부동산 권리분석 종합 정리 – 말소기준 권리와 인수·소멸되는 권리 분석

부동산 권리분석 종합 정리 – 말소기준 권리와 인수·소멸되는 권리 분석, 김팀장채권추심상담소 제공

부동산 경매에서 말소기준 권리는 어떤 권리가 경매 후에도 유지되고, 어떤 권리가 소멸되는지를 결정하는 기준이 된다.
부동산 등기부상 존재하는 권리들은 크게 인수될 권리, 말소기준 권리, 항상 소멸될 권리로 나뉜다.

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A. 인수될 권리 (경매 후에도 존속하는 권리)

경매가 진행되더라도 말소되지 않고 매수인이 떠안아야 하는 권리들이다.
이들은 말소기준 권리보다 선순위이거나, 법적으로 보호받는 권리에 해당한다.
• 법정지상권 (관습법상 법정지상권 포함)
• 유치권 (민법 제320조)
• 분묘기지권
• 예고등기
• 예고등기는 항상 인수 대상
• 대항력과 확정일자 있는 주택·상가 임차권
• 배당요구종기까지 권리 선택 가능
• 건물 등기가 있는 토지 임차권 (민법 제622조)

특이사항
• 선순위 근저당권이 존재할 경우, 매수인은 해당 근저당을 인수할 가능성이 있음.
• 선순위 임차권이 존재하면, 경매 매수인은 보증금 반환 의무를 승계할 가능성이 있음.

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B. 말소기준 권리 (경매 시 후순위 권리 말소의 기준이 되는 권리)

경매가 진행될 때, 이 권리보다 늦게 설정된 권리는 모두 말소된다.
즉, 말소기준 권리는 부동산 등기부에서 가장 먼저 설정된 권리 중, 후순위 권리들을 소멸시키는 역할을 한다.
• 최선순위 근저당권
• 최선순위 담보가등기
• 경매개시결정 등기
• 가처분 (민사집행법 제305조 제3항)
• 순위보전가등기
• 압류, 가압류
• 환매등기 (민법 제592조)
• 담보가등기
• 지상권 (민법 제279조)
• 경매권자
• 지역권 (민법 제291조)
• 전세권 (민법 제303조)
• 배당요구한 전세권
• 등기된 임차권 (민법 제621조)
• 경매신청한 전세권
• 단, 전세권 설정이 목적물 전체에 대한 것이라면 말소
• 대항력 있는 주택·상가 임차인은 말소기준 권리가 됨.
• 건물등기가 있는 토지 임차권 (민법 제622조)

특이사항
• 말소기준 권리는 등기 순서에 따라 변동될 수 있음.
• 부분전세권이나 가등기가 존재할 경우, 말소기준 권리가 조정될 가능성이 있음.
• 대항력을 갖춘 주택임차인이 임차권을 적법하게 양도·전대한 경우, 전차인도 대항력을 주장 가능

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C. 항상 소멸될 권리 (경매로 인해 자동 소멸되는 권리)

경매가 진행되면 말소기준 권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 원칙적으로 자동 말소된다.
이 권리들은 경매 매각대금에서 배당을 받지 못하는 경우 대부분 소멸된다.
• 가처분 (민사집행법 제305조 제3항)
• 모든 저당권, 근저당권
• 순위보전가등기
• 압류, 가압류
• 환매등기 (민법 제592조)
• 담보가등기
• 지상권 (민법 제279조)
• 경매권자
• 지역권 (민법 제291조)
• 전세권 (민법 제303조)
• 배당요구한 전세권
• 등기된 임차권 (민법 제621조)
• 경매신청한 전세권
• 단, 전세권이 목적물 전체에 대한 것이면 말소됨
• 대항력과 확정일자 있는 주택·상가 임차권
• 건물등기가 있는 토지 임차권 (민법 제622조)

특이사항
• 매수인이 매각대금 납부 전까지 말소기준 권리를 소멸시키면, C권리자는 말소되지 않고 존속 가능
• 대항력 있는 주택 임차인이 그 임차권을 적법하게 양도 또는 전대한 경우, 전차인은 대항력을 주장할 수 있음.

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실전 적용 – 채권자가 말소기준 권리를 활용하는 방법
1. 말소기준 권리를 기준으로 후순위 권리를 자동 소멸시키기
• 채권자가 강제집행을 진행할 때, 말소기준 권리를 기준으로 압류 및 경매를 진행하면 후순위 권리는 자동으로 말소됨.
• 예를 들어, 채무자가 다수의 근저당권을 설정했을 경우, 최선순위 근저당권을 기준으로 경매를 진행하면 이후 등기는 모두 말소됨.
2. 후순위 채권자에게 배당 가능성 분석
• 말소기준 권리보다 늦게 설정된 근저당권자는 원칙적으로 배당을 받지 못할 가능성이 높음.
• 따라서 채권자가 후순위 채권자보다 먼저 강제집행을 진행하면, 더 많은 배당금을 확보할 수 있음.
3. 선순위 권리가 있는 경우, 경매 참여 신중하게 결정
• 경매 매수자는 선순위 권리가 남아 있는 경우, 낙찰 후 이를 떠안아야 할 가능성이 있음.
• 특히, 선순위 임차권이 있으면 보증금을 반환해야 할 수 있으므로, 입찰 전에 반드시 확인해야 함.
4. 사해행위 취소 소송 활용
• 채무자가 고의적으로 선순위 근저당을 설정해 채권자의 강제집행을 방해하려는 경우, 사해행위 취소 소송을 제기하여 무효화 가능

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결론 – 말소기준 권리를 활용하여 최적의 채권 회수 전략을 세워라
• 말소기준 권리는 부동산 경매에서 후순위 권리의 말소 여부를 결정하는 핵심 기준이다.
• 최선순위 근저당권, 담보가등기, 경매개시결정 등기가 일반적으로 말소기준 권리가 된다.
• 말소기준 권리보다 늦게 설정된 근저당, 가압류, 임차권 등은 자동으로 말소된다.
• 선순위 권리가 있는 경우, 낙찰자는 이를 인수해야 하므로 반드시 확인해야 한다.
• 채권자는 말소기준 권리를 활용하여 강제집행을 진행하고, 후순위 권리를 자동 소멸시켜 채권 회수를 극대화해야 한다.

말소기준 권리를 정확히 이해하면, 채권자가 효과적으로 강제집행을 진행하고, 경매에서 최적의 전략을 세울 수 있다.
이는 채권추심 실무에서 반드시 숙지해야 할 핵심 개념이다.


김팀장 약력

🔹 2006년 국가공인신용관리사 합격
⤷ 금융 및 신용 관련 전문 자격 보유

🔹 수천 건의 대금 회수 성공 경험 보유
⤷ 다양한 채권 유형별 최적의 회수 전략 적용

🔹 25년 경력의 채권추심 전문가
⤷ 채권추심 및 법적 절차 진행에 대한 깊은 실무 경험

🔹 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
⤷ 가압류, 지급명령, 소송, 강제집행까지 실질적인 해결 지원

🔹 신용정보회사 (2004~2025 작성일 기준) 22년 근무
⤷ 전국 채권추심 팀장으로 활동하며, 채권 회수 경험 축적 중

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