채권추심
채무자의 근저당권을 압류하는 법: 채무자 승낙 없는 등기 촉탁과 제3채무자 송달의 비밀
김팀장채권추심상담소
2026. 6. 24. 14:26
채무자의 근저당권을 압류하는 법: 채무자 승낙 없는 등기 촉탁과 제3채무자 송달의 비밀 - 김팀장채권추심상담소
채무자 명의의 아파트도 없고, 예금 압류를 해도 실익이 보이지 않는데 등기부를 살펴보니 뜻밖의 권리가 발견되는 경우가 있습니다.
채무자가 다른 사람에게 돈을 빌려주고, 그 사람 소유 부동산에 근저당권을 설정해 둔 경우입니다.
예를 들어 채무자가 지인에게 돈을 빌려주고 지인 아파트에 근저당권자로 등기돼 있다면, 채무자에게는 단순한 종이 권리가 아니라 담보가 붙은 채권이 남아 있는 것입니다.
이때 채권자는 채무자가 가진 근저당권부 채권을 압류하는 방향을 검토할 수 있습니다.
다만 여기서 가장 많이 하는 오해가 있습니다.
“근저당권이 보이니 그 부동산을 바로 압류하면 되겠네.”
그렇지 않습니다.
채권자가 직접 압류하는 대상은 채무자 명의가 아닌 부동산 자체가 아니라, 채무자가 그 부동산 소유자에게 갖고 있는 담보부 채권입니다.
즉, 근저당권을 따로 압류하는 것이 아니라 근저당권으로 담보된 대여금채권이나 금전채권을 압류하는 구조입니다.
I. 근저당권부 채권 압류는 어떤 재산을 잡는 절차입니까
채무자 B가 제3채무자 C에게 5천만 원을 빌려줬다고 가정해 보겠습니다.
C는 돈을 빌리면서 자신의 아파트에 B를 근저당권자로 설정해 줬습니다.
이때 B는 C에게 받을 대여금채권을 가지고 있고, 그 채권은 C의 아파트에 설정된 근저당권으로 담보됩니다.
B에게 돈을 받아야 하는 A는 B의 부동산을 압류하는 것이 아니라, B가 C에게 가진 대여금채권을 압류하는 방향을 검토하게 됩니다.
그리고 그 채권이 근저당권으로 담보돼 있으므로, 압류 사실을 해당 아파트 등기부에도 기입하게 하는 절차가 문제 됩니다.
핵심은 간단합니다.
채무자가 다른 사람에게 받을 돈이 있고, 그 돈을 확보하기 위해 근저당권까지 설정해 뒀다면 그 담보부 채권 역시 채무자의 재산이 될 수 있습니다.
채권회수는 채무자 명의 부동산만 보는 일이 아닙니다.
채무자가 남에게 받을 돈, 그 돈을 담보하는 권리, 거래처에서 들어올 정산금처럼 돈이 흘러 들어오는 권리도 함께 봐야 합니다.
II. 먼저 집행권원과 채권의 실체를 확인해야 합니다
근저당권이 보인다고 해서 누구나 바로 압류신청을 할 수 있는 것은 아닙니다.
강제집행을 진행하려면 판결문, 확정된 지급명령, 집행력 있는 공정증서처럼 집행 가능한 문서가 먼저 필요합니다.
또한 채무자가 실제로 제3채무자에게 받을 돈이 존재하는지도 확인해야 합니다.
등기부에 근저당권이 남아 있어도 실제 대여금이 이미 모두 갚아졌을 수 있습니다.
피담보채권이 일부 변제됐을 수도 있습니다.
근저당권은 남아 있지만 실제 채권은 소멸했을 가능성도 있습니다.
근저당권의 채권최고액이 1억 원이라고 해서 채무자가 실제로 1억 원을 받을 수 있다는 뜻도 아닙니다.
채권최고액은 담보 한도일 수 있고, 실제 남은 원금과 이자는 별도로 확인해야 합니다.
그래서 저당권부 채권 압류를 검토할 때는 등기부만 보면 안 됩니다.
