채권추심
저당권 근저당권 차이, 거래처 미수금과 대여금 담보 설정 방법
김팀장채권추심상담소
2026. 7. 28. 05:42
저당권 근저당권 차이, 거래처 미수금과 대여금 담보 설정 방법 - 김팀장채권추심상담소
거래처에 물품을 계속 공급하거나 지인에게 큰돈을 빌려줄 때 차용증과 계약서만 작성하는 경우가 많습니다.
상대방이 정상적으로 결제할 때는 문제가 드러나지 않습니다. 그러나 거래처가 부도나거나 채무자에게 여러 채권자가 몰리면, 계약서만 가진 채권자와 부동산 담보를 확보한 채권자의 회수 결과는 크게 달라질 수 있습니다.
부동산 담보를 검토할 때 자주 등장하는 권리가 저당권과 근저당권입니다.
두 권리 모두 채무자가 돈을 지급하지 않을 경우 담보 부동산의 매각대금에서 일반채권자보다 먼저 변제받을 수 있다는 공통점이 있습니다. 다만 어떤 채권을 담보하는지, 채권액이 변동할 수 있는지, 변제 후에도 담보가 유지되는지에서 차이가 납니다.
I. 저당권과 근저당권은 모두 부동산 담보권입니다
저당권은 채무자나 제3자가 부동산의 점유를 그대로 유지하면서 채권자에게 담보로 제공하는 권리입니다.
채무자가 약속한 날짜에 돈을 지급하지 않으면 저당권자는 담보 부동산에 대한 경매를 신청하고, 법률이 정한 순위에 따라 일반채권자보다 먼저 변제받을 수 있습니다. (국가법령정보센터)
근저당권도 저당권의 한 종류입니다.
일반 저당권과 다른 점은 담보할 채무의 최고액만 정해두고, 실제 담보되는 채무가 얼마인지는 장래의 일정한 시점에 확정한다는 데 있습니다.
등기부에는 일반 저당권의 경우 채권액이 표시되고, 근저당권 설정에서는 채권최고액과 채무자, 근저당권자가 표시됩니다.
II. 저당권은 특정된 채권을 담보할 때 적합합니다
저당권은 통상 이미 발생했거나 발생 원인과 범위가 구체적으로 특정된 채권을 담보할 때 사용합니다.
예를 들어 채권자가 채무자에게 1억 원을 일시적으로 빌려주고, 정해진 날짜에 원금과 이자를 상환받기로 했다면 해당 대여금채권을 담보하는 저당권을 설정할 수 있습니다.
저당권은 담보하는 채권에 따라 움직이는 성질이 강합니다.
피담보채권이 전액 변제되면 저당권도 실체법상 소멸합니다. 등기부에 저당권 등기가 남아 있더라도 담보할 채권이 존재하지 않는다면 그 등기는 말소해야 할 상태가 됩니다.
다만 채무자가 원금의 일부만 변제했다면 남은 채권이 있으므로 저당권 전체가 곧바로 소멸하는 것은 아닙니다.
저당권은 한 번 전액 변제로 소멸한 채권과 담보관계가 나중에 자동으로 되살아나는 구조도 아닙니다.
같은 채무자에게 다시 돈을 빌려줬다면 새로 발생한 대여금까지 기존 저당권이 당연히 담보한다고 생각해서는 안 됩니다.
III. 근저당권은 변동하는 채권을 담보하기 위해 사용합니다
근저당권은 거래가 계속되면서 채권이 발생하고 변제되기를 반복하는 상황에 적합합니다.
거래처에 매달 물품을 공급하면 외상대금이 늘어납니다. 일부 대금을 받으면 채권이 줄어들고, 다시 물품을 공급하면 미수금이 커집니다.
이처럼 채권액이 계속 변동하는 거래에서는 매번 저당권을 설정하고 말소하기 어렵습니다.
근저당권 설정을 해두면 약정한 거래관계에서 발생하는 채무를 채권최고액 한도 안에서 담보할 수 있습니다.
