차를 지켜야 실질 효력을 갖는다는 의미입니다.

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3. 저당권과 조세채권 – 둘 중 누가 앞서는가?

저당권은 담보물권으로서 등기 설정일이 핵심 기준입니다.
실무에서는 조세채권의 ‘법정기일’과 저당권의 ‘설정일자’를 비교하여 우선순위를 따집니다.

예를 들어, 부동산에 대해 저당권이 2022년 3월 15일에 설정되었고, 취득세의 법정납부기한이 2022년 3월 10일이라면 조세채권이 앞섭니다.
반대로 저당권 설정이 먼저라면 세금이라도 그 뒤를 따릅니다.

또한, 양도 이후 제3자 명의로 등기가 이전된 경우라도 체납 처분으로 압류된 사실이 없다면, 그 조세채권은 매각대금에서 우선 배당받을 수 없습니다.

대법원 판례에서도 조세채권이 실제로 우선하려면 법정기일뿐 아니라 ‘사전에 압류가 이루어졌는지’, ‘교부청구가 적법하게 제출되었는지’ 등을 종합적으로 판단하고 있습니다.

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4. 임차보증금은 언제 우선할까? – 확정일자만으로는 부족합니다

임차인의 보증금 채권도 일정 요건을 충족하면 우선변제권을 갖습니다.
하지만 보증금이 무조건 우선하는 것은 아닙니다.

다음 3가지 조건이 모두 충족되어야 합니다.
1. 주택 또는 상가 점유 (대항력 발생)
2. 주민등록 또는 사업자등록 이전 완료
3. 확정일자 부여 및 배당요구서 제출

위 조건을 충족하면 저당권자보다 앞서는 우선변제권이 발생할 수 있으며,
소액임차인의 경우에는 ‘최우선변제권’까지 인정됩니다.
이때에는 일정 금액 한도 내에서 저당권보다도 먼저 변제받을 수 있습니다.

하지만 주의할 점은, 배당요구를 하지 않거나 입주일과 확정일자 사이에 저당권이 설정되었다면 우선순위를 주장할 수 없다는 것입니다.

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5. 교부청구의 실무 핵심 – 세금도 배당요구로 대우받습니다

세금채권도 ‘교부청구’를 통해서만 우선권을 행사할 수 있습니다.
특히 경매개시결정 이후에 압류가 이뤄진 조세채권은, 아무리 국세라고 하더라도 교부청구를 생략하면 배당순위에서 밀리게 됩니다.

실무에서는 이 교부청구가 누락된 조세채권이 나중에 우선 배당을 받아 문제되는 경우가 종종 있습니다.
이럴 땐 다른 배당권자가 소송을 통해 ‘부당이득 반환’을 청구하게 되며,
실제로 대법원은 교부청구가 없는 상태에서 배당된 국세는 부당이득이라는 판결을 여러 차례 내려왔습니다.

이 점은 실무적으로 매우 중요합니다.
세금이라고 하여 절대적 지위를 갖는 것이 아니라, 절차와 시기를 지키지 않으면 배당권조차 상실된다는 의미입니다.

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6. 김팀장의 실전 경험 – 세금보다 저당권이 앞섰던 회수 사례

김팀장이 진행한 부동산 경매 건 중, 세금 수백만 원이 선순위로 설정되어 있어 회수 가능성이 불투명하다고 판단한 사례가 있었습니다.
그러나 등기부 분석 결과, 해당 세금의 압류는 경매개시결정 이후였고, 교부청구도 누락된 상태였습니다.

반면 채권자의 저당권은 그보다 훨씬 이전에 설정되어 있었고, 확정된 판결을 기반으로 집행 절차가 진행 중이었습니다.
김팀장은 이 구조를 바탕으로 배당표 작성 시 이의를 제기했고, 결국 세금보다 먼저 배당을 받아 회수에 성공했습니다.

이 사례처럼, 실무에서는 법조문보다 ‘시기’, ‘등기일자’, ‘교부청구 여부’가 실제 우선순위를 결정짓습니다.

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7. 우선순위 실전 비교표 – 판단의 기준을 한눈에

(내용은 상단 표로 제공된 비교표를 참고)

실무에서 가장 많이 충돌하는 세 가지 권리
1. 조세채권
2. 저당권
3. 확정일자 있는 임차보증금

이 세 권리는 단독으로만 보면 강한 권리이지만, 실제 경매 현장에서는 서로 간 우선순위 다툼이 반복됩니다.
결국 우선은 법정기일·설정일자·배당요구 등 각각의 조건 충족 여부로 갈립니다.

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8. 결론 – 법보다 절차, 권리보다 시기가 좌우합니다

채권추심에서 회수는 결국 ‘선점’의 싸움입니다.
조세채권이든, 저당권이든, 임차보증금이든 아무리 강한 권리라도
압류, 등기, 배당요구 등 ‘적절한 절차와 시기’를 놓치면 아무 소용이 없습니다.

김팀장은 이러한 실무 경험을 바탕으로
조세채권이 무조건 우선이 아님을 명확히 알고 있으며,
경매 사건에 있어 채권자의 권리를 가장 유리하게 배당받도록 전체 구조를 전략화해왔습니다.

단순한 지식보다 중요한 것은 ‘실행 시기’와 ‘절차 흐름’입니다.
그 흐름을 정확히 잡아야만 배당의 최전선에서 승기를 잡을 수 있습니다.

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▢ 김팀장 약력

• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025 기준) 22년 근무
• 전국 추심 팀장으로 직접 수천 건의 대금 회수 성공 경험

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▢ 저작권 문구
본 자료는 김팀장채권추심상담소에서 직접 연구하고, 풍부한 실무 경험을 바탕으로 작성한 자료로, 저작권은 김팀장채권추심상담소에 있습니다. 무단 복제 및 배포를 금하며, 본 자료는 참고용으로만 활용하고, 개별 사안에 대한 법적 판단은 전문가와 상담 후 진행하기 바랍니다.

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