신축 빌라·상속 땅, 등기 없어도 압류됩니다: 미등기 부동산 회수의 기술

신축 빌라·상속 땅, 등기 없어도 압류됩니다: 미등기 부동산 회수의 기술 – 김팀장채권추심상담소

신축 빌라나 상속받은 땅이 있는데도 등기를 일부러 미루면서 버티는 채무자들을 저는 현장에서 수도 없이 봤습니다. “등기가 없으니 압류 못 하시죠?”라고 웃는 채무자도 있었지만, 이 말은 절반만 맞는 이야기입니다. 제가 25년 동안 악성 채무자들을 상대하며 가장 많이 써온 무기 중 하나가 바로 미등기 부동산 압류 전략입니다. 눈에 보이는 건물이라면 방법이 반드시 있습니다.

I. 등기가 없어도 압류는 가능합니다
채무자들이 흔히 믿는 것이 “등기부가 없으니까 채권자가 못 건드린다”는 착각입니다. 실제로는 법원이 채권자 보호를 위해 마련해둔 장치가 따로 있습니다. 저는 미등기 건물이더라도 현장에서 건물 외형이 갖춰져 있고 준공이 임박한 상태라면 바로 가압류를 검토합니다. 그러면 법원은 등기소에 강제로 등기부를 만들라는 명령을 내립니다. 이 과정에서 채무자는 아무것도 할 수 없습니다. 등기부가 없다는 이유로 버티는 전략은 이제 통하지 않습니다.

II. 신축 건물, 건축주가 가장 두려워하는 압박 포인트
건축을 거의 다 끝내놓고 준공을 핑계로 기성금 지급을 미루는 경우가 많습니다. 저는 이럴 때 건축허가 정보와 현장 사진만 확보되어 있으면 곧바로 미등기 건물 가압류를 넣습니다. 그러면 건축주는 은행에서 대출을 받을 수 없어 자금줄이 완전히 막힙니다. 세입자를 받아 임대수익을 올리는 것도 불가능해집니다. 채무자의 자금 흐름을 한 순간에 차단해버리는 효과가 있어, 실제로는 이 조치를 한 뒤 곧바로 협상으로 이어지는 경우가 많습니다.

III. 상속받아 놓고 등기 미루는 경우, 채권자대위권
상속받은 땅이 있는데도 일부러 등기를 안 하고 버티는 채무자도 적지 않습니다. 이런 경우 저는 채권자대위권을 활용합니다. 쉽게 말하면 채무자 대신 제가 상속 등기를 넣는 것입니다. 채무자 동의가 필요하지 않아 속도감 있게 움직일 수 있고, 등기가 되면 바로 강제경매 절차로 넘어가 회수 루트가 열립니다. 이 전략은 상속 재산을 숨기는 악성 채무자에게 특히 효과적입니다.

IV. 무허가 건물은 제한이 있으므로 반드시 허가 여부 확인
모든 미등기 건물에 적용되는 것은 아니기 때문에, 저는 현장에서 반드시 “이 건물이 허가된 건물인가”를 먼저 확인합니다. 무허가 건물은 절차가 복잡해지기 때문에 확인 없이 진행할 경우 겉보기만 번듯한 자산에 시간만 허비할 수 있습니다. 그래서 초기 판단이 중요하고, 실제 조사 과정을 통해 적법 여부를 정리한 뒤 전략을 결정합니다.

Q&A
Q1. 등기부가 없어도 바로 압류가 가능한가요?
건물이 적법한 허가를 받은 상태라면 가능합니다. 법원이 직권으로 등기부를 만들고 바로 가압류를 기입합니다.

Q2. 사진만 있어도 신청할 수 있나요?
건축허가 정보와 현장 사진이 있으면 방향을 잡을 수 있습니다. 정확한 판단은 서류 확인이 필요하지만, 입구는 충분히 열립니다.

Q3. 상속받은 땅을 숨기고 있으면 어떻게 하나요?
채권자대위권으로 채무자 대신 상속 등기를 넣을 수 있습니다. 등기가 완료되면 즉시 강제경매로 넘어갈 수 있습니다.

▢ 약력

• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임

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김팀장 실무 조언
미등기 재산은 일반 채권자들이 거의 손도 대지 않는 영역입니다. 하지만 저는 이 영역에서 실제 회수 사례를 많이 만들었습니다. 핵심은 ‘등기가 없으면 못 한다’는 선입견을 깨고, 적법한 건축인지·상속 구조인지·숨겨진 이용자 관계는 무엇인지 정확히 파악하는 것입니다. 건물은 눈앞에 있는데 서류가 없다면, 그 서류를 법의 힘으로 만들어내면 됩니다. 판단과 속도가 중요한 영역인 만큼, 사례별로 맞춤 전략을 바로 잡아드리겠습니다.