부동산 등기부등본 완전 해설, 표제부·갑구·을구 이렇게 보셔야 안전합니다

부동산 등기부등본 완전 해설, 표제부·갑구·을구 이렇게 보셔야 안전합니다 – 김팀장채권추심상담소

부동산 거래에서 가장 먼저 봐야 할 서류가 등기부등본입니다. 저는 현장에서 늘 이렇게 말합니다. “등기부를 못 읽으면, 계약은 하지 마십시오.”
보증금이든 매매대금이든, 사고는 대부분 여기서 시작됩니다.

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 이 세 칸을 정확히 읽으면, 그 집의 과거와 현재가 거의 다 보입니다.

I. 표제부 – 부동산의 신상정보

표제부는 그 부동산이 무엇인지 알려주는 기본 정보입니다.
1. 토지의 경우
소재지, 지번, 지목, 면적이 기재됩니다.
2. 건물의 경우
소재지, 지번, 구조, 층수, 용도, 면적 등이 기재됩니다.
3. 반드시 확인할 부분
1. 계약서에 적힌 동·호수와 등기부 표제부가 정확히 일치하는지 확인합니다.
2. 건물 용도가 주택인지 근린생활시설인지 확인합니다. 겉은 주택처럼 보여도 서류상 상가이면 전입이나 대출에서 문제가 생길 수 있습니다.
3. 집합건물이라면 대지권이 명확히 기재되어 있는지 봅니다. 대지권 표시가 불완전하면 토지 지분에 문제가 있을 수 있습니다.

표제부는 단순해 보이지만, 여기서부터 틀리면 전체가 틀립니다.

II. 갑구 – 진짜 주인과 위험 신호

갑구는 소유권에 관한 사항입니다.
현재 소유자가 누구인지, 과거에 어떻게 변동됐는지 나옵니다.
1. 소유자 확인
1. 가장 마지막에 기재된 현재 소유자의 이름과 계약 상대방이 일치하는지 봅니다.
2. 신분증, 통장 명의와도 일치하는지 확인합니다.
3. 대리인이라면 위임 관계를 반드시 확인합니다.
2. 위험 단어 점검
갑구에 다음 단어가 있으면 즉시 긴장해야 합니다.
압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정
이런 기록이 살아 있다면 소유권 행사에 제한이 있거나, 채무 문제가 이미 진행 중일 가능성이 높습니다. 이런 상태에서는 계약을 중단하거나 매우 신중하게 판단해야 합니다.

III. 을구 – 빚과 담보, 보증금 안전의 핵심

을구는 소유권 외 권리가 기재되는 곳입니다.
여기가 바로 보증금 안전과 직결되는 부분입니다.
1. 근저당권
집을 담보로 돈을 빌린 기록입니다.
등기부에는 실제 대출금이 아니라 채권최고액이 적혀 있습니다.
실무적으로 채권최고액을 1.2 또는 1.3으로 나누면 대략적인 대출 원금을 추정할 수 있습니다.
대출금 추정액과 내 보증금을 더했을 때, 시세의 70~80%를 넘으면 위험 구간입니다. 집값이 조금만 떨어져도 보증금이 흔들립니다.
2. 임차권 등기
이전 세입자가 보증금을 못 받아 법적 표시를 해 둔 것입니다.
현재 살아 있다면 매우 위험합니다.
과거에 있었다가 말소된 경우라도, 집주인의 반환 이력은 체크해야 합니다.
3. 전세권
이미 다른 사람의 전세권이 설정되어 있다면, 나보다 앞선 권리가 있다는 의미입니다.
순서를 반드시 확인해야 합니다.

IV. 등기부 열람 시 반드시 지켜야 할 것
1. 당일 최신본 확인
계약 직전, 잔금 직전 반드시 다시 발급합니다.
변동 중이라는 문구가 뜨면, 새로운 권리가 접수된 상태일 수 있으므로 멈춰야 합니다.
2. 공신력이 없다는 점
등기부는 공개는 하지만, 잘못된 등기를 믿었다고 국가가 자동 보호해 주는 구조는 아닙니다.
서류만 보지 말고, 실체 확인을 병행해야 합니다.
3. 토지별도등기 표시
집합건물 표제부에 토지별도등기 있음 표시가 있다면, 토지에 별도 담보나 제한이 있을 수 있습니다.
이 경우 토지 등기까지 반드시 확인해야 합니다.
4. 계약서 특약
잔금일 다음 날까지 등기 상태를 유지한다는 특약을 넣는 것이 안전합니다.
잔금 이후에 근저당이 새로 들어오면 분쟁이 됩니다.

▢ 약력

• 26년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2026년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임

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김팀장 실무 조언
등기부는 읽는 법을 아는 사람에게는 경고등입니다.
표제부에서 주소를 맞추고, 갑구에서 주인을 확인하고, 을구에서 돈의 흐름을 계산하십시오.
이 세 줄만 정확히 보면, 부동산 사고의 대부분은 걸러집니다.