장인어른이 세입자라고요? 99%는 가짜입니다: 가족 위장 임차인 판별 전략

장인어른이 세입자라고요? 99%는 가짜입니다: 가족 위장 임차인 판별 전략 – 김팀장채권추심상담소

전입세대 열람을 확인했는데, 채무자의 장인어른·장모님·부모님이 선순위로 전입돼 있다면 대부분의 채권자들은 그 순간 마음이 먼저 무너집니다.
“가족이면 더 강한 세입자 아냐?”, “보증금까지 챙겨야 낙찰이 될 텐데… 그럼 나는 0원인가?”
하지만 25년 현장에서 보면 이런 가족 전입은 거의 대부분 위장입니다.
실제 돈이 오간 적도 없고, 법원에서 임차인으로 인정될 가능성도 거의 없습니다.
저는 이 패턴을 수백 번 넘게 똑같이 확인해 왔습니다.

I. 법원은 가족 간 임대차를 원칙적으로 인정하지 않는다
채무자가 주장하기는 쉽습니다.
“장인어른이 보증금 2억 원 내고 들어오셨다.”
하지만 법원은 가족 간 동거를 대부분 ‘호의적 거주’로 봅니다.
즉, 돈을 주고받는 임대차 자체가 존재하지 않았다고 판단합니다.
결국 법원이 요구하는 것은 단 하나입니다.
실제 계좌이체 내역입니다. 이 흐름이 1원 단위까지 증명되지 않으면 대항력은 성립하지 않습니다.

II. ‘무상거주 확인서’가 있다면 게임은 끝난다
부동산에 담보대출을 실행할 때 은행은 필수로 거주 형태를 확인합니다.
이때 가족이 거주하고 있으면 무상거주 확인서를 받아둡니다.
즉, “보증금 없이 가족이 그냥 살고 있다”는 본인들의 서면 확인입니다.
이 서류 하나면, 가족 세입자 주장은 법정에서 바로 무너집니다.
저는 사건을 맡을 때 가장 먼저 은행에 이 서류가 첨부돼 있는지부터 확인합니다.

III. 배당요구를 안 하면 위장임차인 가능성은 90% 이상
경매가 진행되면 진짜 세입자라면 누구보다 먼저 배당요구를 해야 합니다.
하지만 가족을 위장세입자로 세운 경우, 대부분 배당요구를 하지 않습니다.
계약서·거래내역 제출 과정에서 허위가 들통날까 두렵고, 자금출처 조사까지 올 수 있기 때문입니다.
선순위 전입 + 배당요구 없음이면 위장임차인이 거의 확실합니다.

IV. 가족 임차인이 무너지는 순간, 채무자는 치명적 손실을 입는다
가족을 방패막이로 세우는 건 채무자 입장에서는 간단하지만, 들키는 순간 돌이킬 수 없는 손해가 발생합니다.
• 경매방해죄·사기죄로 형사 입건 가능
• 법원 집행관에 의해 강제 인도 조치
• 보증금 주장액의 자금 출처 확인 → 증여세 폭탄 위험
이 모든 리스크는 채무자에게 직격탄이 됩니다.
저는 바로 이 지점을 공략해 협상 테이블로 끌어내는 전략을 씁니다.

V. 결론: 가족 전입은 강력한 방패가 아니라 허술한 페이크다
겉으로는 대항력이 강해 보이지만, 실제 서류와 자금 흐름을 보면 대부분의 가족 임대차는 허위입니다.
전입세대 열람, 은행서류, 배당요구 여부만 보면 10건 중 9건은 바로 판별됩니다.
가족 위장 임차인을 정확히 걷어내야 경매 낙찰가가 제값을 회복하고, 그게 결국 채권자인 사장님의 배당으로 이어집니다.

Q&A
Q1. 가족이면 기본적으로 대항력이 인정되는 것 아닌가요?
아닙니다. 자금 흐름이 증명되지 않으면 거의 인정되지 않습니다.

Q2. 계약서만 있으면 세입자로 인정될 수 있나요?
계약서만으로는 절대 부족합니다. 실제 금융 거래가 핵심입니다.

Q3. 배당요구를 안 한 세입자는 어떻게 보아야 합니까?
위장 가능성이 매우 큽니다. 실무에서는 가장 중요한 판단 기준 중 하나입니다.

김팀장 실무 조언
가족을 앞세운 전입은 채무자가 가장 흔하게 쓰는 지연 전술입니다.
하지만 이 연막은 실제 서류 흐름만 제대로 확인하면 쉽게 걷어낼 수 있습니다.
저는 현장에서 이 검증을 수백 번 넘게 해온 만큼, 전입세대 열람만 보내주시면 바로 판독해 드릴 수 있습니다.
여기서 막히면 회수가 멈춥니다. 반드시 초기에 점검해야 합니다.

▢ 약력

• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임

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