건축도급계약서 작성법: 공사 지연과 하자 분쟁을 막는 6가지 핵심 조항

건축도급계약서 작성법: 공사 지연과 하자 분쟁을 막는 6가지 핵심 조항 - 김팀장채권추심상담소

건축 공사가 시작될 때는 건축주와 시공사 모두 별다른 문제가 없을 것이라고 생각합니다.

그러나 공사기간이 늘어나고 설계가 변경되며 추가 공사대금이 발생하기 시작하면 계약서의 문장 하나가 수천만 원의 책임을 좌우합니다.

준공일이 지났는데도 공사가 끝나지 않았을 때 얼마를 공제할 수 있는지, 완공 후 누수가 발생하면 언제까지 보수를 요구할 수 있는지, 태풍으로 공사 중인 건물이 훼손되면 누가 비용을 부담하는지도 건축도급계약서에 따라 달라집니다.

인터넷에서 받은 계약서의 빈칸만 채우는 방식으로는 이런 위험을 관리하기 어렵습니다.

공사 지연과 하자 분쟁을 줄이려면 지체상금, 설계변경, 하자담보, 위험부담, 계약 해제, 분쟁해결이라는 여섯 가지 조항을 서로 연결해서 검토해야 합니다.

I. 첫 번째 핵심 조항은 공사 지연에 관한 지체상금입니다

건축주가 가장 먼저 확인할 부분은 약정한 준공일입니다.

착공일과 준공예정일, 목적물 인도일이 명확하지 않으면 공사가 늦어져도 지체상금을 계산하기 어렵습니다.

계약서에는 시공사가 책임질 사유로 약정한 날짜까지 공사를 완성하지 못하면 지연된 일수에 따라 지체상금을 부담한다는 내용을 넣을 수 있습니다.

지체상금은 하루당 일정 금액으로 정할 수도 있고, 공사대금에 일정한 비율을 곱하는 방식으로 정할 수도 있습니다.

어떤 방식을 사용하더라도 다음 내용은 분명해야 합니다.

지체상금 계산의 기준이 되는 공사대금에 부가가치세가 포함되는지 적어야 합니다.

지체일수의 시작일과 종료일도 정해야 합니다.

공사를 실제로 완성한 날인지, 사용승인을 받은 날인지, 건축주가 준공검사를 마친 날인지에 따라 계산 결과가 달라질 수 있습니다.

건축도급계약서에서 준공과 인도의 의미를 구체적으로 정하지 않으면 건축주와 시공사가 서로 다른 날짜를 주장하게 됩니다.

II. 지체상금은 약정했다고 전액 인정되는 것은 아닙니다

지체상금 약정은 공사 지연으로 발생할 손해액을 미리 정해두는 기능을 합니다.

건축주는 실제 손해액을 일일이 입증하지 않고 약정한 방식으로 지체상금을 주장할 수 있습니다.

다만 약정금액이 계약 규모와 예상 손해에 비해 지나치게 크다면 법원이 감액할 수 있습니다.

공사대금과 지체상금의 비율, 공사 지연 경위, 당사자의 지위와 거래관행 등이 함께 고려됩니다.

건축주가 설계도면을 늦게 제공하거나 공사대금을 지급하지 않아 공사가 멈춘 기간까지 시공사의 지체일수에 포함해서는 안 됩니다.

행정기관의 공사중지 명령과 예측하기 어려운 천재지변처럼 시공사에게 책임을 묻기 어려운 사유도 확인해야 합니다.

시공사가 책임 없는 지연을 주장하려면 그 사유가 실제로 공사 진행을 막았고, 어느 기간 동안 공사를 할 수 없었는지를 자료로 설명해야 합니다.

막연히 비가 많이 왔다거나 자재 수급이 어려웠다는 주장만으로 지체상금 책임에서 벗어나기는 어렵습니다.

III. 잔금에서 지체상금을 빼려면 공제 기준도 적어야 합니다

계약서에 건축주가 지급할 잔금에서 지체상금을 공제할 수 있다는 내용을 넣는 경우가 있습니다.

이 문구가 있으면 준공 후 정산 과정에서 지체상금과 잔금을 함께 계산하기 수월합니다.

그러나 건축주가 주장하는 지체상금이 모두 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

시공사가 지체일수와 귀책사유를 다투면 공제 가능한 금액을 둘러싼 분쟁이 생길 수 있습니다.