근저당권 설정계약, 차용증, 대여금 이체내역, 변제기, 일부 변제 여부, 채무자의 실제 청구 가능 금액까지 함께 확인해야 합니다.
III. 압류 대상은 근저당권만이 아니라 그 근저당권으로 담보된 채권입니다
근저당권은 돈을 받을 권리를 담보하는 장치입니다.
따라서 근저당권부 채권 압류에서 중심은 채무자가 제3채무자에게 가진 원래의 금전채권입니다.
채무자가 C에게 받을 대여금이 없다면, 근저당권만 등기부에 남아 있어도 회수 실익은 매우 낮을 수 있습니다.
반대로 실제 대여금채권이 존재하고, 변제기가 도래했거나 회수 가능한 구조라면 압류는 중요한 의미를 가질 수 있습니다.
압류신청서에는 어떤 채권을 압류하는지 특정해야 합니다.
대여금인지, 매매대금인지, 공사대금인지, 정산금인지 구분해야 합니다.
채권 액수도 밝혀야 합니다.
어느 부동산에 설정된 근저당권으로 담보되는 채권인지도 정확히 연결해야 합니다.
부동산 표시, 근저당권 설정등기 내용, 채권최고액, 채무자와 제3채무자의 관계를 잘못 적으면 법원 절차와 등기 촉탁이 지연될 수 있습니다.
IV. 채무자의 승낙은 필요 없지만, 채무자에게 알려지지 않는 절차는 아닙니다
민사집행법은 저당권이 있는 채권을 압류할 때 압류채권자가 채무자의 승낙 없이 채권압류사실을 등기부에 기입해 달라고 신청할 수 있도록 정하고 있습니다.
이 신청은 압류명령 신청과 함께 할 수 있습니다.
여기서 “채무자의 승낙이 필요 없다”는 말은 채무자가 동의하지 않아도 법원 절차를 진행할 수 있다는 뜻입니다.
채무자가 도장을 찍어 주거나, 근저당권 압류를 허락해야만 신청할 수 있다는 의미가 아닙니다.
하지만 이를 두고 채무자에게 완전히 비밀로 진행되는 절차라고 이해하면 안 됩니다.
압류명령은 채무자와 제3채무자에게 송달됩니다.
채무자는 자신의 채권이 압류됐다는 사실을 알게 될 수 있고, 제3채무자는 더 이상 채무자에게 임의로 변제하면 안 되는 지위에 놓이게 됩니다.
즉, 승낙은 필요 없지만 법원의 압류명령과 송달이라는 정식 절차는 반드시 거칩니다.
V. 등기부 기입은 채권자가 직접 하는 것이 아니라 법원이 촉탁합니다
근저당권부 채권 압류에서 또 하나 중요한 부분은 등기 절차입니다.
채권자가 직접 등기소에 가서 “채무자의 근저당권을 압류해 달라”고 신청하는 구조가 아닙니다.
압류채권자는 법원에 압류명령을 신청하면서 채권압류사실을 등기부에 기입해 달라고 법원사무관등에게 신청합니다.
그 뒤 법원사무관등이 법이 정한 요건을 확인한 다음 등기소에 등기 촉탁을 하게 됩니다.
등기부에는 기존 근저당권 등기와 연결되는 형태로 압류 사실이 표시될 수 있습니다.
이 기입등기는 채무자가 근저당권으로 담보된 채권을 임의로 처분하거나, 제3자가 권리 상태를 오인하는 위험을 줄이는 중요한 공시 장치가 됩니다.
다만 등기부에 압류 표시가 됐다는 사실만으로 돈이 바로 들어오는 것은 아닙니다.
압류는 회수의 출발점이고, 실제 현금화는 추심명령·전부명령, 제3채무자의 변제, 담보권 실행 가능성 등 이후 절차와 연결해 판단해야 합니다.
VI. 등기 촉탁의 핵심은 제3채무자 또는 의무 있는 부동산 소유자에 대한 송달입니다
압류명령과 등기 기입 신청을 동시에 냈다고 해서 다음 날 곧바로 등기부에 압류가 표시되는 것은 아닙니다.
