공사대금 회수 방법 5단계 실무 가이드: 3년 소멸시효 방어부터 유치권 점유·가압류 총정리

공사대금 회수 방법 5단계 실무 가이드: 3년 소멸시효 방어부터 유치권 점유·가압류 총정리 - 김팀장채권추심상담소

건축공사나 인테리어 공사를 마쳤는데 공사대금을 받지 못하면 처음에는 대부분 기다립니다.

“준공대출이 나오면 주겠다.”

“분양 한 채만 되면 먼저 지급하겠다.”

“하자 부분만 정리하면 잔금을 주겠다.”

이 말을 믿고 몇 달, 1년을 넘기다 보면 채무자 재산에는 근저당과 다른 채권자의 압류가 들어오기 시작합니다.

공사대금은 기다린다고 우선순위가 생기는 채권이 아닙니다.

오히려 3년이라는 짧은 소멸시효가 있고, 유치권도 점유 시기를 놓치면 경매에서 제대로 행사하지 못할 수 있습니다.

제가 공사대금 사건을 본다면 미수금 액수보다 먼저 지급기일과 현장점유, 채무자 재산, 다른 채권자의 선행조치를 확인합니다.

Ⅰ. 공사대금은 먼저 ‘3년 시효 날짜’부터 계산해야 합니다

도급받은 사람의 공사 관련 채권은 원칙적으로 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다.

중요한 것은 무조건 준공일로부터 3년이라고 계산하는 것이 아닙니다.

소멸시효는 채권자가 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행합니다.

계약서에서

계약금,

중도 기성금,

준공 후 잔금

지급일을 각각 정했다면 각 공사대금의 지급기일을 따로 확인해야 할 수 있습니다.

공사가 끝난 뒤 정산서를 작성하면서 최종 지급기일을 새로 확정한 사건도 마찬가지입니다.

그래서 계약서, 추가공사 합의서, 기성확인서, 세금계산서, 정산합의서를 먼저 놓고 어느 금액이 언제 지급기일에 도달했는지를 계산합니다.

Ⅱ. 내용증명은 보내되 그것만 믿고 6개월을 보내면 안 됩니다

공사대금을 독촉하기 위해 내용증명을 보내는 것은 필요합니다.

얼마를,

어떤 공사 때문에,

언제까지 지급하라는 것인지 명확하게 남길 수 있기 때문입니다.

하지만 내용증명 자체를 소송이나 가압류와 같은 것으로 생각하면 안 됩니다.

법에서 말하는 ‘최고’는 그 후 6개월 이내에 재판상 청구, 지급명령과 같은 재판절차 또는 압류·가압류·가처분 등 법이 정한 조치로 연결하지 않으면 시효중단 효과가 유지되지 않습니다.

따라서 시효가 임박한 공사대금이라면

“일단 내용증명부터 보내고 나중에 생각하자.”

라고 하면 위험합니다.

내용증명과 함께 소송 또는 보전처분 준비를 바로 시작해야 합니다.

채무자가 문자나 각서 등으로 채무를 명확하게 인정한 자료가 있다면 시효 문제에서도 중요한 자료가 될 수 있으므로 보관해야 합니다.

Ⅲ. 공사대금을 안 준다면 소송 전에 가압류 실익부터 확인합니다

공사대금 청구소송에서 이기는 것과 실제 돈을 받는 것은 다른 문제입니다.

판결이 나오기 전에 채무자가 재산을 처분하거나 다른 채권자가 먼저 집행하면 판결문을 가지고도 회수가 어려워질 수 있습니다.

그래서 저는 먼저 무엇을 묶을 수 있는지를 봅니다.

건축주 명의의 부동산,

거래은행에 대한 예금채권,

발주자가 다른 곳에서 받을 공사대금,

분양과 관련된 채권,

임대료 채권 등이 검토 대상이 될 수 있습니다.

다만 신탁사업의 분양대금이나 신탁재산처럼 별도의 법률관계가 있는 돈은 단순히 시행사의 재산이라고 보고 바로 가압류할 수 있는 것이 아니므로 권리구조를 먼저 확인해야 합니다.

부동산 가압류가 됐다고 소유자가 법적으로 매매를 전혀 못 하는 것도 아닙니다.

다만 가압류 이후 처분으로 가압류채권자에게 불리하게 대항하기 어려운 구조가 만들어지므로 본집행을 위한 재산보전 효과가 있습니다.

그리고 가압류를 시효중단 수단으로 사용했다면 합의가 됐다는 말만 믿고 먼저 취하하는 것도 조심해야 합니다.

권리자의 청구로 가압류가 취소되면 시효중단 효력이 인정되지 않는 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

대금이 실제 지급됐는지와 시효 상태를 확인한 뒤 해제 여부를 결정해야 합니다.

Ⅳ. 현장을 가지고 있다면 유치권부터 정확하게 판단합니다

공사대금을 못 받았다고 모든 공사업자에게 유치권이 생기는 것은 아닙니다.

