신탁 등기된 부동산은 그대로 현물출자할 수 없습니다

신탁 등기된 부동산은 그대로 현물출자할 수 없습니다 – 김팀장채권추심상담소

법인 설립이나 증자를 준비하다 보면 이런 질문을 자주 받습니다.
이미 신탁 등기된 부동산을 그대로 법인 자본금으로 넣을 수 없느냐는 질문입니다.

결론부터 말씀드리면, 신탁 등기된 부동산을 그 상태 그대로 현물출자하는 것은 불가능합니다.
이유는 단순합니다. 현물출자의 핵심 요건인 소유권 이전이 구조적으로 막혀 있기 때문입니다.

신탁 부동산을 활용해 자본금 현물출자를 하려면 어떤 길이 가능한지, 그리고 실무에서 실제로 선택되는 방식은 무엇인지 단계별로 정리합니다.

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I. 왜 신탁 등기 상태에서는 현물출자가 불가능한가
1. 소유권의 대내외적 이전 구조
부동산에 신탁 등기가 경료되면, 그 순간부터 해당 부동산의 법률상 소유권은 위탁자가 아니라 수탁자인 신탁회사에게 이전됩니다.
위탁자는 더 이상 소유자가 아니며, 신탁계약에 따른 수익권만을 보유할 뿐입니다.
2. 현물출자의 법적 요건 불충족
상법상 현물출자는 출자자가 출자 목적물을 회사에 이전함으로써 자본금을 납입하는 방식입니다.
부동산 현물출자의 경우, 출자자는 회사 앞으로 소유권 이전 등기를 해줄 수 있어야 합니다.
그러나 신탁 등기 상태에서는 위탁자가 법적인 소유자가 아니므로, 회사 앞으로 소유권 이전을 해줄 권한 자체가 존재하지 않습니다.

이 구조 때문에, 신탁 등기된 부동산은 그 상태 그대로 현물출자의 목적물이 될 수 없습니다.

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II. 해결 방안 1: 신탁 해지 후 부동산 현물출자

부동산 자체를 법인의 자산으로 만들고자 한다면, 가장 정석적인 방법은 신탁을 해지하는 것입니다.
1. 우선수익자와 수탁자 동의
대부분의 신탁, 특히 담보신탁은 금융기관 대출과 연결되어 있습니다.
신탁을 해지하려면 우선수익자인 금융기관의 동의가 필요하며,
통상적으로는 기존 대출을 상환하거나, 법인이 대출을 인수하는 구조로 협의가 이루어집니다.
2. 신탁 말소 및 소유권 회복
신탁 계약을 해지하고 신탁 등기를 말소하면, 부동산 소유권은 다시 위탁자 명의로 돌아옵니다.
3. 현물출자 절차 진행
소유권을 회복한 위탁자는 감정평가 등 상법상 현물출자 절차를 거쳐
해당 부동산을 법인 명의로 이전 등기함으로써 자본금 납입을 완료할 수 있습니다.

이 방식은 법적으로 가장 명확하지만, 대출 상환 부담과 등기 비용이 크다는 단점이 있습니다.

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III. 해결 방안 2: 신탁수익권을 현물출자하는 방식

실무에서 자주 검토되는 우회 전략이 바로 신탁수익권 현물출자입니다.
1. 출자 대상의 전환
현물출자의 목적물은 반드시 부동산 실물일 필요는 없습니다.
재무제표상 자산으로 평가 가능한 권리라면 현물출자가 가능합니다.
따라서 부동산 자체가 아니라, 해당 부동산에서 발생하는 이익을 받을 권리인 신탁수익권을 출자 대상으로 삼을 수 있습니다.
2. 제한 사항 확인
신탁수익권에 우선수익자나 질권이 설정되어 있다면,
출자 가능한 가치는 해당 권리를 모두 감안한 순수 수익권 가치로 제한됩니다.
이 경우 금융기관 또는 신탁사의 동의가 필수적으로 요구됩니다.
3. 장단점 정리
장점은 신탁 해지 없이 자본금을 확충할 수 있고, 대출 구조를 유지할 수 있다는 점입니다.
반면, 법인이 부동산을 직접 처분하거나 개발하려면 여전히 신탁사의 동의가 필요하다는 한계가 있습니다.

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IV. 현물출자 시 공통적으로 거쳐야 할 절차

어떤 방식을 택하든 현물출자는 절차를 건너뛸 수 없습니다.
1. 가치 평가
출자 대상 자산에 대해 감정인의 감정 또는 검사인의 조사를 거쳐야 합니다.
자본금 10억 원 미만의 소규모 회사라도, 부동산이나 수익권은 가치 산정이 핵심 쟁점이 됩니다.
2. 법원 심사
감정 결과는 법원에 보고되며, 부당하다고 판단되면 조정될 수 있습니다.
3. 권리 이전
부동산 현물출자는 소유권 이전 등기로,
신탁수익권 출자는 수익권 양도 및 수익자 변경 절차로 마무리됩니다.

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V. 정리하면 이렇게 결론 납니다

신탁 등기된 상태 그대로 부동산 자체를 현물출자하는 것은 불가능합니다.
현실적인 선택지는 두 가지입니다.
1. 신탁을 해지하고 소유권을 회복한 뒤 부동산을 현물출자한다.
2. 신탁 구조를 유지한 채, 부동산이 아닌 신탁수익권을 현물출자한다.

대출이 얽힌 담보신탁의 경우, 실무에서는 두 번째 방식이 더 많이 검토됩니다.
다만 이 경우에도 우선수익자와 신탁사의 동의가 핵심 관문이라는 점은 변하지 않습니다.

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□ 약력

26년 경력의 채권추심 전문가
2006년 국가공인신용관리사 합격
2026년 합법적 신용정보회사 센터장
전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
법적 절차 및 강제집행 전문, 거래 법무사 협업
고려신용정보 2004~2025 전국 추심 팀장 역임

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