법원사무관등은 의무를 지는 부동산 소유자에게 압류명령이 송달된 뒤에 등기소에 등기 촉탁을 해야 합니다.
여기서 실무상 가장 중요한 것이 송달입니다.
제3채무자가 실제로 부동산 소유자이면서 근저당권의 채무자라면, 그 사람에게 압류명령이 송달되는지가 핵심입니다.
그런데 근저당권 설정 이후 부동산 소유자가 바뀌었거나, 물상보증인처럼 채무자와 부동산 소유자가 다른 구조라면 확인할 내용이 더 복잡해질 수 있습니다.
송달 주소가 틀리면 등기 촉탁도 늦어질 수 있습니다.
폐문부재, 수취인불명, 이사불명으로 송달이 지연되면 압류 진행 전체가 늦어질 수 있습니다.
그래서 근저당권부 채권 압류에서는 신청서를 냈다는 사실보다 제3채무자와 관련 부동산 소유자에 대한 송달이 어디까지 진행됐는지를 확인하는 일이 더 중요할 수 있습니다.
VII. 압류 효력 발생과 등기부 기입 시점은 구분해서 봐야 합니다
금전채권 압류는 압류명령이 제3채무자에게 송달되면 효력이 발생하는 구조입니다.
반면 저당권부 채권 압류의 등기 기입은 그 압류 사실을 등기부에 공시하는 절차와 연결됩니다.
따라서 채권자는 두 가지를 따로 확인해야 합니다.
첫째, 제3채무자에게 압류명령이 언제 송달됐는지 확인해야 합니다.
둘째, 그 뒤 등기소에 촉탁이 이뤄져 실제 등기부에 압류 사실이 기입됐는지 확인해야 합니다.
송달이 완료됐다고 해서 등기부 기입까지 즉시 끝났다고 단정하면 안 됩니다.
반대로 등기부 기입만 보고 실제 압류 효력과 제3채무자의 변제 가능성을 단정해서도 안 됩니다.
채권자는 사건기록의 송달 현황과 등기부 변동을 함께 봐야 합니다.
VIII. 근저당권부 채권 압류 뒤에는 추심명령과 전부명령을 신중하게 선택해야 합니다
압류를 해 두었다고 해서 채권자가 곧바로 제3채무자의 부동산을 경매에 넘길 수 있는 것은 아닙니다.
그다음에는 채무자가 가진 담보부 채권을 어떻게 현금화할지 판단해야 합니다.
추심명령은 압류채권자가 제3채무자에게 직접 변제를 청구할 수 있도록 하는 방식입니다.
전부명령은 압류된 채권을 변제에 갈음해 채권자에게 이전시키는 방식입니다.
둘은 결과가 다릅니다.
특히 전부명령은 확정 시점, 피전부채권의 실제 존재 여부, 다른 압류나 가압류와의 경합 여부를 더 면밀히 봐야 합니다.
근저당권부 채권은 일반 예금채권보다 구조가 복잡합니다.
실제 채권이 남아 있는지, 변제기가 왔는지, 부동산 가치가 충분한지, 선순위 권리가 얼마인지, 다른 압류가 있는지에 따라 회수 실익이 달라질 수 있습니다.
강한 절차를 먼저 고르는 것보다, 채권을 잃지 않는 구조를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
IX. 등기부에서는 근저당권 순위와 선순위 부담을 먼저 봐야 합니다
채무자가 다른 사람 부동산에 근저당권을 설정해 뒀다고 하면, 채권자는 그 근저당권이 몇 순위인지부터 봐야 합니다.
선순위 근저당권이 많다면 담보부동산을 처분해도 실제 회수 가능 금액이 적을 수 있습니다.
조세채권, 다른 압류, 가압류, 경매개시결정, 임차인 권리 같은 요소도 담보부동산의 가치와 회수 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
근저당권의 채권최고액이 높다고 해서 실제 회수 가능성이 높은 것은 아닙니다.
부동산 시세가 높아 보여도 선순위 채권을 빼고 남는 금액이 없을 수 있습니다.
그래서 저당권부 채권 압류는 등기부에 근저당권자 이름이 보인다는 이유만으로 서두를 일이 아닙니다.