피담보채권이 확정되기 전에는 미수금 잔액이 일시적으로 0원이 되더라도 근저당권이 바로 소멸하지 않습니다. 이후 같은 거래관계에서 채권이 다시 발생하면 설정계약에서 정한 범위 안에서 기존 근저당권이 그 채권을 담보할 수 있습니다. (국가법령정보센터)
근저당권의 핵심은 장래에 발생할 모든 채권을 무제한으로 담보한다는 데 있지 않습니다.
어떤 거래에서 발생한 채무를 담보할 것인지 근저당권 설정계약서에 정한 범위 안에서만 효력이 인정됩니다.
IV. 근저당권 설정계약서의 채무 범위가 중요합니다
근저당권 등기만 마쳤다고 모든 미수금과 대여금이 담보되는 것은 아닙니다.
설정계약서에는 물품공급계약에서 발생한 채무만 담보하는지, 특정 대여금과 이에 부수된 채무를 담보하는지, 일정한 종류의 계속적 거래채무를 담보하는지가 드러나야 합니다.
계약서 양식에 현재와 장래의 모든 채무를 담보한다는 문구가 인쇄돼 있더라도 실제 계약 경위와 당사자의 의사에 따라 담보 범위가 다르게 해석될 수 있습니다.
법원도 근저당권 설정계약서의 문구뿐 아니라 대출 경위와 채권액, 별도 담보의 존재, 당사자의 구체적인 의사를 함께 살펴 피담보채무의 범위를 판단하고 있습니다. (국가법령정보센터)
거래처 미수금을 담보하려고 근저당권을 설정했다면 거래계약의 명칭과 체결일, 공급하는 물품이나 용역의 범위, 채무 발생 기간을 구체적으로 적는 편이 좋습니다.
대여금 담보라면 대여일과 원금, 약정이율, 변제기와 추가 대여금이 담보대상에 포함되는지를 분명히 해야 합니다.
V. 채권최고액은 실제 채무액과 같은 뜻이 아닙니다
근저당권 설정에서 가장 많이 오해하는 부분이 채권최고액입니다.
채권최고액은 채무자가 실제로 갚아야 할 총채무를 표시한 금액이 아닙니다. 담보 부동산의 매각대금에서 근저당권자가 우선변제를 주장할 수 있는 상한을 뜻합니다.
채권최고액이 1억 3천만 원이라고 실제 채무가 언제나 1억 3천만 원인 것은 아닙니다.
실제 채무가 8천만 원이라면 8천만 원과 그 담보범위 안의 부수채권을 기준으로 배당받습니다. 실제 채무가 1억 5천만 원이라면 채권최고액을 초과한 부분은 해당 근저당권을 통해 우선변제받기 어려울 수 있습니다.
근저당권자는 실제로 확정된 피담보채권을 채권최고액 범위 안에서 우선변제받을 수 있습니다. (국가법령정보센터)
실무에서 원금보다 높은 금액으로 채권최고액을 설정하는 이유는 이자와 지연손해금, 거래 중 추가로 발생할 수 있는 채권을 고려하기 위해서입니다.
원금의 120퍼센트 또는 130퍼센트 수준으로 정하는 사례가 많지만, 이는 법으로 정해진 고정비율이 아닙니다.
거래기간과 약정이율, 결제주기, 예상되는 최대 미수금과 담보가치를 계산해 정해야 합니다.
VI. 근저당권의 채권이 확정되면 새로운 채무는 담보되지 않을 수 있습니다
근저당권은 언제까지나 채권액이 변동하는 상태로 남아 있는 것은 아닙니다.
설정계약에서 정한 결산기가 도래하거나 계속적 거래관계가 종료되고 더 이상 새로운 채권이 발생할 가능성이 없어지면 피담보채권이 확정될 수 있습니다.
근저당권자가 채무불이행을 이유로 직접 경매를 신청한 경우에는 경매신청 당시 피담보채권이 확정되는 것이 원칙입니다.
그 뒤 새로 발생한 미수금이나 추가 대여금은 이미 확정된 근저당권으로 담보되지 않을 수 있습니다. 피담보채권이 확정된 뒤부터는 근저당권도 일반 저당권과 마찬가지로 확정된 채권에 따라 움직이게 됩니다. (국가법령정보센터)
다른 채권자가 경매를 신청한 경우에는 근저당권의 내용과 경매 진행상황에 따라 확정 시점이 달라질 수 있습니다.
