근저당권 권리분석, 이것 모르면 10억 담보도 0원 됩니다 (최우선변제 함정)

근저당권 권리분석, 이것 모르면 10억 담보도 0원 됩니다 (최우선변제 함정) – 김팀장채권추심상담소

채무자가 빚 대신 10억짜리 건물에 근저당을 설정해 주겠다고 했다.
등기부등본을 확인해보니 1순위 은행 7억, 10억짜리 시세이니 2순위 3억은 안전하다고 생각하기 쉽다.
하지만 이런 판단으로 3억을 통째로 잃는 채권자를 수도 없이 봐왔다.

25년 현장에서 보면, 그 10억짜리 건물이 실제로는 0원짜리 깡통인 경우가 훨씬 많다.
등기부만 믿고 담보를 잡으면 경매에서 단 한 푼도 배당받지 못하는 상황이 벌어진다.
그 이유는 등기부에 보이지 않는 1순위, 바로 소액임차인의 최우선변제권 때문이다.

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I. 등기부에 나오지 않는 진짜 1순위

대부분의 채권자는 등기부등본을 보고 담보의 안전성을 판단한다.
하지만 진짜 1순위는 그 안에 없다.

초보 채권자는 말한다.
“1순위 은행 7억, 내 근저당 2순위 3억, 시세 10억이면 여유 있죠.”
나는 묻는다.
“전입세대열람은 해봤습니까.”

전입세대가 바로 핵심이다.
법은 임차인의 최소한의 생계를 보호하기 위해 소액보증금만큼은 은행보다, 세금보다 먼저 배당받게 한다.
이것이 최우선변제권이다.
문제는 이 권리가 등기부에는 표시되지 않는다는 점이다.
즉, 등기상 2순위라도 실제 경매에서는 한 푼도 배당받지 못할 수 있다.

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II. 0원 배당으로 끝나는 구조

10억짜리 건물이 경매에서 9억에 낙찰되었다고 가정해보자.

초보 채권자의 계산은 단순하다.
낙찰가 9억에서 1순위 은행 7억을 빼고, 2순위인 자신이 2억 정도 배당받는다고 생각한다.

하지만 실제 현장은 다르다.
그 건물은 원룸 20개짜리 다가구 주택이었고, 임차인 20명 모두가 소액임차인에 해당했다.
서울 기준으로 1인당 5천5백만 원씩만 해도 20명 합계가 11억이다.

배당 순서를 계산하면 이렇게 된다.
0순위 경매비용 약 천만 원,
1순위 소액임차인 11억,
낙찰금 9억은 이미 이 단계에서 모두 소진된다.
은행은 한 푼도 받지 못하고, 2순위 채권자인 당신 역시 0원이다.

10억짜리 건물이라 생각했던 담보가 경매장에서는 단 한 푼의 가치도 없는 것이다.

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III. 깡통 담보를 피하는 두 가지 실무 절차

담보를 잡을 때는 서류보다 현장을 먼저 봐야 한다.
등기부를 믿는 순간, 함정이 시작된다.

첫째, 전입세대열람원 확인이다.
담보 설정 전, 반드시 주소지의 전입세대열람원을 발급받아 세대 수를 확인해야 한다.
얼마나 많은 세대가 사는지, 즉 내 앞에 서 있는 최우선변제권자가 몇 명인지 알아야 한다.

둘째, 현장 임장과 임대차계약서 확인이다.
실제 임차인의 보증금을 확인해야 한다.
건물주가 보증금이 없다고 말해도 대부분은 거짓이다.
문서보다 현장에서 직접 확인한 금액이 진짜 위험의 크기다.

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IV. 결론: 담보는 서류가 아니라 사실로 잡아야 한다

근저당권은 단순히 줄을 서는 표일 뿐이다.
소액임차인의 권리가 개입되는 순간 그 줄은 의미가 없다.

나는 수많은 담보 설정 현장에서 배웠다.
아마추어는 서류를 믿고, 전문가는 사실을 본다.
진짜 담보의 가치는 등기부의 숫자가 아니라 그 안에 살고 있는 사람들로 결정된다.

10억짜리 건물이라는 말에 속아 0원짜리 깡통을 잡는 실수를 절대 반복해서는 안 된다.

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▢ 약력

25년 경력의 채권추심 전문가
2006년 국가공인신용관리사 합격
2025년 합법적 신용정보회사 새출발
전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임

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