채권추심
1순위 근저당도 0원 만드는, 세금(당해세)의 무서운 우선변제권
김팀장채권추심상담소
2025. 11. 10. 15:52
1순위 근저당도 0원 만드는, 세금(당해세)의 무서운 우선변제권 – 김팀장채권추심상담소
25년간 수천 건의 채권추심을 진행하며, 저는 10억 빚을 떼인 채권자가 10억짜리 담보를 잡고도 단 한 푼도 회수하지 못하는 참담한 현실을 수없이 보았습니다. 그 99%의 채권자들은 공통적으로 이렇게 말했습니다.
“제가 1순위 근저당권자니까, 이 건물이 경매에 넘어가도 전액 받을 수 있겠죠?”
하지만 법원의 배당표는 그렇게 단순하지 않습니다. 오늘은 1순위 근저당이라는 완벽한 방패를 무너뜨리고, 배당금을 싹쓸이해가는 보이지 않는 0순위 채권자, 바로 ‘당해세(當該稅)’의 실체를 알려드리겠습니다.
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I. 99%가 빠지는 착각 – “1순위 근저당은 무적이다”
채권자는 돈을 빌려줄 때 근저당을 가장 확실한 안전장치로 생각합니다. 채무자의 부동산에 1순위로 근저당을 설정하고, 등기부등본에 자신의 이름이 맨 위에 있음을 확인하면 안심합니다.
하지만 경매가 끝난 뒤 배당표를 받아보면 현실은 정반대입니다. 낯선 이름이 맨 위에 등장합니다.
‘세무서’
채무자의 체납 세금이 0순위로 먼저 배당되면서, 근저당권자는 남은 금액만 받게 됩니다. 이 순간부터 당신의 돈은 세금을 대신 갚는 돈이 되어버립니다.
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II. 세금과 근저당의 싸움 – ‘날짜’만으로는 설명되지 않는다
채무자가 세금을 체납하면 대부분의 채권자는 근저당 설정일과 세금 고지일 중 어느 쪽이 빠른지만 따집니다. 그러나 이 계산은 절반만 맞는 이야기입니다.
일반 세금(부가가치세, 소득세 등)은 세금 고지서에 적힌 납부기한, 즉 법정기일이 기준입니다. 근저당 설정일이 그보다 빠르면 근저당권자가 우선권을 갖습니다.
이 원칙만 알고 있는 채권자는 “내가 먼저 근저당 잡았으니 세금보다 먼저 받는다”고 확신하지만, 여기서 모든 게 틀어집니다. 이 계산은 당해세 앞에서는 통하지 않습니다.
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III. 전문가만 아는 법칙 – 날짜를 무시하는 ‘0순위 무법자’ 당해세
당해세란 해당 부동산에 직접 부과된 세금을 말합니다. 대표적인 예는 다음과 같습니다.
재산세
종합부동산세
상속세 및 증여세
이 세금들은 날짜를 따지지 않습니다. 당신이 10년 전에 근저당을 잡았더라도 채무자가 어제 체납한 재산세가 있다면, 법원은 경매대금에서 재산세를 먼저 떼어갑니다. 즉 세금은 언제나 근저당보다 우선합니다.
이 원칙이 지나치게 가혹하다는 이유로 헌법재판소에서 위헌 결정이 내려진 적도 있지만, ‘당해세 우선 원칙’은 여전히 살아 있습니다.
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IV. 실전 예시 – 10억 빚이 7억으로 줄어드는 순간
채무자가 10억짜리 상가 건물을 소유하고 있습니다.
당신은 이 건물에 1순위로 10억 근저당을 설정하고 완벽하다고 믿습니다.
그러나 채무자가 2년간 재산세와 종부세 2억 원을 체납했습니다.
결국 건물이 경매로 넘어가 10억 원에 낙찰됩니다.
법원의 배당표는 이렇게 나옵니다.
0순위 집행비용: 1천만 원
0순위 당해세: 2억 원 (재산세 + 종부세)
1순위 근저당권자: 7억 9천만 원
결국 당신은 10억 중 2억 1천만 원을 잃게 됩니다.
채무자는 세금을 내지 않았는데, 당신이 그 세금을 대신 낸 꼴이 됩니다.
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V. 김팀장 실무 조언
채권추심은 등기부등본만 보고 판단하는 단순한 싸움이 아닙니다. 진짜 승부는 ‘보이지 않는 0순위 세금’을 읽어내는 정보전입니다.
99%의 채권자는 등기부를 확인하고 바로 대출을 실행하지만, 25년 경력의 전문가는 그 전에 반드시 세목별 과세증명서(체납내역)를 확인합니다.
1순위 근저당을 잡았다고 안심하는 순간, 당신의 10억 채권은 이미 7억짜리일 수 있습니다.
당해세는 1순위를 무력화시키는 법이 보장한 세금의 권리이기 때문입니다.
채권자의 이익을 지키려면 근저당권 설정 전에 반드시 세무서와 지방자치단체의 체납 내역을 확인해야 합니다.
이것이 10억 빚이 0원이 되거나, 10억 전액을 회수하는 결정적인 차이입니다.
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▢ 약력
• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 새출발
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임