채권추심
근저당권보다 세금이 먼저일까? 조세 법정기일과 당해세 우선 원칙 완벽 정리
김팀장채권추심상담소
2026. 7. 30. 13:43
근저당권보다 세금이 먼저일까? 조세 법정기일과 당해세 우선 원칙 완벽 정리 - 김팀장채권추심상담소
채무자 소유 부동산에 근저당권을 설정해 두었는데 국세나 지방세가 체납됐다는 사실을 알게 되면 채권자는 불안해집니다.
국가가 받아야 할 세금이니 근저당권보다 먼저 가져갈 것 같지만, 모든 조세채권이 담보권보다 우선하는 것은 아닙니다.
부동산 경매에서 근저당권과 세금의 순위를 판단할 때는 근저당권 설정등기일과 조세 법정기일을 비교해야 합니다.
다만 경매 부동산 자체에 부과된 당해세는 일반 세금과 다른 기준이 적용되며, 주택 임차보증금이 함께 존재하면 배당관계가 더 복잡해질 수 있습니다.
과거에는 세금에 1년의 우선기간이 있었습니다
과거 국세기본법은 저당권보다 세금이 앞서는지를 판단할 때 국세 납부기한으로부터 1년 전이라는 기준을 사용했습니다.
근저당권 설정 당시에는 확인하기 어려웠던 세금이라도, 그 근저당권이 국세 납부기한으로부터 1년 이내에 설정됐다면 국세가 앞설 수 있는 구조였습니다.
지방세에도 이와 비슷한 규정이 있었습니다.
담보를 설정한 채권자 입장에서는 근저당권 등기를 마친 뒤에 구체화된 조세채권 때문에 예상했던 순위가 뒤집힐 수 있었습니다.
헌법재판소는 1990년 국세 관련 결정에서 구법의 “으로부터 1년” 부분이 담보권자의 예측 가능성과 재산권을 지나치게 침해한다고 판단했습니다.
이어 1991년에는 구 지방세법의 같은 취지 규정에 대해서도 위헌결정이 내려졌습니다. 정확한 지방세 사건번호는 일부 자료에 적힌 91헌가1이 아니라 91헌가6입니다. (법률정보시스템)
이 결정은 세금이 중요하다는 이유만으로 먼저 공시된 담보권의 순위를 장기간 소급해 뒤집을 수는 없다는 의미를 가집니다.
현재는 등기일과 법정기일을 비교합니다
현행법에서는 일반적인 조세채권과 근저당권이 경합할 경우 두 날짜를 비교합니다.
근저당권의 기준일은 설정계약서를 작성한 날이나 돈을 빌려준 날이 아닙니다.
부동산 등기부에 근저당권 설정등기가 실제로 접수돼 마쳐진 시점이 중요합니다.
세금의 기준일은 단순한 체납일이나 납부기한이 아니라 세목별로 법률이 정한 법정기일입니다.
근저당권 설정등기일이 조세 법정기일보다 빠르면 그 근저당권으로 담보되는 채권이 일반 세금보다 우선할 수 있습니다.
반대로 세금의 법정기일이 근저당권 설정등기일보다 빠르면 해당 조세채권이 먼저 배당될 수 있습니다.
현행 국세기본법과 지방세기본법도 법정기일 전에 설정된 저당권과 질권, 전세권 등에 의해 담보된 채권을 조세 우선징수의 예외로 두고 있습니다. (법률정보시스템)
법정기일은 세금을 안 낸 날이 아닙니다
조세 법정기일은 세금 납부기한과 항상 같지 않습니다.
납세자가 신고해 세액이 확정되는 국세는 원칙적으로 신고한 날이 법정기일이 됩니다.
세무서가 세액을 결정하거나 경정해 고지하는 국세는 납부고지서의 발송일이 법정기일이 될 수 있습니다.
지방세도 신고로 확정되는 세금은 신고일, 지방자치단체가 결정해 고지하는 세금은 납세고지서 발송일을 기준으로 하는 구조입니다.
예를 들어 근저당권 설정등기일이 2025년 2월 1일이고 부가가치세 신고일이 2025년 4월 25일이라면, 다른 변수가 없다면 근저당권이 해당 세금보다 앞설 가능성이 있습니다.
반대로 국세 납부고지서 발송일이 2025년 1월 10일이고 근저당권 설정등기일이 2025년 2월 1일이라면 국세가 먼저 배당될 수 있습니다.
체납 세금이 5천만 원이라는 총액만 확인해서는 순위를 알 수 없습니다.
세목별 금액과 신고일, 납부고지서 발송일을 나누어 확인해야 합니다. (법률정보시스템)
해당 부동산에 부과된 당해세는 따로 봅니다
당해세는 채무자가 체납한 모든 세금을 뜻하지 않습니다.
경매 또는 공매로 매각되는 바로 그 재산에 부과된 조세를 말합니다.
국세에서는 해당 부동산에 부과된 상속세와 증여세, 종합부동산세가 문제 될 수 있습니다.
지방세에서는 해당 재산에 부과된 재산세와 소방분 지역자원시설세, 재산세에 부가되는 지방교육세 등이 대표적입니다.
당해세는 일반 세금처럼 근저당권 설정등기일과 법정기일의 선후만 비교하지 않고, 해당 재산의 매각대금에서 근저당권보다 우선해 징수되는 것이 기본 구조입니다. (법률정보시스템)
다만 상속세나 증여세라는 명칭만으로 항상 당해세가 되는 것은 아닙니다.
