[채권 회수 히든카드] 미등기 건물이라 안심했다고요 채무자의 법정지상권 주장 뒤집는 기술

[채권 회수 히든카드] 미등기 건물이라 안심했다고요 채무자의 법정지상권 주장 뒤집는 기술 – 김팀장채권추심상담소

채무자 소유 토지가 경매에 붙었는데, 그 위에 미등기 건물 하나가 덩그러니 서 있으면 많은 채권자가 여기서 멈춥니다. 채무자는 거의 반사적으로 이렇게 말합니다. 은행이 건물 짓는 거 다 알고 있었고 내 돈 주고 올린 건물이라 법정지상권이 성립하니 건물은 손도 못 댄다는 식으로 버팁니다. 하지만 제가 현장에서 재판 기록과 등기부를 끝까지 들여다보면 이 주장 상당수는 법적으로 힘을 거의 못 씁니다. 오늘은 미등기 건물과 법원의 서류 실수를 정밀하게 해부해서 채무자의 방패를 깨고 오히려 고가 낙찰과 회수율 상승으로 연결하는 실전 법정지상권 파훼법을 정리해 드리겠습니다.

I. 채무자가 착각하는 법정지상권의 안전지대

법정지상권은 토지와 건물 소유자가 갈라지는 상황에서 건물만 허공에 떠버리는 일을 막기 위해 만들어진 제도입니다. 토지 위에 건물이 있고 일정한 요건이 맞으면 토지 소유자가 바뀌어도 건물을 함부로 철거하지 못하게 하는 장치입니다. 여기까지만 들으면 채무자 입장에서는 건물만 있으면 다 보호받는 것처럼 느낍니다. 특히 토지는 담보로 잡혀 경매에 넘어가더라도 건물만큼은 어떻게든 지켜보겠다는 심리 때문에 은행이 알았다 은행이 동의했다 내 돈으로 지었다 등 여러 사정을 늘어놓습니다. 그러나 실제 법정에서는 이런 주장보다 훨씬 더 중요한 기준이 있습니다. 저당권을 설정하던 시점에 토지와 건물의 소유자가 어떻게 되어 있었는지 그리고 건물이 그때 어떤 상태였는지가 결정적입니다. 채권자는 바로 이 지점을 파고들어야 합니다.

II. 첫 번째 급소 채권자 동의서는 감정만 달랠 뿐 법리는 못 바꾼다

현장에서 자주 듣는 말 중 하나가 은행 지점장이 나대지에 저당권 잡으면서 건물 올리는 것 다 알고 있었고 심지어 동의서까지 써줬다는 이야기입니다. 채무자는 이 종이 한 장이면 법정지상권이 저절로 생긴다고 믿습니다. 하지만 법원은 그렇게 보지 않습니다. 채권자가 건축을 알고 있었다거나 구두로 동의했다는 것은 당사자 사이의 사정일 뿐이고 이후에 들어오는 낙찰자 같은 제삼자에게까지 영향을 미치는 권리로 보지 않습니다. 저당권을 잡을 당시 그 땅 위에 건물이 실제로 존재했느냐가 핵심입니다. 건물이 없던 시점에 토지만 담보로 잡혔다면 그 뒤에 채무자가 건물을 올렸더라도 토지 낙찰자에게까지 자동으로 법정지상권을 주장할 수 없다는 것이 일관된 재판 경향입니다. 그래서 채무자가 은행 동의서를 흔들며 버틸 때 채권자는 감정 싸움에 끌려갈 필요가 없습니다. 저당권 설정 당시 사진과 행정 서류를 통해 건물이 없었다는 점만 입증하면 이 건물은 철거와 토지 인도가 가능한 대상이 됩니다.

III. 두 번째 급소 미등기 건물과 소유자 불일치의 함정

두 번째로 많이 나오는 구조는 토지와 건물을 세트로 사놓고 토지는 등기를 넘겨받았지만 건물은 미등기 상태로 남겨둔 경우입니다. 채무자는 이렇게 주장합니다. 매매대금 다 주고 사실상 내 건물인데 등기만 안 쳤을 뿐이니 토지와 건물 소유자가 같고 따라서 법정지상권이 성립한다는 논리입니다. 그러나 법의 시각은 다릅니다. 건물 등기가 넘어가지 않은 이상 원칙적으로 건물의 소유자는 여전히 이전 소유자로 봅니다. 실질적으로 돈을 줬다는 사정만으로 법률상 소유자까지 바뀐 것으로 보지 않습니다. 중요한 것은 저당권을 잡을 당시 등기부 기준으로 토지와 건물 소유자가 같은 사람이었느냐입니다. 토지는 채무자 명의였지만 건물은 여전히 전 주인 명의로 남아 있거나 아예 미등기로 떠 있었다면 그 시점에는 토지와 건물 소유자가 일치하지 않습니다. 이 경우 법정지상권 성립 요건 중 가장 중요한 고리가 끊어집니다. 채권자 입장에서는 저당권 설정 시점의 등기부와 관련 서류를 시간 순서대로 맞춰 보는 것만으로도 법정지상권 불성립을 주장할 수 있는 강력한 근거를 확보하게 됩니다. 그 결과 토지만 경매하는 것이 아니라 건물까지 철거를 전제로 한 소송과 집행을 준비할 수 있고 토지 낙찰가가 높아져 회수율도 함께 올라갑니다.

