내가 가압류한 부동산, 근저당·가처분이 끼어들면 내 순위는? 우선순위 완벽 정리

내가 가압류한 부동산, 근저당·가처분이 끼어들면 내 순위는? 우선순위 완벽 정리 – 김팀장채권추심상담소

판결문을 받기 전, 채무자의 유일한 재산인 아파트를 찾아 어렵게 가압류 등기를 완료했습니다. 이제 한숨 돌리려는 순간, 등기부등본을 다시 확인하니 낯선 등기가 하나 생겨 있습니다. 은행의 근저당권이 설정되었거나, 제3자가 처분금지가처분을 걸어둔 것입니다. 이때 채권자는 혼란스러워집니다. “내 가압류는 이제 무효인가?”, “경매하면 누가 먼저 돈을 가져가는 거지?” 채권추심은 속도전입니다. 등기부는 바로 그 속도와 순서를 기록하는 전쟁터입니다. 오늘은 가압류가 근저당권, 가처분, 전부명령 등과 충돌할 때 누가 우선하는지, 그 기준을 현행법과 판례로 정리해드립니다.

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Ⅰ. 가압류 vs 근저당권 – 돈과 돈의 싸움

가장 빈번하게 발생하는 충돌입니다. 가압류(금전채권)와 근저당권(담보물권)이 한 부동산 위에서 만났을 때, 결과를 결정짓는 기준은 단 하나, 누가 먼저 등기되었는가입니다.

Case 1. 근저당권이 먼저 설정된 경우 (근저당 > 가압류)
등기부에 이미 은행의 근저당 1억 원이 잡힌 상태에서, 내가 5천만 원의 가압류를 걸었다면 결과는 근저당권의 승리입니다. 근저당권은 담보물권으로서 등기된 순서에 따라 돈을 먼저 받아갈 우선변제권이 있습니다. 부동산이 경매로 2억 원에 팔리면, 은행이 먼저 1억 원을 가져가고, 나는 남은 1억 원 중에서 다른 일반 채권자들과 함께 배당을 받게 됩니다.

Case 2. 가압류가 먼저 등기된 경우 (가압류 = 근저당)
내가 1억 원의 가압류를 먼저 걸고, 이후 은행이 근저당권을 설정했다면 법원은 두 권리를 동순위로 봅니다. 가압류는 재산을 ‘동결’시키는 효력은 있지만, 그 자체로 우선변제권은 없기 때문입니다. 따라서 경매가 진행되어 1억 4천만 원에 낙찰되면, 나와 은행이 각자의 채권액(1억 대 1억) 비율로 안분배당을 받습니다. 나 7천만 원, 은행 7천만 원. 비록 내가 먼저 가압류를 걸었지만, 단독 우선은 아닙니다. 다만 내 가압류가 없었다면 은행이 전액을 먼저 가져갔을 것입니다. 즉, 가압류는 후순위 근저당권의 우선변제권을 끌어내려 동순위로 만드는 방패 역할을 합니다.

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Ⅱ. 가압류 vs 처분금지가처분 – 돈과 소유권의 싸움

가압류는 “돈을 내놔라”는 권리이고, 처분금지가처분은 “이 부동산을 건드리지 마라”는 권리입니다. 이 두 권리가 만났을 때 결과는 누가 먼저 등기되었는가에 따라 갈립니다.

Case 1. 처분금지가처분이 먼저 등기된 경우 (가처분 > 가압류)
예를 들어 A가 “이 아파트는 사기 계약이니 소유권을 돌려달라”며 처분금지가처분을 먼저 걸고, 그 이후 내가 1억 원 가압류를 걸었다면, 결과는 A의 승리입니다. A가 본안소송에서 승소하면, 법원은 A의 가처분 이후에 등기된 모든 등기(내 가압류 포함)를 직권으로 말소합니다. 즉, 내 가압류는 사라지고 돈도 받을 수 없습니다.

Case 2. 가압류가 먼저 등기된 경우 (가압류 > 가처분)
내가 먼저 1억 원 가압류를 걸고, 그 뒤에 A가 처분금지가처분을 걸었다면 이번엔 내가 우선입니다. 내 가압류는 살아남고, A가 소송에서 이겨 소유권을 가져가더라도 내 가압류 등기는 그대로 남습니다. 나는 여전히 강제경매를 신청할 수 있고, A는 가압류가 달린 부동산을 인수하거나, 내 채권을 대신 변제하고 가압류를 해제해야 합니다.

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Ⅲ. 가압류 vs 전부명령 – 동결과 독식의 싸움

이 사례는 예금, 임차보증금 등 금전채권에서 자주 발생합니다. 전부명령은 채무자의 재산(예: 보증금 1억 원)을 특정 채권자에게 완전히 넘겨주는 강력한 명령입니다.

내가 채무자의 보증금 1억 원에 가압류를 먼저 걸었고, 그 후 다른 채권자 B가 “그 보증금 전부를 내게 넘겨라”는 전부명령을 받았다면, 결과는 내 승리입니다. 이유는 가압류의 핵심 효력이 바로 ‘처분금지’이기 때문입니다. 일단 가압류로 재산이 동결되면, 채무자나 다른 채권자는 그 재산을 빼가거나 독식할 수 없습니다. 가압류된 재산은 모든 채권자가 공평하게 나눠 가져야 할 공동담보가 되기 때문입니다.

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Ⅳ. 결론 – 가압류의 본질은 타이밍

가압류는 단순히 재산을 ‘찜해두는’ 절차가 아닙니다. 후순위 근저당권이 생기면 그 순위를 끌어내려 안분배당을 유도하고, 후순위 가처분이 생기면 내 강제집행 권리를 지켜냅니다. 또 후순위 전부명령이 들어오면 이를 무효로 만들 수 있습니다. 결국 가압류는 순간의 속도와 타이밍이 생명입니다. 내 이름이 등기부에 먼저 올라가는 그 순간, 이미 채권추심의 절반은 성공한 것입니다. 주저하는 사이에 순위는 뒤바뀌고, 뒤늦은 가압류는 언제나 의미가 약해집니다.

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▢ 약력

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• 고려신용정보 2004~2025 전국 추심 팀장 역임

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