공사대금 압류했는데 하자보수비로 상계한다면?

공사대금 압류했는데 하자보수비로 상계한다면? - 김팀장채권추심상담소

채무자가 건축주나 원도급업체에서 받을 공사대금을 찾아 압류했는데, 제3채무자가 하자보수비를 공제하면 지급할 돈이 없다고 주장하는 경우가 있습니다.

압류가 먼저 송달됐으니 그 뒤에 발생한 하자보수비는 고려할 필요가 없다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 공사대금과 하자 관련 손해배상채권이 같은 공사계약에서 발생하고 동시이행관계에 있다면 결과가 달라질 수 있습니다.

압류 날짜만 비교해서는 판단하기 어렵습니다. 하자가 언제 발생했는지, 손해배상채권의 기초가 된 공사계약이 언제 체결됐는지, 실제 공사대금과 어떤 관계에 있는지를 함께 봐야 합니다.

I. 공사대금채권을 압류하면 어떤 관계가 만들어질까

채권자가 공사업자에게 받을 돈이 있다고 가정해 보겠습니다.

공사업자는 건축주로부터 공사대금을 받을 권리가 있습니다. 채권자는 그 공사대금채권을 찾아 법원에 채권압류 및 추심명령을 신청합니다.

이 관계에서 채권압류를 신청한 사람은 압류채권자입니다. 공사업자는 압류채무자이고, 공사대금을 지급해야 하는 건축주는 제3채무자가 됩니다.

압류된 공사대금은 피압류채권이라고 부릅니다.

압류명령이 제3채무자에게 송달되면 건축주는 압류된 범위의 공사대금을 공사업자에게 직접 지급해서는 안 됩니다. 추심명령까지 송달됐다면 압류채권자가 건축주에게 직접 지급을 요구할 수 있습니다.

그러나 압류했다고 공사업자가 가지고 있던 공사대금채권의 내용이 더 좋아지는 것은 아닙니다. 공사업자가 건축주에게 받을 수 있었던 범위 안에서 압류채권자도 권리를 행사하게 됩니다.

II. 제3채무자는 원래 가지고 있던 항변을 주장할 수 있습니다

공사업자가 공사를 제대로 마치지 않았거나 계약상 의무를 이행하지 않았다면 건축주는 공사업자에게 대금 지급을 거절하거나 감액을 주장할 수 있습니다.

공사대금이 이미 일부 지급됐다면 그 금액도 공제됩니다. 선급금과 지체상금, 미시공 부분, 하자보수비와 손해배상금도 실제 요건이 갖춰졌다면 계산에 들어갈 수 있습니다.

채권자가 공사대금을 압류했다는 이유로 이런 항변이 모두 사라지는 것은 아닙니다.

압류채권자는 압류채무자인 공사업자보다 더 많은 권리를 취득하지 않습니다. 공사업자가 실제로 받을 공사대금이 1억 원이 아니라 정산 후 4천만 원이라면 압류채권자가 요구할 수 있는 금액도 그 범위를 넘기 어렵습니다.

그래서 공사대금 압류에서는 계약서상 총공사금액만 보고 회수 가능성을 판단해서는 안 됩니다.

III. 자동채권과 수동채권부터 구분해야 합니다

상계를 이해하려면 두 채권의 이름을 구분해야 합니다.

제3채무자인 건축주가 공사업자에게 지급해야 하는 공사대금채권은 상계로 없어지는 대상이므로 수동채권이 됩니다.

건축주가 공사업자에게 받을 하자보수비나 손해배상채권은 상계에 사용하는 채권이므로 자동채권이 됩니다.

예를 들어 건축주가 지급할 공사대금이 8천만 원이고, 공사업자에게 청구할 수 있는 하자보수비가 3천만 원이라면 건축주는 상계 의사를 표시해 대등한 금액을 소멸시키겠다고 주장할 수 있습니다.

상계가 적법하게 인정되면 공사대금은 5천만 원만 남게 됩니다.

하지만 제3채무자가 하자보수비라고 주장하는 금액이 실제로 존재하는지, 공사업자가 책임질 하자인지부터 확인해야 합니다.

견적서 한 장을 만들어 3천만 원의 하자보수비가 발생했다고 주장하는 것만으로 공사대금이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.

IV. 압류 뒤 취득한 채권으로 상계하는 것은 원칙적으로 제한됩니다

법원의 압류명령을 받은 제3채무자가 그 뒤 새로 취득한 채권을 이용해 상계하면 압류제도의 의미가 약해질 수 있습니다.