건축주가 합리적인 근거 없이 잔금 대부분을 지급하지 않으면 시공사가 공사대금청구나 유치권 주장을 할 가능성도 있습니다.

계약서에는 지체일수 산정방법과 공사기간 연장 절차, 정산자료 제출기한을 함께 넣어야 합니다.

공사기간 연장이 필요한 사유가 발생하면 시공사가 일정 기간 안에 서면으로 통지하도록 정하는 방법도 있습니다.

건축주가 연장신청을 승인했는지, 승인하지 않았는지도 문서로 남겨야 합니다.

IV. 두 번째 핵심 조항은 설계변경과 추가공사입니다

건축공사에서 공사대금이 늘어나는 가장 흔한 원인은 설계변경과 추가공사입니다.

건축주가 창문의 크기를 바꾸거나 마감재를 상향하고, 전기설비나 냉난방시설을 추가할 수 있습니다.

현장 상황 때문에 기초공사나 토목공사의 범위가 달라지는 경우도 있습니다.

계약서에 건축주가 설계를 변경할 수 있다고만 적어서는 부족합니다.

설계변경으로 공사대금이 얼마나 증감하는지, 공사기간을 며칠 연장할 것인지, 변경된 공사에 어떤 자재를 사용할 것인지 정해야 합니다.

시공사는 변경공사에 착수하기 전에 변경견적서와 공사기간 조정안을 제출하는 편이 좋습니다.

건축주는 금액과 범위를 확인한 뒤 서면으로 승인해야 합니다.

현장에서 구두로 공사를 지시하고 나중에 정산하기로 하면 공사가 끝난 뒤 원래 공사인지 추가공사인지 다투게 됩니다.

V. 설계변경 합의에는 네 가지가 들어가야 합니다

설계변경 합의서에는 변경된 공사 범위를 구체적으로 적어야 합니다.

변경 전 도면과 변경 후 도면을 구분하고, 추가되거나 제외된 품목과 수량을 표시해야 합니다.

두 번째는 공사대금입니다.

추가되는 금액만 적지 말고 기존 공사에서 제외되는 금액도 함께 계산해야 합니다.

세 번째는 공사기간입니다.

설계변경으로 자재 발주와 시공순서가 달라졌다면 준공일을 언제까지 연장하는지 정해야 합니다.

네 번째는 기존 계약과의 관계입니다.

변경되지 않은 조항은 기존 건축도급계약서에 따른다는 내용을 적어두면 계약 전체를 다시 작성하지 않아도 됩니다.

변경계약서가 없으면 건축주는 추가공사에 동의한 적이 없다고 주장하고, 시공사는 건축주의 지시로 작업했다고 주장할 수 있습니다.

문자와 현장회의록, 변경도면과 견적서를 함께 보관해야 하는 이유입니다.

VI. 세 번째 핵심 조항은 하자담보책임입니다

건물이 완공됐다고 시공사의 책임이 모두 끝나는 것은 아닙니다.

누수와 균열, 방수 불량, 창호 결함, 전기와 배관 문제처럼 완공 후 확인되는 하자가 있을 수 있습니다.

도급인은 완성된 목적물에 하자가 있으면 상당한 기간을 정해 보수를 요구할 수 있습니다.

하자보수에 갈음해 손해배상을 청구하거나, 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있는 경우도 있습니다.

다만 하자가 중요하지 않고 보수에 지나치게 많은 비용이 드는 경우에는 보수청구가 제한될 수 있습니다.

건축도급계약서에는 하자의 기준과 통지방법, 시공사의 현장 확인기간, 보수 착수기한을 정할 필요가 있습니다.

긴급한 누수처럼 피해가 계속 확대되는 하자에 대해서는 건축주가 먼저 보수한 뒤 합리적인 비용을 청구할 수 있는 조건도 검토할 수 있습니다.

VII. 하자담보 기간은 빈칸에 임의로 적을 숫자가 아닙니다

건축도급계약서에 인도일부터 몇 년간 하자담보책임을 부담한다는 빈칸이 있는 경우가 많습니다.

그 빈칸에 일률적으로 1년을 적는다고 모든 하자책임이 1년 뒤 사라지는 것은 아닙니다.

민법은 토지와 건물, 공작물의 하자에 대해 원칙적으로 인도 후 5년의 책임을 규정하고 있습니다.

