채권추심
부동산 명의이전, 진짜일까 가짜일까? ‘사해행위’ 여부를 판단하는 김팀장의 기준
김팀장채권추심상담소
2025. 11. 13. 20:46
부동산 명의이전, 진짜일까 가짜일까? ‘사해행위’ 여부를 판단하는 김팀장의 기준 – 김팀장채권추심상담소
채무자가 돈 없다고 버티다가, 어느 날 갑자기 살던 아파트를 가족이나 지인에게 넘겨버렸다는 얘기를 들으면 채권자는 속에서 먼저 불이 납니다. 나한테 줄 돈은 한 푼도 없다면서, 뒤로는 멀쩡한 부동산을 슬쩍 빼돌리는 모습이 등기부등본에 그대로 찍히니까요.
“팀장님, 채무자가 돈 없다면서 며칠 전에 아파트를 처남한테 넘겼습니다. 이거 짜고 친 거 아닙니까?”
“부모님한테 증여했다는데, 이거 다시 찾아올 수 없나요?”
심증은 100퍼센트인데 손에 쥔 물증이 부족해서 발만 동동 구르는 경우가 많습니다. 민법에서는 이런 행동을 사해행위라고 부릅니다. 채권자를 해할 걸 알면서 재산을 빼돌리는 법률행위, 그게 사해행위입니다.
저는 25년 동안 채무자들의 재산 빼돌리기를 현장에서 지켜보면서, 이 명의이전이 진짜 거래인지, 아니면 채무를 피하기 위한 가짜 거래인지 나름의 기준을 만들어 왔습니다. 오늘은 제가 실제로 쓰는 판단 기준과, 사해행위로 판단되면 어떻게 다시 원상복구시켜서 압류와 경매까지 이어가는지 제 경험을 풀어보겠습니다.
I. 김팀장의 판단 기준 1: 날짜를 보면 의도가 보인다
부동산 거래는 우연히 일어나지 않습니다. 저는 등기부등본을 받을 때 제일 먼저 보는 것이 날짜입니다. 언제 명의가 넘어갔는지, 그 시점이 사건의 절반을 말해 줍니다.
1. 독촉과 소송 타이밍을 먼저 맞춰본다
채무자가 재산을 넘긴 시점이 채권자의 독촉, 내용증명 발송, 지급명령 신청, 소송 제기 전후와 어떻게 겹치는지 보는 것이 출발점입니다.
– 채권자가 본격적으로 독촉을 시작한 직후에 매매나 증여가 이루어졌는지
– 지급명령, 소송, 판결 선고를 앞두고 갑자기 명의이전이 이루어졌는지
– 채무가 연체되기 시작한 시점과 명의이전 날짜가 맞물려 있는지
2. 위기 국면과 거래 시점이 겹치면 위험 신호다
정상적인 자산 관리라면 여유가 있을 때, 세금이나 상속, 투자 계획에 맞춰 움직입니다. 그런데 채무가 불어나고 독촉이 심해지는 위기 국면에서 갑자기 가족에게 집을 넘겼다? 이런 패턴은 제가 본 사건에서 거의 대부분 사해행위로 이어졌습니다.
제가 25년 동안 다뤄온 사건들을 데이터처럼 쌓아놓고 보면, 채무 위기 시점과 맞물린 명의이전은 단순한 우연이 아니라는 결론이 나옵니다. 날짜만 제대로 읽어도 사해행위인지 아닌지 1차 선별은 충분히 가능합니다.
II. 김팀장의 판단 기준 2: 거래 상대가 가족이면 기본적으로 의심한다
두 번째 기준은 “그 집을 누구에게 넘겼느냐”입니다. 정상적인 매매라면 시장에서 제값을 주고 사는 제3자가 등장하는 것이 자연스럽습니다. 그런데 사해행위는 대부분 가까운 사람들끼리 이루어집니다.
1. 가족·특수관계인 명의이전은 위험 신호다
제가 사건을 검토할 때 특히 주의 깊게 보는 유형은 다음과 같습니다.
– 배우자, 자녀, 부모, 형제 자매 등 직계 가족에게의 증여나 매매
– 이혼과 동시에 전 재산을 배우자에게 넘기는 재산분할 합의 (위장이혼 의심 구간)
– 평소 가까운 친구, 동업자, 친척 명의로의 헐값 매매
채무초과 상태에서 유일한 집 한 채, 상가 한 칸을 이런 특수관계인에게 넘겼다면, 법원에서도 채권자를 해할 의도가 있었을 가능성을 매우 높게 봅니다. 저는 이 구간을 “악의 추정 구간”이라고 부릅니다. 별다른 설명이 없어도 의심의 중심에 올려놓고 출발하는 부분입니다.
2. 진짜 제3자의 등장인지, 이름만 빌린 사람인지 본다
겉으로는 남에게 판 것처럼 보여도, 실제로는 가족이나 지인이 이름만 빌려주고 있는 경우도 많습니다. 이럴 때는 매수인과 채무자의 관계, 그 사람의 재산과 소득 상황, 과거 거래 내역까지 입체적으로 확인해 봅니다.
사회관계망, 사업 관계, 과거의 금전 거래를 종합해 보면 “이 사람이 정말 돈을 주고 산 사람인지, 명의만 빌려준 사람인지” 분위기가 어느 정도 드러납니다. 이 단계에서 추가 조사가 필요하다고 판단되면 저는 한 단계 더 깊이 들어갑니다.
III. 김팀장의 판단 기준 3: 돈이 실제로 오갔는지 끝까지 추적한다
세 번째이자 가장 중요한 기준은 “돈의 흔적”입니다. 등기부등본에는 매매라고 적혀 있어도, 실제로 거래대금이 오가지 않았다면 명의만 바꾼 가장매매일 가능성이 큽니다. 저는 이 부분을 아주 집요하게 봅니다.
