약정만 믿고 유치권 행사하면 큰일 납니다: 피담보채권 인정 기준의 핵심은 견련관계

약정만 믿고 유치권 행사하면 큰일 납니다: 피담보채권 인정 기준의 핵심은 견련관계 – 김팀장채권추심상담소

유치권 상담을 하다 보면 사장님들이 가장 많이 착각하는 부분이 있습니다.
바로 임대인이나 상대방과 “서로 그렇게 하기로 합의했다”는 약정만 있으면 유치권이 자동으로 성립한다고 생각하는 것입니다.
하지만 저는 25년 동안 현장에서 수백 건의 유치권 진위를 다뤄보면서, 약정만 믿고 유치권을 주장했다가 소송에서 완전히 무너지는 사례를 수도 없이 보았습니다.

유치권은 합의로 만드는 권리가 아닙니다.
법에서 요구하는 엄격한 조건을 충족해야만 성립하며, 그중에서도 가장 중요한 기준이 바로 견련관계, 즉 그 목적물과 관련해서 발생한 채권인지 여부입니다.

이 원칙을 대법원이 최근 다시 명확하게 확인해 주었습니다.
저는 이 판례가 앞으로 유치권 분쟁에서 사장님들의 승패를 가르는 기준이 될 것이라고 보기에, 현장에서 써먹을 수 있는 방식으로 핵심만 짚어서 설명드립니다.

I. 유치권은 약정으로 넓힐 수 있는 권리가 아니다
상대방과 “공사비는 나중에 임대차 끝나면 돌려준다”는 합의를 했더라도, 그 공사비가 건물 자체의 가치 증가와 직접적으로 연결된 비용이 아니면 유치권의 대상이 될 수 없습니다.

즉, 목적물과 관련성이 없는 비용이라면 아무리 서로 합의했더라도 유치권은 성립하지 않습니다.
법은 유치권을 매우 좁게 인정합니다.
이유는 간단합니다.
임의로 넓히기 시작하면 사실상 새로운 담보물권을 만들어 내는 결과가 되기 때문입니다.

제가 실제 현장에서 자주 보는 사례가 이렇습니다.
임차인이 특정 영업을 위해 내부 인테리어를 호화롭게 꾸미고, 임대인과 “나중에 일정 비율 보전해 줄게”라는 합의를 해둡니다.
그러나 이 비용 대부분은 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 임차인 개인의 영업 목적입니다.
이 경우 유치권은 인정되지 않으며, 이런 상태에서 유치권을 행사하면 임대인은 바로 소송으로 들어가고 법원에서도 대부분 기각됩니다.

II. 견련관계가 핵심이다
견련관계란 쉽게 말해 그 채권이 점유하고 있는 물건에서 직접 발생한 채권인지 여부입니다.

유치권이 되려면 반드시 다음 기준을 충족해야 합니다.
1. 목적물의 가치 보존이나 증가를 위한 비용이어야 한다
건물을 수리하거나, 구조를 안정적으로 보완하거나, 객관적으로 건물 가치를 높여야 합니다.
2. 임차인 개인의 영업 목적이나 편의 목적은 불가
영업용 인테리어, 개별 설비, 특정 업종을 위한 맞춤형 기기 등은 건물 가치와 직접 연결되지 않기 때문에 유치권의 피담보채권이 될 수 없습니다.
3. 임대차보증금 반환채권은 절대로 유치권이 될 수 없다
건물 자체에서 발생한 채권이 아니기 때문입니다.
실무에서 가장 흔히 오해하는 부분입니다.

III. 점유 범위도 엄격하게 본다
견련관계가 충족돼도 “건물 전체에 유치권을 행사하겠다”고 주장할 수 있는 것이 아닙니다.
임차인이 실제로 점유한 부분만 가능합니다.

예를 들어 여러 호실로 구성된 건물에서 칸막이를 일부 철거했다고 해서 전체 건물에 유치권을 주장할 수는 없습니다.
법원은 건축물대장, 구조상 독립성, 원상복원 가능성 등을 종합적으로 보고 판단합니다.
즉, 점유 범위를 부풀리는 유치권 주장은 대부분 소송에서 무너집니다.

IV. 현장에서 제가 가장 많이 보는 실패 사례
제가 직접 겪은 실제 사건에서 임차인은 이렇게 주장했습니다.
“여러 호실을 터서 하나처럼 사용했으니 전체에 유치권이 있다.”

하지만 건축물대장과 현황도를 보니 그 호실들은 구조상 명확히 구분되어 있었고, 원상복원도 쉽게 가능했습니다.
결국 법원은 유치권을 인정하지 않았습니다.

또 다른 사례에서는 임대인과 “영업 종료 시 내부 시설비의 일정 비율을 돌려준다”는 합의가 있었습니다.
그러나 그 시설비 대부분은 임차인의 업종을 위한 특수 장비와 인테리어였고, 건물 가치와 직접적 관련성이 없었습니다.
역시 유치권은 부정됐습니다.

이처럼 약정은 어디까지나 약정일 뿐입니다.
유치권은 오직 법에서 정한 요건을 충족해야만 성립됩니다.

V. 유치권 주장 전 반드시 점검해야 할 체크리스트
저는 현장에서 유치권 상담이 오면 가장 먼저 다음 다섯 가지를 검토합니다.
1. 지출한 비용이 건물의 가치 보존·증가와 직접 관련되어 있는지
2. 단순 영업 목적의 비용이 섞여 있지는 않은지
3. 점유 범위가 임차인의 실제 점유와 일치하는지
4. 목적물의 구조상 독립성이 유지되는지
5. 임대차보증금 반환채권이나 별도의 손해배상채권을 피담보채권으로 주장하고 있지 않은지

이 기준 중 하나라도 충족하지 않으면 유치권은 성립하지 않습니다.

VI. 김팀장 실무 Q and A

Q. 임대인과 “나중에 공사비 보전해 준다”고 합의했는데, 이 비용으로 유치권 행사할 수 있습니까
A. 불가능한 경우가 대부분입니다. 건물 자체의 가치와 직접 연관된 비용인지 여부가 핵심입니다.

Q. 여러 호실을 터서 사용했는데 전체 유치권 주장 가능한가요
A. 실제로 병합되어 독립성을 상실했는지, 그리고 건축물대장 구조와 일치하는지가 판단 기준입니다. 대부분 전체 유치권은 인정되지 않습니다.

Q. 임대차보증금 반환채권도 유치권 행사 대상이 됩니까
A. 절대 안 됩니다. 건물과 직접적인 관련이 없는 채권이기 때문입니다.

고정문구는 아래와 같습니다.

▢ 약력

25년 경력의 채권추심 전문가
2006년 국가공인신용관리사 합격
2025년 합법적 신용정보회사 센터장
전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임

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