유치권자가 건물에서 술판을 벌이고 있습니까? “감사합니다” 하고 쫓아내십시오

유치권자가 건물에서 술판을 벌이고 있습니까? “감사합니다” 하고 쫓아내십시오 – 김팀장채권추심상담소

건물 점유자가 유치권을 주장하며 건물 입구를 막아세우는 경우가 많지만, 저는 현장에서 이런 장면을 보면 오히려 “이제 기회가 왔다”고 판단합니다. 왜냐하면 저들이 건물 관리 의무를 위반하고 있을 가능성이 높기 때문입니다. 유치권은 권리이자 동시에 무거운 의무를 가진 제도라, 그 의무를 어기는 순간 스스로 권리를 날려버립니다. 저는 이 약점을 정밀하게 파고들어 채권자나 낙찰자가 점유자를 빠르게 쫓아낼 수 있도록 전략을 설계해 왔습니다.

Ⅰ. 유치권자의 의무는 단 하나도 가볍지 않다
유치권은 “물건을 점유하며 돈을 담보하는 권리”이지만, 그 점유는 어디까지나 ‘보관’에 불과합니다. 점유자는 건물을 주인의 재산보다 더 조심스럽게 다뤄야 하고, 허락 없이 고치거나 사용하거나 빌려줘서는 안 됩니다. 제가 현장에서 가장 자주 보는 위반 사례는 다음과 같습니다.
1. 건물 훼손
벽을 뚫거나 전기 배선을 바꾸는 등의 임의적인 개조는 중대한 의무 위반입니다.
2. 무단 사용
사무실을 작업장으로 쓰거나 지인들과 놀이터처럼 사용하면 의무 위반으로 간주될 수 있습니다.
3. 무단 임대
월세를 받거나 공간을 공유하는 행동은 점유 목적 자체를 부정하는 행위입니다.

이 의무를 어기는 순간, 점유자는 “보관자”에서 “불법 점유자”로 신분이 바뀝니다.

Ⅱ. 의무 위반이 발견된 순간, 유치권은 사실상 소멸한다
유치권을 유지하려면 점유의 목적과 방법이 온전히 지켜져야 합니다. 건물을 훼손하거나 무단 사용했다면 유치권은 더 이상 존재할 수 없습니다. 저는 이런 경우 바로 “유치권 소멸” 근거를 확보하여 점유자를 빠르게 압박합니다.
1. 증거 확보
건물 내부 훼손 사진, 야간 소음, 무단 영업, 무단 임대 정황 등을 확보합니다. 실제로 저는 현장에서 주차된 차량, 출입자 동선, 쓰레기 배출 방식까지 세밀하게 관찰합니다.
2. 소멸 통고
증거를 첨부해 통고서를 보내 유치권이 더 이상 유지될 수 없음을 명확하게 알립니다. 이 시점부터 그 점유는 법적으로 보호받지 못합니다.
3. 불법 점유 전환
통고가 도달하면 더 이상 유치권자가 아닙니다. 이후 절차는 “불법 점유자 퇴거” 방식으로 진행할 수 있습니다.

Ⅲ. 빠른 퇴거를 위한 법적 실행 전략
유치권이 사실상 소멸된 점유자는 건물을 차지할 이유가 없기 때문에, 법원의 도움을 받으면 신속하게 퇴거를 진행할 수 있습니다. 현장에서 제가 사용하는 전략은 다음과 같습니다.
1. 인도명령
경매 낙찰자라면 인도명령을 통해 법원 집행관이 직접 퇴거 절차에 나설 수 있습니다. 유치권이 유지되지 않는다는 점을 소명하면 집행 속도가 매우 빨라집니다.
2. 점유이전금지 가처분
건물 파손이나 추가 점유 위험이 크면 가처분으로 점유자를 묶습니다. 전달된 고시문만으로도 상당한 심리적 압박이 가능합니다.
3. 점유 상실 유도
유치권은 점유를 잃으면 부활하지 않습니다. 현장에서 작은 틈이라도 생기면 법적으로 점유가 끊어진 것으로 보아 바로 조치합니다.

Q&A 세 가지
1. 유치권자가 건물을 깨끗이 쓰고 있으면 어떻게 합니까?
점유 자체가 정당할 수 있어 더 정밀한 권리 분석이 필요합니다. 하지만 경험상 건물을 점유한 사람 대부분은 의무를 지키지 않습니다.
2. 술판이나 무단 임대는 어떻게 입증하나요?
현장 촬영, 주변인 진술, 출입 동선, 전기 사용량 등 실무에서 활용 가능한 방식이 많습니다.
3. 건물 훼손이 경미하면 유치권 소멸이 되지 않나요?
일반적인 사용 흔적과 달리, 점유 목적을 벗어난 훼손이라면 소멸 근거가 됩니다. 판단 기준은 ‘보관자 의무 위반 여부’입니다.

김팀장 실무 조언
유치권은 사람들의 이미지와 달리 ‘강력한 방패’가 아닙니다. 오히려 감시와 규율의 대상입니다. 저는 유치권자들이 가장 자주 저지르는 실수를 빠르게 포착하고 증거화하여, 점유자 스스로 권리를 잃어버리도록 만드는 방식으로 사건을 해결해 왔습니다. 외형에 겁먹지 마십시오. 오히려 그들의 행동 하나하나가 당신의 무기가 될 수 있습니다.

▢ 약력

• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임

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▢ 저작권 문구
본 자료는 김팀장채권추심상담소에서 직접 연구하고, 풍부한 실무 경험을 바탕으로 작성한 자료로, 저작권은 김팀장채권추심상담소에 있습니다. 무단 복제 및 배포를 금하며, 본 자료는 참고용으로만 활용하고, 개별 사안은 전문가 상담 후 진행하기 바랍니다.

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