경매로 매각되는 바로 그 부동산에 부과된 세금이어야 합니다.
채무자의 다른 부동산이나 별도의 거래로 발생한 세금까지 현재 경매 부동산의 당해세가 되는 것은 아닙니다.
당해세가 언제나 모든 권리보다 앞서는 것은 아닙니다
당해세가 근저당권보다 우선하는 것이 기본이지만, 모든 경우에 절대적으로 가장 먼저 배당되는 것은 아닙니다.
경매집행비용과 법률상 조세보다 우선하는 일정한 임금채권, 소액임차보증금 등은 별도의 우선변제 규정이 적용될 수 있습니다.
주택 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖췄다면, 그 확정일자보다 법정기일이 늦은 일부 당해세의 우선순위를 대신해 임차보증금을 변제받는 특례도 마련돼 있습니다.
국세에서는 주택에 부과된 일정한 상속세·증여세·종합부동산세가, 지방세에서는 일정한 재산세 등이 이 특례와 관계될 수 있습니다.
이 규정은 임차인의 보증금 보호를 위한 것이며, 선순위 근저당권자의 기존 배당액을 무조건 임차인에게 이전하는 구조는 아닙니다.
저당권과 임차권, 당해세 사이의 순환적인 우선관계를 조정하는 방식이므로 각 권리의 날짜와 배당액을 개별적으로 계산해야 합니다. (법률정보시스템)
경매 배당순위는 번호표처럼 고정돼 있지 않습니다
인터넷에는 경매 배당순위를 1순위부터 7순위까지 일렬로 나열한 자료가 많습니다.
실제 배당에서는 모든 채권을 고정된 번호에 넣고 끝내지 않습니다.
여러 근저당권은 등기 순서를 비교하고, 일반 세금과 근저당권은 법정기일과 설정등기일을 비교합니다.
임차보증금은 전입신고와 점유, 확정일자와 소액임차인 해당 여부를 확인해야 합니다.
같은 세무서가 교부청구한 체납액 안에서도 일부 국세는 근저당권보다 앞서고, 다른 국세는 뒤에 배당될 수 있습니다.
당해세도 부과 대상 부동산과 세목, 임차보증금 특례에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
배당표에서 “국세 8천만 원”이라고 한 줄로 표시돼 있더라도 세목별 법정기일을 확인하지 않으면 정확한 순위를 판단하기 어렵습니다.
채권최고액과 실제 회수금액은 다릅니다
근저당권 채권최고액이 3억 원이라고 경매에서 3억 원이 보장되는 것은 아닙니다.
채권최고액은 근저당권자가 담보 부동산에서 우선변제를 주장할 수 있는 상한입니다.
실제 배당액은 부동산 매각대금과 확정된 피담보채권액, 선순위 권리, 임차보증금과 세금, 경매비용을 반영해 결정됩니다.
부동산 시세가 5억 원이어도 경매에서는 4억 원 이하에 매각될 수 있습니다.
여기에 선순위 담보권과 당해세, 임차보증금이 있다면 후순위 근저당권자가 받을 돈은 크게 줄어듭니다.
채권최고액을 원금보다 높게 설정하는 것은 이자와 지연손해금 등을 담보하기 위한 것이지, 부동산의 실제 담보가치를 높이는 방법은 아닙니다.
근저당권 설정 전과 경매 진행 후 확인할 자료
근저당권을 설정하기 전에는 등기부와 부동산 시세만 확인해서는 부족합니다.
채무자에게 국세 납세증명서와 지방세 납세증명서를 요구하고, 압류등기와 선순위 담보권도 함께 확인해야 합니다.
법인 소유 부동산이라면 법인세와 부가가치세 체납 가능성, 보유 부동산에 발생하는 재산세와 종합부동산세 부담도 검토해야 합니다.
납세증명서상 현재 체납이 없더라도 향후 발생할 재산세와 종합부동산세까지 없어지는 것은 아닙니다.
경매가 시작된 뒤에는 과세관청이 제출한 교부청구서와 세목별 법정기일, 체납액을 확인해야 합니다.
배당표에서 세금이 근저당권보다 먼저 배당됐다면 당해세가 맞는지, 일반 세금의 법정기일이 실제로 설정등기일보다 빠른지 살펴야 합니다.
배당에 이의가 있다면 배당기일 출석과 후속 소송기한 등 절차를 놓치지 않도록 즉시 검토해야 합니다.
질문 답변
근저당권을 먼저 설정하면 이후 발생한 모든 세금보다 앞섭니까?
부가가치세와 소득세, 법인세 등 일반 조세는 근저당권 설정등기일이 조세 법정기일보다 빠르면 근저당권이 앞설 수 있습니다.
해당 부동산에 부과된 재산세와 종합부동산세 등 당해세는 별도의 우선징수 규정이 적용될 수 있습니다.
세금 고지서가 채무자에게 도착한 날이 법정기일입니까?
부과해 고지하는 국세와 지방세는 일반적으로 납부고지서를 발송한 날이 법정기일이 될 수 있습니다.
도착일이나 납부기한, 실제 체납이 시작된 날과 혼동해서는 안 됩니다.
경매 배당표에서 세금이 선순위로 기재되면 바꿀 수 없습니까?
세목과 법정기일, 당해세 여부가 잘못 반영됐다면 배당이의 절차를 검토할 수 있습니다.
배당기일과 소송제기 기간이 짧을 수 있으므로 배당표를 받은 뒤 미루지 말고 거래 법무사나 변호사와 확인해야 합니다.
▢ 약력
• 26년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2026년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임