석조와 금속 등 이와 유사한 재료로 조성된 목적물은 10년의 책임기간이 문제 될 수 있습니다.

건설산업기본법이 적용되는 건설공사는 구조내력에 관한 하자와 그 밖의 하자를 구분하고, 공종별 세부기간을 따로 확인해야 합니다.

공동주택과 집합건물에는 별도의 특별법이 적용될 수 있습니다.

계약으로 하자기간을 정했더라도 적용 법률과 공사 종류에 따라 효력이 달라질 수 있습니다.

시공사가 알고도 고지하지 않은 하자까지 계약서 한 줄로 면책되는 것도 아닙니다.

하자담보 기간은 건물 전체에 숫자 하나를 적용하기보다 구조체와 방수, 마감, 설비 등 공종별로 나누어 작성하는 편이 안전합니다.

VIII. 하자가 발견되면 먼저 증거를 보존해야 합니다

건축주는 하자를 발견하면 시공사에 구두로만 보수를 요구하지 말고 사진과 영상으로 상태를 남겨야 합니다.

발견 날짜와 위치, 피해 범위를 기록하고 시공사에 서면으로 통지해야 합니다.

누수처럼 시간이 지나면 흔적이 달라지는 하자는 원인을 확인하기 전에 마감재를 모두 철거하지 않도록 주의해야 합니다.

긴급보수가 필요하다면 시공사에 현장 확인 기회를 주고, 긴급성 때문에 즉시 공사했다는 자료를 남겨야 합니다.

시공사가 하자를 인정하지 않으면 감정이나 전문업체의 진단이 필요할 수 있습니다.

하자보수비를 공사대금 잔금에서 공제하려면 실제 하자와 보수비용의 근거가 있어야 합니다.

건축주가 임의로 고급 자재를 사용해 전면 재시공한 비용을 모두 시공사에게 부담시키기는 어려울 수 있습니다.

IX. 네 번째 핵심 조항은 공사 중 멸실과 훼손의 위험부담입니다

공사가 완성되기 전 태풍과 화재, 지진으로 건축물이 훼손되는 경우가 있습니다.

당사자 모두에게 책임이 없는 사유로 시공사의 완성의무를 이행할 수 없게 되면 위험부담 문제가 발생합니다.

일반적으로 목적물을 완성해 인도해야 하는 시공사는 인도 전까지 공사 목적물에 관한 위험을 부담하는 구조가 됩니다.

시공사가 이미 투입한 비용이 많더라도 완성·인도하지 못한 부분에 관한 공사대금을 당연히 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

복구가 가능하다면 약정한 목적물을 완성하기 위해 다시 시공해야 하는 문제가 생길 수 있습니다.

다만 건축주가 목적물 인수를 정당한 이유 없이 미루고 있었거나, 건축주가 제공한 자재와 지시 때문에 손해가 발생했다면 책임이 달라질 수 있습니다.

보험금이 지급되는 경우에는 보험계약자와 피보험자, 보험금의 사용처도 확인해야 합니다.

X. 위험부담 조항에는 보험과 현장관리까지 넣어야 합니다

천재지변이라는 표현만 계약서에 넣으면 실제 사고가 났을 때 책임을 가리기 어렵습니다.

태풍과 집중호우, 화재, 도난, 제3자의 훼손을 구분할 필요가 있습니다.

현장에 반입된 자재와 시공된 기성부분, 시공사의 장비가 각각 누구의 위험에 속하는지도 정해야 합니다.

건설공사보험과 화재보험에 누가 가입하고 보험료를 누가 부담하는지 적어야 합니다.

사고가 발생하면 언제까지 상대방에게 통지하고 현장을 보존할 것인지도 정할 수 있습니다.

보험금이 지급되면 복구비에 우선 사용하는지, 공사대금과 상계하는지도 확인해야 합니다.

공사 중 멸실과 훼손은 귀책사유와 보험, 소유권, 공사대금 정산이 함께 얽히기 때문에 제9조 한 문장만으로 처리하기 어렵습니다.

XI. 다섯 번째 핵심 조항은 도급인의 계약 해제입니다

도급인은 수급인이 일을 완성하기 전이라면 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다.

시공사의 잘못이 없어도 건축주의 자금 사정이나 사업계획 변경으로 공사를 중단할 수 있다는 의미입니다.

다만 건축주가 계약을 끝낼 수 있다는 것과 아무런 비용 없이 빠져나올 수 있다는 것은 다른 문제입니다.

