경매지 빨간 글씨 유치권, 겁낼 필요 없습니다. 가짜 유치권만 골라 반값에 낙찰받는 실전 기술

경매지 빨간 글씨 유치권, 겁낼 필요 없습니다. 가짜 유치권만 골라 반값에 낙찰받는 실전 기술 – 김팀장채권추심상담소

안녕하세요. 25년 동안 전국 현장에서 유치권과 점유 분쟁을 직접 다뤄온 김팀장입니다.
경매 물건 명세서에 유치권 신고라고 적힌 붉은 글씨를 보면 대부분의 입찰자들은 바로 뒤로 갑니다. 건물 외벽에 유치권 행사 중이라는 현수막이 걸려 있고 문도 잠겨 있으니 겁이 나는 것이죠.

하지만 제 경험의 결론은 한 가지입니다.
유치권 신고의 상당수는 실제 점유가 없는 가짜입니다.
그래서 저는 이런 물건을 보면 오히려 미소가 나옵니다.
남들이 피할 때 저는 낮은 가격에 가져옵니다.

첫 단락은 로마숫자 없이 바로 본론으로 들어갑니다.

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I. 유치권의 성립은 점유가 핵심

유치권은 복잡한 법리가 아니라 사실관계가 승부를 가릅니다.
그 핵심은 점유입니다.
즉, 실제로 건물에 붙어서 지배하고 있어야 합니다.

그러나 가짜 유치권자들은 현실에서는 다음과 같이 움직입니다.
현수막만 걸어두고 문을 잠가놓고 돌아갑니다.
가끔 한 번 들러보는 정도입니다.
이런 경우 법원은 점유 의사가 없다고 판단하며 유치권은 성립하지 않습니다.

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II. 현장에서 반드시 확인하는 세 가지 핵심 증거

제가 유치권 진위를 판단할 때 확인하는 순서는 항상 동일합니다.

1. 야간 조명 여부

밤마다 그 건물에 불이 켜지는지 확인합니다.
며칠 동안 계속 어둡다면 사람이 없다는 뜻입니다. 점유 유지가 불가능합니다.

2. 계량기 사용량

전기와 수도 사용량이 미미하다면 점유는 사실상 없는 것으로 봅니다.

3. 주변 탐문

경비원, 상가 사장, 이웃에게 물어보면 사람이 실제 사용 중인지 금방 나옵니다.
대부분 어쩌다 한 번 들른다는 답을 듣게 됩니다.

이 세 가지만 확보하면 유치권의 대부분은 무너집니다.

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III. 명도소송 없이 해결하는 인도명령 전략

많은 분들은 유치권을 해결하려면 긴 명도소송을 해야 한다고 생각합니다.
그러나 실무에서는 그렇지 않습니다.
낙찰 후 잔금을 내면 바로 인도명령을 신청합니다.

기존에 확보한 야간 사진, 계량기 사진, 탐문 내용을 함께 제출하며
점유가 없다는 점을 분명히 주장합니다.

법원이 이를 인정하면 바로 인도명령이 떨어지고
집행관을 통해 빠르게 정리가 가능합니다.

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IV. 유치권은 두려움의 대상이 아니라 수익의 기회

유치권이라는 단어만 보고 포기하는 분들이 많습니다.
그러나 실제로는 점유 요건 하나가 핵심입니다.
점유가 없으면 유치권은 성립되지 않고
그 물건은 반값으로 손에 넣을 수 있는 기회가 됩니다.

반대로 진짜 공사대금을 못 받아 유치권을 행사하는 분들은
현수막만 걸어두고 자리를 비우는 순간 유치권이 무너집니다.
어떻게 점유를 인정받을 수 있는지는 상황마다 다르므로
필요하시면 저에게 상담 주시면 됩니다.

유치권 판단은 복잡한 법조문보다
현장에서 본 불빛, 물 사용량, 사람의 출입이 말해줍니다.

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Q&A

Q1. 유치권 신고가 있으면 입찰을 피해야 하나요

점유 여부가 핵심입니다. 신고만 되어 있을 뿐 점유가 없으면 유치권은 인정되지 않습니다.

Q2. 가짜 유치권이면 손해를 보지 않나요

반대로 반값에 낙찰받을 기회가 됩니다. 인도명령으로 빠르게 해결됩니다.

Q3. 현장에서 제가 직접 판단하기 어려운데 도움을 받을 수 있나요

사진과 주소를 보내주시면 가짜인지 진짜인지 바로 판독해드립니다.

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김팀장 실무 조언

유치권은 법리가 아니라 현장이 답을 줍니다.
불이 켜져 있는지, 사람이 드나드는지, 계량기가 움직이는지.
이 단순한 세 가지가 유치권의 생사를 결정합니다.

남들이 무서운 글씨를 보고 포기할 때
저는 그 물건이 황금인지 확인하고 가져옵니다.
현장 사진 한 장만 보내주십시오.
제가 즉시 판독해드리겠습니다.

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▢ 약력

• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 2004부터 2025까지 전국 추심 팀장 역임

▢ 상담 안내
• 대표콜 1661-7967
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▢ 저작권 문구
본 자료은 김팀장채권추심상담소에서 직접 연구하고 풍부한 실무 경험을 바탕으로 작성한 자료로 저작권은 김팀장채권추심상담소에 있습니다. 무단 복제 및 배포를 금하며 본 자료는 참고용으로만 활용하고 개별 사안은 전문가 상담 후 진행하기 바랍니다.

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