근저당권 순위, 채권최고액, 담보부동산의 실제 가치, 선행 경매 여부, 실제 피담보채권의 잔액을 함께 봐야 합니다.
X. 채무자가 다른 사람에게 빌려준 돈은 중요한 회수 경로가 될 수 있습니다
채권자는 채무자가 가진 집, 토지, 자동차만 재산이라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 채무자가 다른 사람에게 돈을 빌려주고 근저당권까지 설정했다면, 그 담보부 채권은 매우 중요한 재산일 수 있습니다.
특히 채무자가 본인 명의 부동산을 줄여 놓았는데도, 지인이나 거래처에 지속적으로 돈을 빌려주고 담보권을 확보해 온 흔적이 있다면 더 면밀한 확인이 필요합니다.
채무자가 받을 돈이 실제로 존재하는지 확인해야 합니다.
제3채무자의 부동산에 담보 여력이 있는지 봐야 합니다.
근저당권이 말소되지 않고 유지되는지 확인해야 합니다.
다른 압류나 권리 경합이 있는지도 살펴야 합니다.
채권회수는 부동산 한 채만 찾는 일이 아닙니다.
채무자가 어디에 돈을 빌려줬는지, 그 돈을 어떤 담보로 확보했는지, 실제로 회수 가능한 채권이 남아 있는지를 읽는 일입니다.
XI. 김팀장채권추심상담소가 보는 저당권부 채권 압류의 핵심
채무자가 다른 사람 부동산에 근저당권을 설정해 둔 사실을 발견했다면, 그것은 단순한 등기 정보가 아닙니다.
채무자가 제3채무자에게 받을 돈과 담보권을 함께 가지고 있을 가능성을 보여주는 자료입니다.
다만 압류 대상은 근저당권 그 자체가 아니라 근저당권으로 담보되는 채권입니다.
채권자는 집행권원부터 확인해야 합니다.
실제 피담보채권이 남아 있는지 봐야 합니다.
부동산 등기부에서 순위와 선순위 부담을 확인해야 합니다.
압류명령과 함께 등기 기입을 신청할지 판단해야 합니다.
제3채무자와 의무 있는 부동산 소유자에 대한 송달이 완료됐는지도 확인해야 합니다.
그리고 압류 뒤 추심명령과 전부명령 중 무엇이 회수 실익에 맞는지 따로 검토해야 합니다.
채권추심은 결국 사람이 하는 일입니다.
담당자의 경륜이 사건의 속도와 방향을 바꿉니다.
김팀장채권추심상담소는 전국적으로 수천 건의 대금 회수 경험을 이제 좋은 채권자를 위해 사용한다는 마음으로, 채무자 명의 재산만 보지 않고 채무자가 제3자에게 가진 담보부 채권과 실제 회수 가능성까지 함께 확인합니다.
질문 답변
Q1. 채무자 명의 부동산이 없어도 근저당권부 채권을 압류할 수 있습니까?
채무자가 다른 사람에게 받을 돈이 있고 그 채권이 근저당권으로 담보돼 있다면, 집행권원을 전제로 그 담보부 채권의 압류를 검토할 수 있습니다. 다만 근저당권 등기만 보고 판단하지 말고 실제 피담보채권의 존재와 잔액을 함께 확인해야 합니다.
Q2. 채무자가 동의하지 않으면 근저당권부 채권 압류를 못 합니까?
채무자의 승낙은 필요하지 않습니다. 채권자는 압류명령 신청과 함께 채권압류사실의 등기부 기입을 신청할 수 있습니다. 다만 압류명령은 채무자와 제3채무자에게 송달되는 절차를 거치게 됩니다.
Q3. 등기부에 압류 표시가 되면 바로 돈을 받을 수 있습니까?
아닙니다. 등기부 기입은 담보부 채권 압류 사실을 공시하는 절차입니다. 실제 회수는 피담보채권의 존재, 제3채무자의 변제 여부, 부동산 담보가치, 선순위 권리, 추심명령 또는 전부명령 등 이후 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
▢ 약력
• 26년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2026년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임