월세 밀린 세입자, “인테리어비 내놔라” 버틴다면?

월세 밀린 세입자, “인테리어비 내놔라” 버틴다면? – 김팀장채권추심상담소

(부제: 세입자의 시설비 핑계·권리남용 주장, 법적으로 완전히 제압하는 실전 명도 전략)

세입자가 월세를 몇 달 동안 안 내면서 적반하장으로 “제가 인테리어에 얼마를 썼는데 어떻게 나가라고 합니까?”라고 나오면 임대인분들은 마음이 무너집니다.
하지만 저는 25년 동안 임대차 관련 채권분쟁을 정말 많이 다뤄보면서 느낀 것이 하나 있습니다. 월세를 밀린 순간, 세입자의 명분·주장은 모두 힘을 잃습니다.

대법원 판례가 이미 명확하게 말합니다.
“시설비를 썼어도 월세를 밀리면 해지 정당. 권리남용 아니다.”

이 원칙만 정확히 이해해도, 감정적으로 휘둘리지 않고 빠르게 정리할 수 있습니다.

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I. 월세 연체가 ‘2기(주택)·3기(상가)’에 도달하는 순간, 해지 권리는 바로 발생한다

현장에서 제가 가장 먼저 확인하는 것은 연체 횟수입니다.
1. 주택(아파트·빌라 등): 2달 치(2기) 연체 → 즉시 해지 가능
2. 상가·사무실: 3달 치(3기) 연체 → 즉시 해지 가능

여기서 중요한 건 “연속으로 3달”이 아니라 밀린 총액이 3달 치가 되면 바로 해지 요건이 갖춰진다는 점입니다.

연체가 기준에 도달하는 그날, 해지 내용증명을 보내야 합니다.
기다리면 기다릴수록 세입자의 주장만 강해지고, 명도 절차는 더 복잡해집니다.

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II. 세입자의 ‘시설비·권리금’ 주장은 법적 힘이 없다

세입자는 흔히 감정으로 대응합니다.

“저 이 가게에 인테리어 8천만 원 썼어요. 나가라고 하면 손해잖아요.”
“임대인이 갑질하는 겁니다.”

이럴 때 흔들리는 임대인이 많습니다.
그러나 대법원은 1987년부터 지금까지 일관되게 이렇게 판단해 왔습니다.

시설비를 썼더라도, 월세를 연속 두 번 이상(또는 누적 2기 이상) 밀린 이상, 임대인의 해지는 정당하며 이는 권리남용이 아니다.

즉, 시설비는 월세 연체라는 기본 계약 위반 앞에서 아무런 방패 역할을 하지 못합니다.

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III. 명도소송을 준비한다면 반드시 ‘점유이전금지가처분’을 같이 넣어야 한다

이 조치를 안 하면, 소송을 이겨도 집행 자체가 안 되는 최악의 상황이 벌어질 수 있습니다.

제가 실제로 겪은 사례 중 많은 악성 세입자들은
명도소송이 들어오면 제3자에게 점포 점유를 넘겨버립니다.
누구 이름으로 넘기는지 아시죠?
친척, 지인, 때로는 거래처 직원까지 다양합니다.

그렇게 되면 사장님이 받아낸 판결문은 전부 헛수고입니다.
그래서 저는 명도 사건을 맡으면 항상 소송과 동시에 점유이전금지가처분을 강하게 권합니다.
이 한 장의 결정문이 승패를 갈라버립니다.

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Q&A (3개 고정)

Q1. 세입자가 힘들다고 하소연하면 해지 사유가 약해지나요?
아닙니다. 연체 횟수가 기준을 넘으면 감정 사유는 법적 판단의 요소가 되지 않습니다.

Q2. 시설비·권리금을 임대인이 부담해야 하나요?
월세 연체가 기준을 넘은 경우, 시설비나 권리금 보호는 인정되지 않습니다.

Q3. 명도소송 전 내용증명은 꼭 보내야 하나요?
네, 반드시 필요합니다. 해지의 의사표시는 명확하게 증거가 남아야 하고, 이후 절차의 핵심 근거가 됩니다.

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▢ 약력

• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임

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김팀장 실무 조언

임대차 분쟁은 감정이 아니라 원칙으로 접근해야 빠르게 풀립니다.
월세는 계약의 근간입니다.
이 근간이 무너지면 어떤 주장도 법적으로 힘을 가지지 못합니다.

세입자가 시설비·억울함·사정 등을 아무리 이야기해도,
연체 기준에 도달한 이상 임대인의 해지 권리는 확고합니다.

현장에서 명도 절차는 빠를수록 유리합니다.
판례·절차·가처분까지 모두 아우르는 구조가 필요합니다.
지금 상황이 조금이라도 엇나갈 조짐이 보인다면 바로 연락 주십시오.
정확한 법적 순서와 전략을 잡아드리겠습니다.