압류 사실을 알게 된 뒤 채무자와 별도의 거래를 만들거나 채권을 양수해 공사대금을 없애는 일이 허용된다면 압류채권자의 지위가 불안정해집니다.

그래서 제3채무자는 지급을 금지하는 명령을 받은 뒤 취득한 채권으로 압류채권자에게 상계를 주장하지 못하는 것이 원칙입니다.

예를 들어 공사대금 압류가 송달된 뒤 건축주가 제3자로부터 공사업자에 대한 대여금채권을 사들였다면, 그 채권으로 압류된 공사대금과 상계하겠다는 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

압류 뒤 공사업자와 새로운 별도 계약을 체결해 발생한 채권도 마찬가지입니다.

압류채권자의 권리를 해칠 목적으로 뒤늦게 만든 채권까지 보호할 이유는 없습니다.

V. 압류 후 발생한 하자보수비에는 예외가 인정될 수 있습니다

공사대금과 하자보수비가 같은 공사계약에서 발생했다면 별도 거래에서 새로 취득한 채권과 다르게 볼 수 있습니다.

하자보수비가 압류명령 송달 후 현실적으로 발생했더라도 그 발생의 기초가 된 공사계약은 압류 전에 이미 존재하고 있었을 수 있습니다.

공사업자가 약정한 내용대로 공사를 완성해야 할 의무와 건축주가 공사대금을 지급할 의무는 서로 연결돼 있습니다.

공사에 하자가 있어 공사업자가 보수하거나 손해를 배상할 의무가 발생했다면 건축주는 그 의무가 해결될 때까지 일정한 범위에서 공사대금 지급을 거절할 수 있습니다.

이처럼 두 의무가 이행상 밀접하게 연결돼 동시이행관계에 있다면, 하자 관련 채권이 압류 뒤 구체적으로 발생했더라도 제3채무자가 상계를 주장할 여지가 생깁니다.

압류일보다 하자보수비 산정일이 늦다는 이유만으로 제3채무자의 주장을 바로 배척할 수 없는 이유입니다.

VI. 동시이행관계는 어떤 의미일까

동시이행관계는 서로 연결된 의무를 가진 당사자 중 한쪽이 자신의 의무를 이행하지 않으면서 상대방에게만 이행을 요구할 때, 상대방도 지급이나 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도입니다.

공사업자는 계약에 맞는 공사를 제공해야 하고 건축주는 그에 대한 공사대금을 지급해야 합니다.

공사가 완성됐지만 하자가 있다면 건축주는 공사업자에게 하자보수나 손해배상을 요구할 수 있습니다. 공사업자가 이를 이행하지 않은 채 공사대금 전액만 요구한다면 일정 범위에서 지급을 거절할 수 있습니다.

모든 계약상 의무가 동시이행관계에 놓이는 것은 아닙니다.

같은 계약서에 적혀 있다는 사실만으로 부족합니다. 양쪽 의무가 같은 경제적 목적을 위해 밀접하게 연결돼 있고, 한쪽 의무를 이행하지 않은 상태에서 상대방에게 전부 이행을 요구하는 것이 공평하지 않아야 합니다.

법원은 계약 문구와 체결 경위, 공사의 내용, 대금 지급 방식, 하자와 손해의 성격을 종합해 판단합니다.

VII. 일반 하자와 하자확대손해를 나눠 봐야 합니다

공사 자체에 발생한 균열과 누수, 마감불량을 보수하는 비용이 일반적인 하자보수비입니다.

하자로 인해 건물 내부의 기계나 가구, 다른 시설까지 손상됐다면 하자확대손해가 문제 될 수 있습니다.

예를 들어 방수공사 하자로 누수가 발생해 내부 전기설비와 집기까지 망가졌다면 단순한 방수보수비 외에 추가 손해가 생길 수 있습니다.

이런 손해배상채권도 공사계약상 의무 불이행과 밀접하게 연결돼 있다면 공사대금채무와 동시이행관계가 인정될 수 있습니다.

다만 제3채무자가 주장하는 모든 간접손해가 공사대금과 연결되는 것은 아닙니다. 손해 발생과 공사 하자 사이의 인과관계가 확인돼야 합니다.

건축주가 사업을 하지 못해 발생했다는 막연한 영업손실이나 과도한 예상손해까지 곧바로 상계할 수 있는 것은 아닙니다.

VIII. 하자보수비라는 주장만으로 지급을 거절할 수는 없습니다

제3채무자가 상계를 주장하려면 자동채권의 존재와 금액을 설명해야 합니다.