건축주는 시공사가 이미 지출한 자재비와 인건비 등 비용을 배상해야 할 수 있습니다.

공사를 계속했더라면 시공사가 얻었을 합리적인 이익도 손해배상 범위에 포함될 수 있습니다.

반대로 계약 해제로 시공사가 지출하지 않게 된 비용과 다른 현장에 인력과 자재를 사용해 얻을 수 있는 이익은 손해액에서 제외하거나 공제해야 합니다.

건축주가 임의해제를 결정할 때는 지금까지 지급한 금액만 보고 판단해서는 안 됩니다.

기성고와 미지급 공사대금, 현장 자재, 철수비용, 예상이익을 함께 정산해야 합니다.

XII. 시공사 귀책 해제와 건축주의 임의해제는 구분해야 합니다

시공사가 정당한 사유 없이 공사를 중단하거나 반복된 시정요구에도 중대한 하자를 고치지 않는다면 채무불이행을 원인으로 계약을 해제할 수 있습니다.

이 경우 건축주는 시공사에게 손해배상을 청구할 수 있는지가 문제 됩니다.

반면 시공사에게 계약 위반이 없는데 건축주의 필요로 계약을 끝내면 건축주가 손해를 배상해야 합니다.

두 해제는 책임 방향이 반대입니다.

계약 해지 통지서에 시공사의 채무불이행을 이유로 해제한다고 적었는데 실제로 그 요건이 인정되지 않았다고 해서 자동으로 건축주의 임의해제가 되는 것은 아닙니다.

건축주가 임의해제까지 선택할 의사가 있다면 그 근거와 정산방법을 별도로 분명하게 표시해야 합니다.

공사가 상당 부분 진행된 상태라면 완성된 부분을 철거하는 것보다 건축주가 인수하고 기성고를 정산하는 방식이 적용될 수 있습니다.

XIII. 여섯 번째 핵심 조항은 분쟁해결 절차입니다

건축도급계약서에 분쟁이 발생하면 협의하거나 조정을 신청한다는 문구만 넣는 경우가 있습니다.

그러나 어느 기관에 조정을 신청할지, 조정 전에 어떤 절차를 거칠지 정하지 않으면 실제 활용하기 어렵습니다.

분쟁이 발생하면 양쪽 현장책임자가 먼저 서면으로 쟁점을 정리하도록 할 수 있습니다.

합의되지 않으면 공동으로 선정한 기술자나 감정기관의 의견을 받는 방법도 있습니다.

관련 법령에 따른 건설·건축 분쟁조정기구를 이용할 것인지도 확인할 수 있습니다.

조정이 성립하지 않았을 때 어느 법원에 소송을 제기할지도 계약서에 정할 수 있습니다.

관할법원만 정하는 것보다 공사 중단을 막기 위한 임시조치와 현장자료의 보존, 감정비용 부담방법까지 정하는 편이 실무적입니다.

분쟁이 발생한 뒤 자료를 만드는 것은 어렵습니다.

공정회의록과 기성검사서, 변경도면, 사진, 자재승인서와 지급내역을 공사 진행 단계마다 축적해야 합니다.

XIV. 계약서 빈칸은 분쟁을 미뤄둔 자리입니다

표준 건축도급계약서의 괄호가 비어 있는 상태로 서명하면 당사자들이 중요 사항에 합의하지 않았다는 뜻이 될 수 있습니다.

지체상금률이 비어 있다면 공사 지연 손해를 별도로 입증해야 할 가능성이 커집니다.

하자담보 기간을 비워두면 관련 법률의 기준으로 돌아가 판단해야 합니다.

관할과 조정기관이 비어 있으면 분쟁이 발생한 뒤 다시 협의해야 합니다.

공사대금 지급일과 준공일, 설계변경 정산기준이 공란이라면 계약서의 기본 기능도 약해집니다.

빈칸에는 숫자만 적을 것이 아니라 그 숫자를 계산하는 기준까지 적어야 합니다.

지체상금률을 정했다면 적용대상 공사대금과 제외기간을 함께 정해야 합니다.

하자기간을 적었다면 기산일과 하자접수 방법, 공종별 책임기간도 확인해야 합니다.

XV. 계약 체결 전 확인할 순서

공사 범위와 설계도서를 확인합니다

공사내역서와 시방서, 도면과 자재목록을 계약서에 연결합니다.