먼저 해당 건물을 실제 점유하고 있어야 합니다.

그 점유가 불법적인 침입으로 시작된 것이어서는 안 됩니다.

공사대금채권이 그 건물과 관련되어 있어야 하고,

공사대금의 변제기가 도래해 있어야 합니다.

계약서에 유효한 유치권 포기특약이 있는지도 확인해야 합니다.

그리고 경매가 진행 중이라면 가장 중요한 날짜가 경매개시결정 기입등기일입니다.

경매개시결정이 등기돼 압류의 효력이 발생한 뒤 건축주에게서 새로 점유를 넘겨받아 유치권을 만드는 방식은 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다.

따라서 등기부를 확인하지 않은 채 뒤늦게 현장에 들어가 자물쇠부터 채우는 것은 위험합니다.

반대로 경매압류 전에 점유와 변제기 등 유치권의 성립요건을 이미 갖췄다면 그보다 먼저 근저당권이 설정돼 있었다는 이유만으로 유치권이 곧바로 없어지는 것은 아닙니다.

유치권에서는 근저당 설정일 하나보다 ‘유치권이 언제 실제로 성립했느냐’를 정확히 따져야 합니다.

Ⅴ. 다세대주택 한 세대 점유로 전체 공사대금을 담보하는 경우도 있지만 조건이 있습니다

다세대주택 여러 세대에 창호공사를 하나의 계약으로 시행하고 전체 공사대금을 하나의 채권으로 정한 사건에서, 대법원은 그중 한 세대를 점유한 유치권자가 전체 잔여공사대금을 피담보채권으로 주장할 수 있다고 본 사례가 있습니다.

유치권의 불가분성 때문입니다.

하지만 이것을

“빌라 한 채만 잡으면 어떤 공사든 전체 공사비를 받을 수 있다.”

라고 해석해서는 안 됩니다.

각 세대 공사대금이 애초부터 별개의 계약으로 정해졌는지,

전체 공사가 하나의 하도급계약에서 발생했는지,

점유한 호실과 전체 공사대금 사이에 견련성이 인정되는지를 확인해야 합니다.

계약구조가 다르면 결과도 달라질 수 있습니다.

또 유치권을 지킨다고 현장에 무단침입하거나 상대방의 점유를 강제로 빼앗아서는 안 됩니다.

점유 확보와 점유 침탈은 전혀 다른 문제입니다.

Ⅵ. 하도급업체라면 원청만 붙잡지 말고 발주자 직접지급을 즉시 검토합니다

원사업자가 부도나거나 하도급대금을 장기간 지급하지 않는 사건에서는 발주자 직접지급제도가 중요한 수단이 될 수 있습니다.

다만 모든 하도급업체가 건축주에게 곧바로 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

먼저 해당 거래가 하도급법이나 건설산업기본법상 직접지급 대상인지 확인해야 합니다.

하도급법 적용 거래에서는 원사업자의 지급정지·파산 등 일정한 사유,

2회분 이상 하도급대금 미지급,

지급보증의무 불이행,

발주자·원사업자·수급사업자 사이의 직접지급 합의 등 법에서 정한 사유를 구분해야 합니다.

직접지급 요청이 필요한 유형이라면 요청이 발주자에게 언제 도달했는지가 매우 중요합니다.

그 전에 원사업자의 다른 채권자가 발주자에 대한 공사대금채권을 가압류하거나 압류해 놓았다면 그 집행보전된 부분에서는 하수급인의 직접지급청구권이 제한될 수 있습니다.

2025년 대법원도 건설산업기본법상 3자 직접지급 합의의 경우에는 합의가 성립한 때 직접지급의무가 발생하고, 그 전에 제3채권자가 압류한 부분은 보호된다는 취지를 다시 확인했습니다.

결국 하도급 직접지급도 ‘누가 먼저 법적 효력을 발생시켰는가’가 돈을 좌우할 수 있습니다.

Ⅶ. 소송에서는 공사대금 액수보다 ‘정산자료’가 중요합니다

상대방이 공사대금을 안 주면 흔히 하자부터 주장합니다.

추가공사를 시킨 적이 없다고도 합니다.

기성률이 실제보다 낮다고 주장하기도 합니다.

그래서 공사가 끝난 뒤 자료를 모으는 것보다 공사 중에 자료를 만드는 것이 중요합니다.

도급계약서,

견적서,

추가공사 지시 문자,

공정별 현장사진,

자재납품서,

작업일보,

세금계산서,

기성확인서,

준공확인자료,

도급인의 하자 요구와 보수내역을 남겨야 합니다.

선급금을 받은 사건이라면 선급금 정산도 반드시 확인합니다.

공사 도중 계약이 해제·해지돼 선급금을 반환해야 하는 구조라면 특별한 약정이 없는 한 미지급 기성공사대금에 선급금이 먼저 충당될 수 있습니다.

시공사가 계산한 미수금과 법원이 인정하는 최종 공사대금이 달라지는 대표적인 이유입니다.

