경매에서 절대 속지 말아야 할 ‘무상 거주 확인서’와 ‘가장 임차인’ 판별법

경매에서 절대 속지 말아야 할 ‘무상 거주 확인서’와 ‘가장 임차인’ 판별법 – 김팀장채권추심상담소

채무자 부동산을 경매로 넘기면 가장 먼저 마주치는 것이 임차인 문제다.
겉으로 보기에는 선순위 임차인이 있는 것처럼 보이는데, 막상 들여다보면 보증금이 존재하지 않는 임차인, 무상 거주 확인서를 작성한 임차인, 가장 임차인 등이 얽혀 있는 경우가 대부분이다.

이 임차인들의 실체를 제대로 분석하지 못하면 채권자가 받을 배당금은 0원,
반대로 정확히 분석할 수 있다면 배당금이 몇 배로 달라지거나, 낙찰가 자체가 바뀌는 핵심 변수가 된다.

오늘 글은 임차인이 제출한 문서에 속지 않고, 채권자가 실제로 돈을 회수하기 위해 반드시 알아야 할 대항력·우선변제권·무상 거주 확인서·가장 임차인 판별법을 실무 중심으로 정리한 것이다.

I. 대항력과 우선변제권을 구분하면 회수 전략이 달라진다
대항력은 임차인이 “나는 못 나간다”라고 버틸 수 있는 방어 권리다.
반면 우선변제권은 “경매 낙찰대금에서 내 돈부터 배당해 달라”는 공격 권리다.

대항력만 있고 확정일자가 없는 임차인은 법원에서 배당을 받을 수 없다.
이 경우 보증금은 낙찰자가 떠안아야 하고, 그만큼 입찰가가 떨어지며, 이는 채권자의 배당금 감소로 직결된다.

따라서 채권자는 전입일뿐 아니라 확정일자 유무, 배당요구 여부, 말소기준권리와의 선후 관계를 반드시 확인해야 한다.

II. 무상 거주 확인서는 대항력 포기가 아니다
실무에서 자주 등장하는 문서가 ‘무상 거주 확인서’다.
임차인이 금융기관이나 채무자의 요구로 **“나는 임차인이 아니다. 보증금이 없다”**라고 작성하는 문서지만,
이 문서만으로 임차인의 대항력이나 우선변제권이 사라지는 것은 아니다.

대항력 포기는 명확한 의사표시가 있어야 하며,
금융기관 제출용 확인서는 낙찰자(제3자)에 대한 권리 포기 의사로 보지 않는 것이 실무다.

따라서 ‘무상 거주 확인서 있음’이라는 문구만 보고 안심하는 순간, 채권자는 배당계산을 완전히 틀리게 되는 것이다.

III. 가장 임차인의 존재는 채권 회수의 핵심 단서다
가장 임차인은 임대인과 임차인이 서로 짜고 만든 허위 임대차 관계다.
대부분 세 가지 유형으로 나타난다.
1. 보증금이 실제로 오간 흔적이 없는 경우
2. 채무자와 임차인이 가족 또는 친족 관계
3. 압류나 경매가 임박한 직후 갑자기 계약서를 만든 경우

실무에서는 보증금 지급 경로, 실제 거주 여부, 공과금 납부 내역, 이사 흔적을 종합하여 진정한 임차인인지 판단한다.
가장 임차인으로 판단되면 대항력과 배당권 모두 부정되며, 낙찰자에게 명도해야 한다.

IV. 채권자가 반드시 확인해야 할 권리 분석 순서
김팀장은 수천 건의 현장에서 항상 같은 순서로 권리를 검증해 왔다.
1. 전입세대 열람으로 전입일 확인
2. 확정일자 부여 여부
3. 임대차보증금의 실제 존재 여부(이체 내역·계약서·거래 흐름)
4. 무상 거주 확인서 제출 여부와 진정성
5. 실제 거주 여부(점유)
6. 말소기준권리와의 선후관계
7. 배당요구 여부

이 순서대로 검증하면 임차인의 ‘겉 권리’와 ‘실 권리’가 명확하게 드러나고, 채권자가 받을 배당금의 범위도 안정적으로 계산된다.

Q&A
Q. 무상 거주 확인서를 써주면 임차권이 자동으로 없어지나요
A. 아니다. 이는 금융기관용 확인서에 불과하며, 대항력 포기 의사는 별도로 명확히 드러나야 한다.

Q. 가족 임차인은 모두 가장 임차인인가
A. 아니다. 실제 보증금이 오가고 실거주가 있다면 유효한 임대차로 인정된다. 핵심은 ‘대가관계’와 ‘실체’다.

Q. 대항력은 있는데 확정일자가 없다면 어떻게 되나
A. 법원 배당에서는 제외되며, 낙찰자가 보증금을 인수한다. 채권자의 배당금은 줄어드는 구조다.

▢ 약력

• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임

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김팀장의 실무 조언
임차인의 권리 분석은 겉으로 보이는 계약서 한 장으로 끝나지 않는다.
실제 보증금이 오갔는지, 진짜 거주가 있는지, 확정일자는 있는지, 말소기준권리보다 빠른지 등 숨어 있는 팩트를 찾아내는 사람이 배당을 가져간다.
채권 회수는 결국 정보 싸움이며, 정확한 분석이 곧 회수율이다.