채권추심
공동저당 설정, 담보 하나 믿다 ‘반토막’ 날 때 유일한 탈출구
김팀장채권추심상담소
2025. 11. 12. 00:07
공동저당 설정, 담보 하나 믿다 ‘반토막’ 날 때 유일한 탈출구 – 김팀장채권추심상담소
채무자의 부동산을 담보로 잡을 때, 채권자들이 가장 두려워하는 상황은 ‘경매 낙찰가 하락’입니다. 서류상 시세는 10억이라 안심했는데, 막상 경매에서 6억밖에 나오지 않으면 4억은 그대로 손실로 남습니다. 저는 현장에서 이런 장면을 수도 없이 봐 왔습니다. 그래서 항상 강조합니다. “담보는 한 개가 아니라 ‘묶음’으로 설계해야 한다.” 바로 그 해법이 ‘공동저당’입니다.
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I. 공동저당의 개념과 필요성
공동저당은 하나의 채권을 담보하기 위해 여러 개의 부동산에 동시에 저당권을 설정하는 방식입니다.
1. 일반 저당의 한계
채권자가 5억을 빌려주고 공장 하나만 담보로 잡았다고 합시다. 경매 낙찰가가 4억이면 1억은 손해입니다.
2. 공동저당의 강점
같은 조건에서 공장 외에 아파트와 토지까지 묶어 저당을 설정하면, 공장에서 4억만 회수돼도 나머지 1억은 다른 부동산에서 보전할 수 있습니다.
3. 실무 포인트
공동저당은 단순한 담보 추가가 아니라, 서로의 가치를 보완하는 ‘상호 안전망’을 구축하는 전략입니다.
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II. 실전 전략: 이시배당으로 순서를 설계하라
공동저당권자는 경매의 순서를 조정할 수 있습니다. 이를 ‘이시배당’이라고 부릅니다.
1. 동시 경매 (일괄 처리)
채무자가 완전히 무너졌다면 모든 담보를 한 번에 경매로 넘겨 전액 회수합니다.
2. 순차 경매 (전략적 선택)
보통 아파트나 토지가 더 빨리 팔립니다. 환금성이 좋은 물건부터 경매를 시작하면, 채무자는 가장 아픈 부분이 먼저 흔들리기 때문에 협상 테이블로 나올 수밖에 없습니다.
3. 심리적 압박 효과
‘사는 집이 먼저 날아갈 수 있다’는 두려움은 어떤 독촉보다 강합니다. 공동저당은 단순히 재산을 묶는 것이 아니라, 채무자의 심리를 제압하는 장치입니다.
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III. 주의해야 할 법적 함정
공동저당은 강력하지만, 잘못 다루면 오히려 소송의 빌미가 됩니다.
1. 후순위자의 대위권 리스크
예를 들어, 1순위로 공장과 아파트를 공동저당 잡은 상태에서, 아파트에 2순위 저당권자가 있다면 함부로 아파트 담보를 해제하면 안 됩니다.
나중에 공장이 헐값에 낙찰되면 2순위자는 “당신이 공장에서도 받을 수 있었는데 아파트만 털어서 내 권리를 침해했다”고 소송을 제기할 수 있습니다.
2. 담보 해제 전 계산 검증
담보를 하나라도 풀기 전에는 반드시 전문가를 통해 회수액 계산과 법적 위험도를 점검해야 합니다.
3. 공동저당의 핵심 원칙
“하나라도 풀면 전체가 흔들린다.” 부분 해제는 곧 회수 실패의 시작입니다.
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IV. Q&A
Q1. 공동저당은 꼭 같은 채무에만 설정해야 하나요?
A1. 원칙적으로 동일한 채권을 담보하기 위한 구조지만, 같은 채무자의 연속 거래 채권에도 포괄 설정이 가능합니다.
Q2. 공동저당 부동산이 여러 지역에 흩어져 있으면 불리하지 않나요?
A2. 아닙니다. 관할 법원이 다르더라도 신청을 분리해 병행 진행하면 됩니다. 단, 관리 효율을 위해 통합 서류 준비가 필수입니다.
Q3. 공동저당 설정 후 일부 담보를 해지하면 나머지 효력은 유지되나요?
A3. 유지되지만, 해제된 담보가 후순위자에게 손해를 주었다면 법적 분쟁이 생깁니다. 반드시 전문가의 검토를 거쳐야 합니다.
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김팀장 실무 조언
저는 담보를 ‘현재 가치’로 평가하지 않습니다. 언제나 ‘최악의 낙찰가’ 기준으로 계산합니다.
공장, 아파트, 토지 중 어느 하나라도 헐값에 팔릴 수 있다는 가정 하에, 나머지가 그 손실을 보전하도록 구조를 짜야 진짜 안전합니다.
채권 회수는 단일 담보 싸움이 아닙니다. 여러 자산을 한 줄로 묶어두는 전략, 그것이 10억짜리 채권을 10원도 놓치지 않는 유일한 방법입니다.
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▢ 약력
25년 경력의 채권추심 전문가
2006년 국가공인신용관리사 합격
2025년 합법적 신용정보회사 새출발
전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임