허위유치권 이렇게 깨뜨린다! 경매방해·사기 대응 전략 공개

허위유치권 이렇게 깨뜨린다! 경매방해·사기 대응 전략 공개 – 김팀장채권추심상담소

경매 현장의 고질적 문제, 허위유치권

부동산 경매 절차를 진행하다 보면 가장 많이 듣는 말 중 하나가 “유치권이 신고돼 있다”는 것입니다. 그런데 문제는 이 중 상당수가 실제 성립 요건을 갖추지 못한 허위유치권이라는 점입니다.
허위유치권은 입찰자를 혼란스럽게 만들어 낙찰가를 떨어뜨리고, 결과적으로는 정당한 채권자의 권리를 침해하는 행위입니다.

저, 김팀장은 22년 동안 채권추심 최전선에서 수많은 경매 사건을 경험하며, 허위유치권을 깨뜨리는 다양한 전략을 실무에서 직접 적용해 왔습니다. 오늘은 그 핵심을 정리해 드리겠습니다.

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허위유치권이란?

허위유치권은 법적으로 성립할 수 없는 상황임에도 불구하고, 마치 정당한 권리인 것처럼 주장하는 행위를 말합니다. 주로 다음과 같은 형태로 나타납니다.
• 존재하지 않는 공사대금 채권을 근거로 신고
• 실제 금액보다 부풀려서 채권액 신고
• 점유 요건을 충족하지 못했음에도 점유를 주장
• 목적물과 무관한 채권을 견련관계 있는 것처럼 속여 주장

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유치권의 성립 요건 (정상적인 경우)

유치권은 다음 5가지 요건을 모두 갖추어야만 성립합니다.
1. 타인의 물건일 것: 자기 소유물이 아닌 타인 소유의 물건이어야 함.
2. 적법한 점유: 현실적으로 점유 중이어야 하고, 불법 점유는 인정되지 않음.
3. 견련관계: 공사대금, 수리비 등 물건 자체와 직접 관련된 채권이어야 함.
4. 변제기 도래: 아직 기한이 도래하지 않은 채권으로는 행사 불가.
5. 배제 특약 없음: 계약서에 ‘유치권 배제 조항’이 없을 것.

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허위유치권의 처벌 규정

허위유치권은 단순한 민사 분쟁이 아니라 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
• 경매·입찰방해죄(형법 제315조): 2년 이하 징역 또는 700만 원 이하 벌금
• 사기죄: 허위 채권을 근거로 경매신청까지 진행한 경우 사기죄 성립 가능

▶ 대표 판례
• 대법원 2007도6062: 허위 공사대금 채권으로 유치권 신고한 자 → 경매방해죄 인정
• 대법원 2012도9603: 허위 채권액으로 경매신청 → 소송사기죄 인정

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실무 대응 전략

허위유치권에 맞서려면 단순 주장만으로는 부족합니다. 증거와 절차로 대응해야 합니다.
1. 서류 검증
• 공사계약서 원본, 세금계산서, 거래내역 확인
• 허위 작성 여부, 실제 공사 시행 여부 검증
2. 현장 확인
• 실제 점유 여부 확인 (간판, 공사 흔적, 출입 상황 등)
• 이웃·현장 관계자 증언 확보
3. 법적 절차 활용
• 유치권부존재확인 소송
• 명도소송(인도청구)
• 형사 고발: 경매방해죄·사기죄
4. 예방적 조치
• 계약 시 ‘유치권 포기각서’ 확보
• 유치권 배제 특약 삽입

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Q&A 자주 묻는 질문

Q1. 유치권 신고만 했다고 해서 경매가 무조건 막히나요?
A1. 아닙니다. 법원은 단순 신고만으로 낙찰을 막지 않습니다. 다만 입찰자 심리에 영향을 주기 때문에 가격 하락이 생기는 것입니다.

Q2. 허위유치권은 형사처벌이 무조건 되나요?
A2. 신고만으로는 사기죄 성립은 어렵습니다. 그러나 실제 경매까지 신청하면 사기죄가 성립할 수 있습니다.

Q3. 허위유치권을 주장한 채무자에게 손해배상 청구가 가능한가요?
A3. 가능합니다. 낙찰가 하락 등 금전적 피해를 입증하면 손해배상 청구가 인정된 판례들이 있습니다.

Q4. 실무에서는 어떻게 허위유치권을 가장 빨리 깨뜨릴 수 있나요?
A4. 유치권부존재확인 소송과 동시에 형사 고발을 병행하는 것이 가장 효과적입니다.

Q5. 예방할 방법은 없나요?
A5. 계약 단계에서 유치권 배제 조항을 넣고, 집행관 현황조사 시 꼼꼼히 확인하는 것이 최선의 예방책입니다.

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김팀장의 실무 조언

허위유치권은 단순한 꼼수가 아니라, 정상적인 경매 시장을 교란하고 채권자의 권리를 침해하는 중대한 불법행위입니다.
저, 김팀장은 수많은 허위유치권 사건을 직접 다루면서, “적극적으로 대응하는 채권자만이 돈을 지킬 수 있다”는 점을 확인했습니다.

혼자 판단하다 시간을 지체하면 낙찰가는 떨어지고, 손해는 채권자에게 돌아옵니다. 반드시 전문가와 상의해 적극적으로 대응하시길 권합니다.

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□ 약력

• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025 작성 기준) 22년 근무
• 전국 추심 팀장으로 직접 수천 건의 대금 회수 성공 경험

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□ 저작권 문구

본 자료는 김팀장채권추심상담소에서 직접 연구하고, 풍부한 실무 경험을 바탕으로 작성한 자료로, 저작권은 김팀장채권추심상담소에 있습니다. 무단 복제 및 배포를 금하며, 본 자료는 참고용으로만 활용하고, 개별 사안은 전문가 상담 후 진행하기 바랍니다.

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