채권추심
배당받을 수 있을까? 법원은 경매 시작 전에 이미 ‘조세 채권’을 계산한다
김팀장채권추심상담소
2025. 12. 10. 17:51
배당받을 수 있을까? 법원은 경매 시작 전에 이미 ‘조세 채권’을 계산한다 – 김팀장채권추심상담소
채권자분들이 경매를 신청하면 가장 먼저 떠올리는 질문이 있습니다.
“경매 넣으면 제 돈은 얼마쯤 받을 수 있나요?”
겉으로 보이는 등기부만 보고 판단하면 안 됩니다.
경매는 단순히 부동산을 팔아 넘기는 절차가 아니라, 법원이 배당이 가능한 구조인지 끝까지 계산하는 절차입니다.
생각보다 많은 경매가 세금 때문에 채권자에게 한 푼도 돌아오지 않는 구조로 끝나 버립니다.
제가 수많은 경매 사건을 지켜보면서 느낀 점은 딱 하나입니다.
법원은 경매를 시작하기 전부터 ‘조세 체납액’을 정밀하게 체크한다는 사실입니다.
이 부분을 몰라서 경매 넣어놓고도 허무하게 기각 통보를 받는 채권자들이 너무 많습니다.
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I. 법원이 경매를 시작하면 가장 먼저 하는 일
경매 신청서를 접수하면 법원은 바로 부동산을 매각하는 게 아닙니다.
가장 먼저 하는 일이 바로 세무서, 지자체, 건강보험공단 같은 공공기관에 공문을 보내는 것입니다.
내용은 단순합니다.
“이 부동산 소유자가 체납한 세금이 있으면 모두 신고해서 알려주십시오.”
이 공문을 보내는 이유는 하나입니다.
세금이 얼마인지 알아야 ‘배당이 가능한 경매인지’ 판단할 수 있기 때문입니다.
경매 절차는 배당이 있을 가능성이 있어야 굴러갑니다.
만약 세금이 너무 많아서 채권자 몫이 0원이라면, 법원은 시간을 쓰지 않습니다.
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II. 왜 세금이 문제인가? (채권자들이 가장 오해하는 지점)
경매 배당에서 가장 센 권리가 무엇이냐고 물으시면, 저는 주저 없이 이렇게 말씀드립니다.
“세금입니다.”
국세, 지방세 등 공과금은 대부분 우선채권에 해당합니다.
즉, 매각대금이 들어오면 제일 먼저 세금부터 가져갑니다.
그래서 법원은 경매 절차 초반에 반드시 세금 규모를 확인합니다.
이 금액이 크면 배당재산이 아예 없는 것으로 판단하고 경매를 취소시키기도 합니다.
저 역시 여러 건의 경매에서 이런 장면을 많이 봤습니다.
겉으로 보기엔 근저당도 없고 깔끔한 것 같아도,
세금 체납이 수천만 원씩 쌓여 있는 경우는 흔합니다.
이 세금이 먼저 빠져나가고 나면 채권자에게 돌아갈 잉여금 자체가 없어지는 것입니다.
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III. 배당요구종기까지 법원이 ‘독촉’을 하는 이유
일반 채권자들은 “배당요구종기까지 알아서 신고하겠지”라고 생각합니다.
하지만 법원은 그렇게 수동적으로 움직이지 않습니다.
배당요구종기 전까지 공공기관이 신고하지 않으면,
나중에 배당표 작성 때 큰 혼선이 생길 수 있기 때문에 법원이 먼저 독촉합니다.
그만큼 조세 채권은 절차 전체에 큰 영향을 주는 핵심 변수입니다.
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IV. 채권자 입장에서 중요한 포인트
저는 경매 상담을 받을 때 가장 먼저 세금 리스크를 체크합니다.
등기부만 봐서는 절대 알 수 없습니다.
체납 규모는 부동산 내부 시스템으로 확인되기 때문에 외부에서 바로 조회가 안 됩니다.
그래서 경매 넣기 전에 반드시 아래를 점검합니다.
1. 해당 부동산의 실제 조세 체납 가능성
2. 채무자의 다른 재산과 비교해 경매 실익이 있는지
3. 경매로 가는 것보다 압류·추심이 더 빨라 보이는지
이 판단 한 번 잘못하면 몇 달을 허비하고 손해만 볼 수도 있습니다.
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김팀장 실무 조언
경매는 “팔면 돈 나오겠지”라는 단순한 절차가 아닙니다.
법원이 미리 조세 채권을 확인하는 이유는,
채권자가 배당받을 가능성이 있는지 여부를 가장 먼저 따지기 때문입니다.
그래서 저는 경매 상담을 받을 때 항상 이렇게 말씀드립니다.
“경매를 넣는 건 어렵지 않습니다. 중요한 건 넣기 전에 실익이 있는지를 먼저 계산하는 것입니다.”
부동산 경매를 고민하신다면,
등기부 외에 세금 구조, 우선채권, 배당 가능성을 반드시 함께 보셔야 합니다.
이 분석은 채권자가 스스로 하기 어려운 영역입니다.
제가 현장에서 쌓아 온 경험으로 정확히 계산해 드리겠습니다.
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▢ 약력
• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 센터장
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임