경매가 시작됐다는 사실만 듣고 계속 외상거래를 이어가기보다, 근저당권으로 담보되는 채권이 어느 시점까지인지 먼저 확인해야 합니다.
VII. 단발성 대여금에도 근저당권을 설정할 수 있습니다
1억 원을 한 번 빌려주는 거래라면 저당권만 설정할 수 있고 근저당권은 설정할 수 없다고 생각하는 경우가 있습니다.
단발성 대여금이라도 당사자가 채무의 확정을 장래에 보류하고 채권최고액을 정하는 방식으로 근저당권을 설정할 수 있습니다.
실제 금융거래에서는 한 번의 대출에도 이자와 지연손해금, 추가 대출 가능성 등을 고려해 근저당권을 활용하는 경우가 많습니다.
중요한 것은 저당권과 근저당권의 명칭보다 설정계약서에 담보할 채권이 정확하게 적혀 있는지입니다.
특정 대여금만 담보하려는 것인지, 앞으로 발생할 추가 대여금까지 포함하려는 것인지가 분명해야 합니다.
저당권을 선택하면 채권이 전액 소멸한 뒤 같은 채무자에게 다시 돈을 빌려줄 때 기존 담보를 그대로 사용할 수 없습니다.
근저당권은 피담보채권이 확정되기 전이라면 설정계약에서 정한 거래 범위 안에서 채권의 발생과 변제를 반복해서 담보할 수 있다는 차이가 있습니다.
VIII. 근저당권 설정 전에는 담보 실익부터 계산해야 합니다
근저당권 설정을 했다는 사실만으로 대금회수가 보장되는 것은 아닙니다.
먼저 부동산 소유자가 채무자 본인인지 제3자인지 확인해야 합니다. 제3자가 자신의 부동산을 담보로 제공한다면 그 사람은 물상보증인이 되고, 원칙적으로 담보 부동산의 가치 범위에서 책임을 부담합니다.
부동산의 실제 시세도 확인해야 합니다.
등기부에 표시된 거래가액이나 채권최고액만으로 현재 경매가치를 판단해서는 안 됩니다. 토지의 이용상태와 건물의 노후도, 임차인과 점유관계도 경매가격에 영향을 줄 수 있습니다.
선순위 근저당권과 전세권, 가압류와 압류, 세금과 임차보증금도 살펴야 합니다.
시가가 5억 원인 부동산에 선순위 채권이 5억 원 가까이 있다면 후순위 근저당권 설정은 등기비용만 들고 실제 배당은 받지 못할 수 있습니다.
근저당권 설정 전에는 다음 내용을 함께 확인하는 편이 좋습니다.
부동산의 소유자와 현재 시세, 선순위 권리의 실제 채권액, 담보할 거래의 종류, 채권최고액, 결산기와 거래 종료 조건, 채무자와 근저당권자, 공동담보 여부입니다.
IX. 질문 답변
거래처에 계속 물품을 공급한다면 저당권과 근저당권 중 무엇이 적합합니까?
물품공급과 결제가 반복되면서 미수금이 늘고 줄어드는 거래라면 근저당권을 검토하는 것이 일반적입니다.
다만 물품공급계약에서 발생한 어떤 채무를 담보하는지, 채권최고액과 거래기간을 설정계약서에 구체적으로 정해야 합니다.
대여금 1억 원에 채권최고액을 1억 3천만 원으로 정하면 1억 3천만 원을 받을 수 있습니까?
채권최고액은 실제 채권액이 아니라 우선변제의 상한입니다.
실제 원금과 이자, 지연손해금 등 피담보채권이 1억 원이라면 채권최고액이 1억 3천만 원이어도 실제 채권을 초과해 배당받을 수는 없습니다.
대출금을 모두 갚으면 근저당권도 자동으로 없어집니까?
피담보채권이 확정되기 전이고 계속적 거래관계가 남아 있다면 채권 잔액이 일시적으로 0원이 됐다는 이유만으로 근저당권이 바로 소멸하지 않을 수 있습니다.
거래관계가 종료되고 피담보채권이 확정된 뒤 채무가 모두 변제됐다면 근저당권 말소등기를 진행해야 합니다.
▢ 약력
• 26년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2026년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임