전입신고 당일 시간차 공격을 막아야 보증금이 산다

전입신고 당일 시간차 공격을 막아야 보증금이 산다 – 김팀장채권추심상담소

보증금 보호의 핵심은 전입신고 당일에 벌어지는 시간차 공격을 막는 것입니다. 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기는데, 임대인이 잡는 근저당 같은 담보권은 등기 접수 당일부터 효력이 생기기 때문입니다. 이 치명적인 공백을 모르면 잔금 넣는 순간 순위가 밀려 보증금을 날릴 수 있습니다.

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I. 잔금 지급 직전에는 등기부가 아니라 처리 중 사건부터 확인한다
1. 왜 등기부만 보면 위험한가
많은 분들이 등기부등본이 깨끗하면 안심하고 잔금을 넣습니다. 그런데 등기소에 접수는 됐지만 아직 등기부에 기재되지 않은 처리 중 사건은 등기부등본에 바로 안 뜹니다. 이 구간을 노리고 전입신고 당일 대출을 접수하는 경우가 실제로 있습니다.
2. 확인 방법
대법원 인터넷등기소에서 등기신청사건 처리현황을 조회합니다. PC든 모바일 앱이든 가능합니다. 주소를 넣고 조회하면 됩니다.
3. 판단 기준
기록상 없음 또는 존재하지 않음으로 나오면 그나마 안전합니다. 신청사건 처리 중으로 나오면 그날은 잔금 입금하면 안 됩니다. 몰래 대출을 접수했거나 소유권 이전, 가압류 같은 사건이 들어가 있는 상태일 수 있으니 그 자리에서 계약 흐름을 멈추고 확인부터 해야 합니다.

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II. 잔금 후에는 대항력과 우선변제권 요건을 그날 안에 완성한다
1. 전입신고
전입신고는 대항력 요건의 한 축입니다. 다만 효력은 다음 날 0시부터라는 점을 머리에 박아야 합니다.
2. 주택 인도
열쇠를 받고 실제로 점유를 시작해야 합니다. 비밀번호 변경, 짐 반입, 실점유 확보 같은 실무 조치가 필요합니다. 전입만 하고 점유가 없으면 대항력 요건이 모자랄 수 있습니다.
3. 확정일자
전입신고와 함께 계약서에 확정일자를 받아야 우선변제권 요건이 맞춰집니다. 확정일자를 미리 받아놨어도 전입신고와 점유가 갖춰지지 않으면 의미가 약해집니다. 기준은 대항력이 생기는 다음 날 0시입니다. 우선변제권도 그 흐름을 같이 탄다고 보시면 됩니다.

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III. 계약서 특약이 시간차 공격을 막는 마지막 방패다
1. 잔금일 당일에도 특약을 다시 확인해야 하는 이유
특약은 계약 단계에서 이미 박아 넣는 게 원칙입니다. 하지만 잔금일 당일에도 다시 확인해야 합니다. 시간차 공격은 잔금일과 전입신고 당일에 터지기 때문입니다.
2. 특약 문구의 방향
임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정하지 않는다. 이를 위반 시 계약을 무효로 하고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다.
이 골격이 있어야 나중에 문제가 생겼을 때 대응의 축이 생깁니다.
3. 특약이 없을 때의 최소 조치
그날 특약 추가가 어렵다면, 잔금 조건으로 요구하고 거부하면 잔금 흐름을 멈추는 게 맞습니다. 말로만 합의하는 방식은 위험합니다. 불가피하면 통화 녹취나 문자로라도 남겨야 합니다.

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IV. 전입신고 다음 날 아침, 등기부를 다시 확인한다
1. 왜 다음 날 재확인이 필요한가
전입신고 당일에는 문제가 없어 보였는데, 임차인이 주민센터 다녀오는 사이에 임대인이 대출을 접수하는 경우가 있습니다. 처리 중 사건이 다음 날 등기부에 올라와서 뒤늦게 보이는 구조입니다.
2. 확인 시점과 확인 내용
전입신고 다음 날 아침에 등기부등본을 다시 열람합니다. 잔금일 당일 접수된 근저당, 가압류 같은 변동 사항이 있는지 최종 확인합니다. 변동이 잡히면 특약 위반 여부부터 정리하고, 사실관계 정리 후 전문가 상담으로 방향을 잡는 게 안전합니다.

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요약하면 이렇게 움직입니다
1. 잔금 전: 등기신청사건 처리현황 조회가 먼저입니다.
2. 잔금 후: 전입신고, 확정일자, 점유 확보를 그날 안에 끝냅니다.
3. 다음 날: 등기부등본 재열람으로 변동 사항을 최종 점검합니다.

이 세 번을 통과해야 전입신고 당일의 법적 공백에서 보증금을 지킬 확률이 올라갑니다.

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질문 답변
1. 등기부등본이 깨끗하면 잔금 넣어도 되는 것 아닌가요
등기부는 결과가 찍히는 화면입니다. 그날 접수된 사건이 바로 안 보일 수 있어서 처리현황 조회를 같이 봐야 안전합니다.
2. 확정일자만 먼저 받아두면 안전한가요
확정일자만으로는 부족합니다. 전입신고와 점유가 갖춰져야 흐름이 완성되고, 기준 시점도 다음 날 0시를 같이 봐야 합니다.
3. 잔금일에 특약을 추가하자고 하면 집주인이 싫어합니다
그 반응 자체가 신호인 경우가 많습니다. 보증금은 한번 나가면 회수가 어렵습니다. 그날은 분위기보다 구조가 우선입니다.

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□ 약력

26년 경력의 채권추심 전문가
2006년 국가공인신용관리사 합격
2026년 합법적 신용정보회사 센터장
전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임

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김팀장 실무 조언

전세는 잔금 넣는 순간 되돌리기 어렵습니다. 그래서 저는 잔금 전 처리현황 조회를 0순위로 둡니다. 사진 한 장, 등기 한 장만으로도 위험 신호는 읽힙니다. 불안한 구조가 보이면 그날은 진행하지 말고, 구조부터 다시 잡고 들어가셔야 합니다.