Ⅷ. 지급명령이나 소송으로 집행권원을 확보한 뒤 실제 재산으로 들어갑니다

채무자가 공사대금 자체를 다투지 않는다면 지급명령을 검토할 수 있습니다.

하자,

추가공사,

기성률,

공사중단 책임을 강하게 다투고 있다면 처음부터 본안소송으로 가는 것이 필요한 사건도 있습니다.

판결로 공사대금채권이 확정되면 단기소멸시효 대상이었던 채권도 원칙적으로 10년의 시효가 적용됩니다.

그 뒤 채무자의 재산을 압류합니다.

거래은행 예금채권,

제3자에게 받을 공사대금이나 매출채권,

임대차보증금,

부동산 등을 사건별로 검토합니다.

채권압류 및 추심명령을 받아 제3채무자로부터 실제 돈을 추심했다면 여기서 끝이 아닙니다.

추심한 금액을 법원에 신고해야 합니다.

특히 추심신고 전에 다른 채권자의 압류·가압류 또는 배당요구가 들어왔다면 이미 추심한 금액을 바로 공탁하고 그 사유를 신고해야 합니다.

따라서 돈을 받은 뒤 추심신고를 미루는 것은 이유가 없습니다.

Ⅸ. 공사대금을 못 받았을 때 제가 보는 실제 순서

공사대금 지급기일이 지났다면 먼저 계약서와 정산자료를 확정합니다.

그날 바로 채무자 부동산 등기와 재산상태를 확인합니다.

공사현장을 아직 적법하게 점유하고 있다면 유치권 성립 가능성과 경매개시등기 여부를 확인합니다.

하도급업체라면 발주자 직접지급 요건이 있는지 동시에 봅니다.

재산이 빠져나갈 가능성이 있다면 가압류 실익을 먼저 검토합니다.

내용증명은 증거를 남기는 수단으로 보내되 3년 시효를 내용증명 한 장에 맡기지 않습니다.

합의가 안 되면 지급명령 또는 공사대금 청구소송으로 집행권원을 확보합니다.

판결 뒤에는 부동산, 거래은행, 매출채권 등 실제 돈이 있는 재산을 골라 강제집행합니다.

공사대금 회수는 이 순서를 얼마나 빨리 시작하느냐가 중요합니다.

Ⅹ. 자주 묻는 질문 3가지

Q. 공사대금이 3년 가까이 됐습니다. 내용증명만 보내면 다시 3년이 시작됩니까?

아닙니다. 단순 최고만으로 새로운 3년이 시작되는 것은 아닙니다. 최고 후 6개월 안에 재판상 청구나 압류·가압류 등 법이 정한 조치를 연결해야 합니다. 지급기일과 기존 시효중단 사유가 있는지도 함께 확인해야 합니다.

Q. 건물이 이미 경매에 들어갔는데 지금 현장을 점유하면 유치권을 주장할 수 있습니까?

경매개시결정 기입등기 후 새로 점유를 넘겨받아 유치권을 취득한 경우에는 경매 매수인에게 그 유치권으로 대항하기 어렵습니다. 등기부의 경매개시결정 날짜와 실제 점유 취득시점을 먼저 확인해야 합니다.

Q. 원청이 부도났으면 건축주에게 하도급대금을 바로 달라고 하면 됩니까?

법에서 정한 직접지급 요건이 충족돼야 합니다. 직접지급 요청이 필요한 유형이라면 발주자에게 요청이 도달한 시점과 그 전에 다른 채권자의 압류·가압류가 있었는지가 매우 중요합니다.

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김팀장 실무 조언

공사대금 사건에서 제가 가장 아깝게 보는 경우는 돈을 받을 권리가 있었는데 시간을 보내면서 회수수단을 하나씩 잃는 사건입니다.

처음에는 건축주 명의의 건물이 있었습니다.

몇 달 뒤 은행 근저당이 추가됩니다.

조금 더 지나면 세금압류와 다른 공사업자의 가압류가 들어옵니다.

마지막에는 경매까지 시작됩니다.

그제야 유치권을 하겠다며 현장에 들어가거나 소송을 시작하면 처음보다 선택할 수 있는 방법이 훨씬 줄어 있습니다.

26년 동안 전국에서 수천 건의 대금을 회수하면서 보면 공사대금도 결국 순서가 중요했습니다.

지급기일을 확인하고,

증거를 모으고,

재산을 먼저 확인하고,

필요하면 가압류하고,

현장점유가 있다면 유치권을 법적으로 검토하고,

하도급업체라면 직접지급 요청 시기를 놓치지 않고,

집행권원을 확보한 뒤 실제 돈이 있는 재산으로 들어가야 합니다.

좋은 채권자는 상대방의 “조금만 기다려 달라”는 말만 듣고 3년을 보내지 않습니다.

기다리더라도 채권은 보전해 놓고 기다립니다.

공사대금 회수에서 가장 비싼 비용은 소송비용이 아니라 아무 조치 없이 흘려보낸 시간일 수 있습니다.

▢ 약력

• 26년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2026년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임

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