공사기간을 확정합니다

착공일과 준공일, 인도일, 공기 연장사유를 구분합니다.

지체상금 기준을 정합니다

산정대상 금액과 일일 비율, 제외기간, 종료일을 적습니다.

설계변경 절차를 만듭니다

서면 승인 전에는 추가공사에 착수하지 않는 원칙과 예외를 정합니다.

하자담보 기준을 확인합니다

공종별 책임기간과 보수 절차, 보증금 또는 보증서 제출 여부를 봅니다.

위험부담과 보험을 확인합니다

멸실과 훼손, 현장자재, 보험금 사용방법을 정합니다.

계약 해제와 정산방식을 정합니다

시공사 귀책 해제와 건축주 임의해제를 나누고 기성고 산정방법을 적습니다.

분쟁자료 관리방식을 정합니다

회의록과 변경계약서, 현장사진을 누가 보관할지 정합니다.

XVI. 질문 답변

공사가 늦어지면 계약서에 적힌 지체상금을 잔금에서 바로 빼도 됩니까?

계약서에 공제 조항이 있으면 정산의 근거가 될 수 있습니다.

다만 지체일수와 시공사의 귀책사유, 공기 연장 합의가 다투어지면 공제금액도 확정되지 않을 수 있습니다. 건축주 책임으로 지연된 기간과 불가항력 기간을 먼저 구분해야 합니다.

하자담보 기간을 계약서에 1년으로 적으면 1년 뒤에는 책임이 없어집니까?

그렇게 단정할 수 없습니다.

건물의 구조와 공종, 적용되는 민법과 건설산업기본법, 공동주택과 집합건물 관련 특별법에 따라 책임기간이 달라질 수 있습니다. 시공사가 알고도 알리지 않은 하자는 면책특약의 효력이 제한될 수 있습니다.

건축주는 공사가 끝나기 전에 마음대로 계약을 해제할 수 있습니까?

수급인이 일을 완성하기 전에는 건축주가 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다.

이미 시공된 부분의 공사대금과 지출비용뿐 아니라 시공사가 공사를 마쳤다면 얻었을 합리적인 이익까지 배상범위에 포함될 수 있으므로 해제 전에 정산액을 계산해야 합니다.

▢ 약력

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• 2026년 합법적 신용정보회사 센터장
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XVII. 김팀장 실무 조언

건축도급계약서에서 빈칸은 나중에 협의해도 되는 부분이 아닙니다.

제가 계약서를 볼 때 먼저 확인하는 것은 조항의 개수가 아닙니다. 공사가 늦어졌을 때 어느 날짜부터 책임을 계산하고, 설계가 바뀌면 누가 얼마를 부담하며, 하자가 발생하면 어떤 절차로 고칠 것인지가 적혀 있는지를 봅니다.

지체상금률만 높게 정한다고 건축주가 보호되는 것도 아닙니다. 건축주의 설계변경과 기성금 지연으로 발생한 기간을 시공사 책임으로 계산하면 법정에서 감액되거나 배척될 수 있습니다.

시공사도 공기 연장사유가 생겼다면 현장 일지만 작성할 것이 아니라 건축주에게 서면으로 통지하고 연장기간을 확정해야 합니다.

하자 분쟁에서는 누수가 있다는 주장보다 언제 어디에서 어떤 원인으로 발생했고 적정 보수비가 얼마인지가 중요합니다.

도급인의 임의해제는 공사를 멈출 수 있는 권리이지만 비용을 지우는 권리는 아닙니다. 이미 투입된 비용과 기성고, 시공사가 얻었을 이익까지 계산한 뒤 결정해야 합니다.

좋은 채권자는 계약이 깨진 뒤 상대방에게 책임을 모두 돌리지 않습니다. 계약을 체결할 때 지연과 변경, 하자와 중도해제의 비용을 누가 부담하는지 먼저 정해둡니다.

전국에서 수천 건의 대금 회수를 진행하며 쌓은 경험을 이제 좋은 채권자의 정당한 권리 보호를 위해 사용하고 있습니다.

조사비는 낮고, 구조는 깊어야 합니다. 건축분쟁도 마찬가지입니다. 계약서 한 장의 분량보다 공사대금과 책임이 움직이는 구조를 얼마나 세밀하게 적어두었는지가 실제 결과를 좌우합니다.