1. 시세와 거래금액의 괴리
먼저 시세와 비교합니다.
– 주변 시세보다 턱없이 싼 가격으로 팔린 경우
– 오랜 기간 거래 흔적이 없던 부동산이 갑자기 급매 수준으로 넘겨진 경우
이런 경우는 실제 돈이 오갔다고 보기 어렵습니다. 서류상으로만 매매 형식을 갖춘 사해행위일 가능성이 큽니다.
2. 계좌 흐름을 통해 진짜 돈이 움직였는지 확인한다
다음으로는 계좌를 봅니다.
– 매수인 계좌에서 채무자 계좌로 실제 매매대금이 입금되었는지
– 매수인이 현금 출금만 주장하면서 구체적인 입출금 내역을 보여주지 않는지
– 돈을 줬다고 주장하는 날짜 전후로, 다시 그 돈이 되돌아가는 흐름은 없는지
합법적인 범위 내에서 이런 자금 흐름을 추적해 보면 “실제 매매대금인지, 돌려막기인지, 아예 안 움직인 돈인지”가 상당 부분 드러납니다. 대가 없이 명의만 바뀐 것이 밝혀지는 순간, 그 거래는 사해행위로서 원상회복될 준비를 마친 셈입니다.
IV. 김팀장이 선택하는 역공: 사해행위취소소송으로 등기를 되돌린다
사해행위로 의심되는 명의이전이라고 판단되면 다음 단계는 간단합니다. “이 명의를 다시 채무자 앞으로 돌려놓을 수 있느냐, 없느냐”의 싸움입니다. 여기서 사용하는 것이 민법에서 정한 채권자취소제도, 흔히 말하는 사해행위취소소송입니다.
1. 어떤 상태에서 취소를 노릴 수 있는가
제가 이 소송을 검토할 때 체크하는 기준은 세 가지입니다.
– 내 채권이 그 부동산 명의이전보다 먼저 성립했는지 (피보전채권 존재)
– 그 부동산을 빼돌린 결과, 채무자가 사실상 아무 재산이 없는 상태가 되었는지 (무자력 상태)
– 채무자와 재산을 받은 사람이 채권자를 해할 사정을 알고 있었는지 (악의 여부)
이 세 가지가 어느 정도 맞아떨어지면 사해행위취소소송을 적극적으로 고려합니다.
2. 사해행위취소가 인정되면 어떤 일이 일어나는가
사해행위취소소송에서 승소하면 구조는 간단합니다.
– 수익자 명의로 되어 있던 소유권이전등기가 말소됩니다.
– 부동산 명의가 다시 채무자 앞으로 돌아옵니다.
– 채권자는 그 부동산을 곧바로 가압류, 강제경매로 연결해 배당금을 받을 수 있습니다.
채무자가 가족과 짜고 숨겨놓은 집을 다시 끌어올려 경매 테이블에 올리는 과정입니다. 단순히 “이 거래는 나쁘다”라고 비난하고 끝나는 게 아니라, 실제로 회수 가능한 자산으로 되돌리는 단계까지 가야 합니다.
3. 시간을 넘기면 아무리 억울해도 소용없다
이 소송에는 특히 시간이 중요합니다. 등기부를 떼보고 “아, 빼돌렸구나”라고 안 날로부터 정해진 기간 안에 움직이지 않으면, 억만금을 떼였어도 소송 자체를 할 수 없습니다.
그래서 저는 의뢰인이 “명의가 바뀌었다”는 얘기를 꺼내는 순간부터 바로 등기부와 채권 발생 시점, 빚 독촉 시점, 명의이전 시점을 한 번에 맞춰 봅니다. 이 골든타임을 놓치지 않는 것이 사해행위 대응의 절반입니다.
Q&A
Q1. 채무자가 가족에게 집을 넘겼는데, 매매라고만 합니다. 이것만으로 사해행위라고 볼 수 있습니까?
단순히 가족에게 넘겼다는 사실만으로 자동으로 사해행위가 되는 것은 아닙니다. 다만 채무자가 빚으로 이미 손이 발이 묶인 상태에서 유일한 재산을 가족에게 넘겼다면, 법원도 악의 가능성을 매우 높게 봅니다. 이때는 거래 시점, 가격, 자금 흐름까지 종합해서 사해행위인지 판단해야 합니다.
Q2. 실제로 돈이 오간 진짜 매매라면 사해행위 취소가 안 되나요?
실제 매매대금이 오간 경우에는 난도가 확 올라갑니다. 하지만 시세에 비해 현저히 낮은 가격으로 팔았거나, 채무자의 다른 재산 상황과 비교해 볼 때 정상적인 처분이라고 보기 어려운 부분이 있으면, 여전히 다투어 볼 여지가 있습니다. 단순히 “돈이 오갔다”는 말만 믿지 말고 계좌내역, 자금 흐름, 거래 경위 전체를 다시 봐야 합니다.
Q3. 이미 명의가 바뀐 지 오래됐는데 이제야 알았습니다. 그래도 소송이 가능할까요?
사해행위취소소송은 취소사유를 안 날로부터 일정 기간, 그리고 명의이전이 있은 날로부터 또 다른 최종 기간이 지나면 더 이상 제기할 수 없습니다. 그래서 “언제 알게 되었는지, 명의이전이 언제였는지”가 매우 중요합니다. 등기부등본을 바로 떼어보고, 시점이 애매하다면 그 자체를 놓고도 전략을 세워야 합니다.
▢ 약력
• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 새출발
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임