IV. 세 번째 급소 매각물건명세서 오류는 채권자의 무기가 될 수 있다

경매 법원이 작성하는 매각물건명세서는 입찰자와 채권자 모두가 의존하는 핵심 문서입니다. 그런데 이 문서에도 사람이 하는 일이라는 한계 때문에 실수가 섞입니다. 특히 임차인의 전입일자나 법정지상권 여부를 잘못 적어 놓는 경우가 대표적입니다. 임차인이 실제로는 후순위인데도 날짜를 잘못 기재해서 선순위처럼 보이게 해 놓으면 입찰자들은 보증금을 물어줘야 한다고 오해하고 입찰을 포기하거나 가격을 과도하게 낮춥니다. 또 법정지상권이 성립하지 않는 사안인데도 조사에 자신이 없어 성립 가능성이 있는 것처럼 애매하게 적어 둘 때도 많습니다. 이런 실수들은 그대로 두면 낙찰가를 깎아먹는 요인입니다. 채권자는 등기부와 현황, 임대차 관계를 다시 점검해 보고 명세서 내용과 명백히 다른 부분이 있으면 즉시 정정을 요청해야 합니다. 이미 낙찰이 이루어진 상태라면 매각 허가를 두고 이의를 제기할 수 있는 여지가 있는지 검토해 봐야 합니다. 서류 한 줄을 바로잡는 것만으로도 낙찰가와 배당액이 크게 달라지는 사례를 저는 현장에서 여러 번 경험했습니다.

V. Q&A 세 가지 핵심 질문 정리

Q1. 채무자가 은행 동의서를 들이밀면 법정지상권이 인정될 가능성이 높은 것 아닌가요?
A1. 채권자의 동의나 알았다는 사정만으로는 부족합니다. 저당권을 잡을 당시 실제로 그 땅 위에 건물이 존재했고 토지와 건물 소유자가 등기부 기준으로 동일인이었는지가 먼저입니다. 이 요건이 맞지 않으면 동의서는 감정적인 자료에 불과하고 낙찰자에게까지 대항할 수 있는 권리가 되지 못합니다.

Q2. 미등기 건물이라도 매매대금 전부를 지급했다면 사실상 내 건물인데 법정지상권을 주장할 수 있지 않나요?
A2. 실무에서는 그렇게 보지 않습니다. 건물 등기가 넘어가지 않은 이상 법률상 소유자는 여전히 이전 소유자로 처리됩니다. 저당권 설정 시점에 등기부상 토지와 건물 소유자가 달랐다면 법정지상권 요건이 깨진 것으로 보게 되고 채권자는 건물 철거와 토지 인도를 요구하는 쪽으로 전략을 짤 수 있습니다.

Q3. 매각물건명세서에 법정지상권 성립 가능성이 있다고 적혀 있으면 무조건 조심해야 하나요?
A3. 일단은 경계해야 하지만 그대로 겁먹고 물러설 필요는 없습니다. 실제 등기부와 건물 상태를 따져 보면 성립하지 않는 사안인데도 안전하게 적어 둔 것에 불과한 경우가 적지 않습니다. 이런 경우 채권자가 자료를 정리해 의견서를 내면 비고란이 수정될 여지가 있고 그에 따라 입찰 분위기와 낙찰가가 달라질 수 있습니다.

VI. 김팀장 실무 조언

법정지상권은 겉으로 보기에는 채무자에게 유리한 강력한 방패 같습니다. 그러나 시간 순서와 소유자 관계를 하나씩 풀어보면 기대와 달리 성립하지 않는 경우가 상당히 많습니다. 특히 미등기 건물과 경매 후 소유자 변경이 얽혀 있는 사건은 서류를 피상적으로 읽으면 손 대기 꺼려지는 물건처럼 보이지만, 깊이 들어가 보면 오히려 회수율을 크게 끌어올릴 수 있는 기회가 숨겨져 있습니다. 중요한 것은 건물 유무 자체가 아니라 저당권 설정 시점에 토지와 건물 소유자가 어떻게 되어 있었는지, 그리고 그때 건물의 형태가 어느 정도였는지입니다. 여기에 매각물건명세서의 오류까지 포착하면 같은 사건에서도 남들이 포기한 부분에서 수익을 만들어낼 수 있습니다. 채무자의 법정지상권 주장이 막연히 부담스럽게 느껴진다면, 서류를 있는 그대로 받아들이지 말고 한 번 더 구조를 쪼개 보시기 바랍니다. 그 작업을 대신해서 제가 토지와 건물을 분해해 보고, 어디까지 밀어붙일 수 있는지 현실적인 회수 시나리오를 설계해 드리겠습니다.

▢ 약력

• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임

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