먼저 계약상 하자가 실제로 존재해야 합니다. 설계 변경이나 추가 요청으로 발생한 차이를 하자라고 주장해서는 안 됩니다.

그 하자가 공사업자의 책임으로 발생했다는 점도 확인해야 합니다. 건축주의 관리 잘못이나 다른 업체의 후속공사 때문에 생긴 문제라면 공사업자에게 전부 책임을 물을 수 없습니다.

하자보수에 필요한 합리적인 비용도 산정해야 합니다. 실제 보수에 필요한 비용보다 지나치게 높은 견적을 근거로 공사대금 전액을 지급하지 않는 것은 다툼이 생길 수 있습니다.

하자보수를 요구한 사실과 공사업자가 보수를 거부하거나 제대로 이행하지 않은 과정도 중요한 자료가 됩니다.

현장사진과 하자목록, 보수요청서, 전문가 의견, 실제 보수공사 계약서와 세금계산서 등을 종합해 금액을 확인해야 합니다.

IX. 동시이행항변과 상계는 법적 효과가 다릅니다

동시이행항변은 상대방이 자신의 의무를 이행하거나 이행제공을 할 때까지 내 의무의 이행을 거절하는 방어수단입니다.

건축주가 하자보수가 끝날 때까지 일정한 공사대금의 지급을 거절하는 것이 여기에 해당할 수 있습니다.

상계는 서로 대립하는 금전채권을 같은 금액만큼 소멸시키는 의사표시입니다.

동시이행항변이 인정된다고 공사대금채권이 바로 없어지는 것은 아닙니다. 하자보수나 손해배상이 이루어지면 지급해야 할 공사대금이 다시 문제 됩니다.

반면 손해배상채권으로 적법하게 상계하면 대등한 금액의 공사대금채권이 소멸합니다.

제3채무자가 “하자가 있으므로 지급하지 않겠다”고 말한 것인지, 구체적인 손해배상채권을 자동채권으로 삼아 상계 의사를 표시한 것인지 구분해야 합니다.

추심금 소송에서도 제3채무자가 어떤 항변을 했는지에 따라 심리할 내용이 달라집니다.

X. 모든 하자보수비가 공사대금 전액과 동시이행관계인 것은 아닙니다

하자보수비가 1천만 원인데 남은 공사대금이 1억 원인 경우를 생각해 보겠습니다.

하자가 있다는 이유만으로 공사대금 1억 원 전부를 계속 지급하지 않을 수 있다고 단정하기 어렵습니다.

하자의 중요성과 보수에 필요한 비용, 계약의 이행 상태를 고려해 지급을 거절할 수 있는 범위를 판단해야 합니다.

하자보수비나 손해배상채권으로 상계할 수 있더라도 원칙적으로 대등한 금액의 범위에서 공사대금이 줄어듭니다.

제3채무자가 주장하는 하자 금액보다 압류된 공사대금이 크다면 상계 후 남는 금액은 압류채권자에게 지급해야 할 수 있습니다.

건축주가 하자보수비를 이유로 공사대금 전체를 장기간 붙잡고 있다면 실제 하자금액과 미지급금의 비율을 확인해야 합니다.

XI. 별개의 계약에서 생긴 채권은 다르게 봐야 합니다

공사업자와 건축주가 여러 차례 거래했다면 서로 다른 계약에서 채권이 발생할 수 있습니다.

A현장의 공사대금이 압류됐는데 건축주가 B현장에서 발생한 손해배상채권으로 상계하겠다고 주장하는 경우가 있습니다.

두 계약이 독립적으로 체결됐고 정산도 따로 이루어진다면 동시이행관계를 인정하기 어렵습니다.

과거 공사업자에게 빌려준 개인 대여금이나 다른 물품거래에서 발생한 외상대금도 압류된 공사대금과 직접 연결되지 않을 수 있습니다.

이런 자동채권을 압류 후 새로 취득했다면 상계로 압류채권자에게 대항하기 어렵습니다.

다만 여러 계약이 하나의 사업을 완성하기 위해 포괄적으로 체결됐고 양쪽 의무가 밀접하게 연결돼 있다면 개별 계약이라는 형식만으로 판단할 수 없습니다.

계약서가 여러 장이라는 이유만으로 별개의 거래가 되는 것도 아니고, 계약서가 한 장이라는 이유만으로 모든 의무가 동시이행관계가 되는 것도 아닙니다.

XII. 압류 전에 취득한 자동채권도 변제기를 확인해야 합니다

제3채무자가 압류 전에 이미 공사업자에 대한 채권을 가지고 있었다면 언제나 상계할 수 있다고 생각하기 쉽습니다.

