채권추심
남의 건물 있는 땅(법정지상권)만 골라 낙찰받는 이유… 지료 청구 한 번이면 건물까지 내 것이 됩니다
김팀장채권추심상담소
2025. 11. 22. 11:03
남의 건물 있는 땅(법정지상권)만 골라 낙찰받는 이유… 지료 청구 한 번이면 건물까지 내 것이 됩니다 – 추심의 신
안녕하십니까.
25년 동안 채무자의 숨은 의도와 토지·건물 분쟁의 흐름을 정확하게 읽어온 추심의 신 김팀장입니다.
경매 사이트를 보다 보면 토지 물건에 이런 문구가 붙어 있는 걸 자주 보셨을 겁니다.
“법정지상권 성립 가능성 있음.”
대부분의 초보자들은 이 문구만 보면 바로 뒤로 빠집니다.
“내 땅 위에 남의 건물이 버티고 있네… 이건 골치 아프겠다” 하고 포기합니다.
하지만 저는 이런 물건을 보면 오히려 기회라고 판단합니다.
왜냐면, 법정지상권은 토지주에게 절대 손해 구조가 아니기 때문입니다. 오히려 돈을 버는 구조입니다.
I. 법정지상권이 성립해도, 성립하지 않아도 토지주는 이긴다
경매 낙찰자나 토지 소유자가 오해하는 부분이 하나 있습니다.
“지상권이 성립하면 토지주가 손해다.”
그렇지 않습니다.
제가 현장에서 본 진실은 이렇습니다.
1. 성립하지 않을 때
토지주는 건물 철거 청구를 통해 토지 가치를 온전히 회복할 수 있습니다.
철거가 부담스러우면 건물 자체를 시가보다 훨씬 싸게 매입하는 협상도 가능합니다.
건물주는 토지주가 강하게 들어오는 순간 심리적으로 무너져 협상 테이블로 나옵니다.
2. 성립할 때
이때부터는 토지주가 지료(땅세)라는 강력한 무기를 들게 됩니다.
건물주는 토지를 계속 쓰기 위해 지료를 내야 하고, 그 지료는 토지 가격·위치·용도 등을 기준으로 책정되는데 요즘 감정가는 시세와 비슷하게 나옵니다.
즉, 지상권이 성립하면 지료라는 현금 흐름이 생기기 때문에 토지 소유자의 이익 구조가 오히려 명확해지는 것입니다.
II. 김팀장의 핵심 전략: 지료 → 연체 → 소멸 → 건물 경매
토지를 낙찰받았거나 소유하고 있다면 가장 먼저 해야 하는 건 명확합니다.
바로 지료 청구입니다.
제가 실제로 사용하는 전략은 다음과 같습니다.
1. 지료 청구
토지 사용에 대한 대가를 공식적으로 청구합니다.
건물주는 매월 혹은 매년 이 비용을 부담해야 하기 때문에 긴장 상태에 들어갑니다.
2. 연체 누적
지료가 쌓이기 시작하면 건물주는 압박을 받기 시작합니다.
상가·창고·식당 등 영업 건물이라면 이 압박이 더 큽니다.
3. 소멸 청구
지료를 일정 기간 이상 내지 않으면 토지주는 지상권 소멸을 요구할 수 있습니다.
“내 땅을 쓰고 싶다면 돈을 내고, 돈을 못 내면 권리를 유지할 수 없다.”
이 원칙에 따라 토지주는 강하게 들어갈 수 있습니다.
4. 건물 경매
밀린 지료를 회수한다는 명분으로 건물을 경매에 넘길 수 있습니다.
이 단계에서 건물주는 토지주에게 건물을 넘기거나, 울며 겨자 먹기로 토지를 비싸게 매입해야 합니다.
결국 토지주는 양쪽 결과 모두에서 유리합니다.
III. 토지 위에 남의 건물… 이것은 리스크가 아니라 기회다
많은 분들이 “내 땅 위에 왜 남의 건물이 있지?”라고 불만을 갖습니다.
그러나 제 시각은 완전히 다릅니다.
그건 오히려 토지 소유자가 수익과 협상력을 확보할 수 있는 구조입니다.
건물주가 “법정지상권 있어서 못 나가요”라고 말하십니까?
저는 먼저 그 말이 실제 요건을 충족하는지부터 따집니다.
대부분은 충족하지 않습니다.
요건이 충족되더라도 지료 청구 전략이 시작되는 순간 건물주는 심리적 주도권을 잃습니다.
IV. 토지·건물 싸움의 본질: 누가 더 오래 버티는지가 아니다
이 싸움의 본질은 법적 구조 + 심리전 + 자금 흐름 세 가지가 동시에 맞물립니다.
토지주는 땅을 잃지 않고, 건물주는 건물을 옮길 수 없기 때문에
결국 비용 압박을 누가 먼저 견디지 못하느냐가 승부를 가릅니다.
지료 청구
→ 연체 압박
→ 지상권 소멸
→ 건물 경매
이 흐름을 정확하게 밟아가면 토지주는 절대 손해 보지 않습니다.
김팀장의 결론
“내 땅 위에 남의 건물이 있다.”
일반인은 이 말을 듣고 골칫거리라고 생각합니다.
하지만 저는 이렇게 생각합니다.
“토지주가 주도권을 가질 수 있는 구조가 하나 더 생겼다.”
법정지상권이 복잡해 보이지만, 본질은 간단합니다.
지료 전략과 심리전입니다.
토지 위에 건물이 얹힌 상황입니까?
사진 한 장만 보내주십시오.
그 건물이 사라질 건물인지,
사장님 것이 될 건물인지,
제가 정확하게 판독해 드리겠습니다.
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▢ 약력
25년 경력의 채권추심 전문가
2006년 국가공인신용관리사 합격
2025년 합법적 신용정보회사 센터장
전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임