그러나 자동채권과 피압류채권의 변제기 관계도 중요합니다.

압류 당시 양쪽 채권의 변제기가 모두 도래했다면 상계로 대항할 가능성이 큽니다.

자동채권의 변제기가 아직 오지 않았다면 그 변제기가 피압류채권과 동시에 또는 그보다 먼저 도래하는지를 확인해야 합니다.

공사대금의 지급기일은 이미 지났는데 제3채무자의 대여금채권 변제기는 훨씬 뒤에 도래하도록 정해져 있었다면 상계가 제한될 수 있습니다.

동시이행관계에 있는 하자 관련 채권은 일반적인 변제기 선후와 다른 예외 법리가 문제 되므로 별도로 분석해야 합니다.

상계 분쟁에서는 채권 발생일만 정리하지 말고 취득일과 변제기, 상계 의사표시일까지 시간순으로 정리해야 합니다.

XIII. 공사대금 압류 전에 채권자가 확인할 사항

공사가 실제로 완료됐는지 확인합니다

기성금인지 잔금인지에 따라 지급요건이 다릅니다. 준공과 검수, 인도 조건이 남아 있다면 공사대금이 아직 지급기에 이르지 않았을 수 있습니다.

제3채무자가 공사대금을 인정하는지 봅니다

계약금액과 이미 지급한 금액, 공제할 선급금과 자재대금을 확인해야 합니다.

하자 주장이 있었는지 확인합니다

압류 전부터 하자통지와 보수요청이 있었는지, 압류 뒤 갑자기 하자를 주장하기 시작했는지 살펴봅니다.

상계할 반대채권의 근거를 봅니다

하자보수비와 지체상금, 구상금, 손해배상금 가운데 무엇을 주장하는지 구분해야 합니다.

다른 압류와 직접지급 관계를 확인합니다

하도급업체의 직접지급청구와 근로자 임금, 세금 압류 등이 공사대금에 영향을 줄 수 있습니다.

제3채무자의 진술을 받습니다

피압류채권을 인정하는지, 지급 의사가 있는지, 다른 압류와 상계 주장이 있는지를 진술최고 절차를 통해 확인할 수 있습니다.

XIV. 제3채무자의 상계 주장을 받았을 때 확인할 자료

제3채무자가 하자보수비로 상계하겠다고 통지했다면 말로만 대응하지 말고 자료를 요구해야 합니다.

공사도급계약서와 설계도서, 견적서, 변경계약서부터 확인합니다.

준공검사와 기성확인 자료, 공사대금 지급내역을 통해 실제 미지급금이 얼마인지 계산해야 합니다.

하자목록과 하자통지서, 보수를 요청한 날짜, 공사업자의 답변도 봅니다.

제3채무자가 다른 업체를 불러 보수했다면 보수계약서와 견적서, 세금계산서, 실제 입금내역을 확인할 필요가 있습니다.

하자보수비가 예상 견적에 불과한지 실제 지출된 비용인지도 구별해야 합니다.

손해배상채권이 발생했다고 하더라도 공사업자의 책임 비율과 건축주의 과실, 보험금 수령 여부에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

XV. 제3채무자가 허위 상계를 주장하는 경우

압류명령을 받은 뒤 갑자기 하자가 있었다며 공사대금 전액을 지급하지 않는 제3채무자도 있습니다.

압류 전에는 공사업자에게 아무런 하자통지를 하지 않았고 준공확인까지 마쳤는데, 압류 후 거액의 하자보수비를 주장한다면 사실관계를 자세히 확인해야 합니다.

공사업자와 제3채무자가 서로 관계가 깊어 압류를 피하려고 허위 정산서를 작성하는 경우도 배제할 수 없습니다.

하자가 실제로 존재하지 않거나 하자금액이 과도하다면 압류채권자는 제3채무자의 상계항변을 다툴 수 있습니다.

제3채무자가 지급을 거절하면 추심명령만으로 강제로 돈을 인출할 수 없습니다. 추심금 지급을 구하는 재판에서 공사대금과 하자보수비의 존재 및 금액을 다투게 될 수 있습니다.

채권자는 제3채무자의 상계 주장이 부당하다고 느끼는 것만으로 부족합니다. 공사자료와 정산내역을 확보해 객관적으로 반박해야 합니다.

XVI. 상계가 인정되면 압류채권은 어떻게 될까

제3채무자의 하자보수비채권이 3천만 원이고 압류된 공사대금이 7천만 원이라고 가정해 보겠습니다.

상계가 적법하게 이루어지면 같은 금액인 3천만 원 범위에서 공사대금채권이 소멸할 수 있습니다.

남은 공사대금 4천만 원은 압류와 추심명령의 효력이 미치는 범위에서 채권자에게 지급해야 합니다.

하자보수비가 공사대금보다 많다면 공사대금채권 전액이 상계로 소멸해 추심할 돈이 남지 않을 수 있습니다.

압류채권자는 공사대금 7천만 원이 있다고 믿고 집행했더라도 실제 회수액이 0원이 될 수 있습니다.

이 경우 압류채권자의 원래 집행채권이 모두 사라지는 것은 아닙니다. 공사대금에서 회수하지 못한 금액은 채무자의 다른 재산을 찾아 집행할 수 있습니다.

공사대금 압류가 실패했다고 판결채권까지 소멸하는 것은 아닙니다.

XVII. 질문 답변

압류 뒤 발생한 하자보수비는 무조건 상계할 수 없습니까?

무조건 금지되는 것은 아닙니다. 하자보수비채권이 압류된 공사대금채권과 동시이행관계에 있고, 그 발생 기초인 공사계약이 압류 전에 이미 성립했다면 상계로 압류채권자에게 대항할 수 있습니다.

하자보수비라는 이름만으로 인정되는 것은 아니며 실제 하자와 금액, 두 채권의 견련관계를 확인해야 합니다.

제3채무자가 하자가 있다고 말하면 공사대금 전액을 지급하지 않아도 됩니까?

하자 주장만으로 공사대금 전액의 지급을 거절할 수 있다고 단정할 수 없습니다.

하자의 정도와 보수비용, 미지급 공사대금의 범위를 비교해야 합니다. 적법한 상계가 인정되더라도 대등한 금액을 초과한 나머지 공사대금은 지급 대상이 될 수 있습니다.

상계 때문에 공사대금을 받지 못하면 채무자에게 다시 청구할 수 있습니까?

추심명령을 통해 공사대금을 실제로 회수하지 못했다면 미회수 범위의 집행채권은 남습니다.

채무자의 다른 거래처 매출채권과 예금, 부동산, 임대차보증금 등 다른 책임재산에 대한 집행을 검토할 수 있습니다.

▢ 약력

• 26년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2026년 합법적 신용정보회사 센터장
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• 법적 절차 및 강제집행 전문 거래 법무사 협업
• 고려신용정보 2004~2025 전국 추심 팀장 역임

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▢ 재산조사·채권추심
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XVIII. 김팀장 실무 조언

공사대금 압류에서 가장 위험한 생각은 계약금액만큼 받을 돈이 확실히 존재한다고 보는 것입니다.

공사대금은 준공과 검수, 기성률, 선급금, 하자와 지체상금에 따라 실제 지급액이 달라집니다. 압류채권자는 채무자가 건축주에게 가지고 있던 상태 그대로의 채권을 집행하게 됩니다.

제3채무자가 압류 뒤 하자보수비가 생겼다고 주장해도 날짜만 보고 상계를 배척해서는 안 됩니다. 같은 공사계약에서 발생해 동시이행관계가 인정된다면 압류 이후의 채권도 상계에 사용될 수 있습니다.

반대로 하자라는 말 한마디로 상계를 인정할 이유도 없습니다. 하자의 위치와 원인, 보수 범위와 실제 비용이 자료로 확인돼야 합니다.

제가 공사대금채권을 볼 때 먼저 확인하는 것은 세금계산서 금액이 아닙니다. 공사가 어디까지 완료됐고, 제3채무자가 어떤 공제와 상계를 주장할 수 있는지를 봅니다.

진술최고에서 제3채무자가 채권을 인정하지 않거나 하자보수비를 주장한다면 예상 회수액을 다시 계산해야 합니다. 상계 주장이 허위이거나 과도하다면 추심금 재판에 필요한 자료를 준비해야 합니다.

좋은 채권자는 압류결정문이 나왔다는 사실만으로 회수를 확신하지 않습니다. 압류 전에 피압류채권의 계약 구조와 반대채권 가능성을 확인하고, 실패했을 때 집행할 다른 재산도 함께 준비합니다.

전국에서 수천 건의 대금 회수를 진행하며 쌓은 경험을 이제 좋은 채권자의 정당한 대금회수를 위해 사용하고 있습니다. 채권압류 후 상계 문제는 어느 날짜가 먼저인지 하나만 보는 일이 아니라, 두 채권이 어느 계약에서 나왔고 서로 어떤 관계로 묶여 있는지를 확인하는 과정입니다.