채권추심
저당권 vs 보증, 어떤 담보가 더 안전한가? 채권회수 실무의 핵심 비교
김팀장채권추심상담소
2025. 11. 9. 17:27
저당권 vs 보증, 어떤 담보가 더 안전한가? 채권회수 실무의 핵심 비교 – 김팀장채권추심상담소
25년 동안 채권추심 실무를 진행하며 수많은 채권자가 “보증인을 세웠으니 안전하다”고 믿었다가 전액 손실을 보는 현장을 지켜봤습니다.
반대로, 저당권 하나로 끝까지 회수에 성공한 사례도 셀 수 없이 많았습니다.
채권의 안전은 ‘신용’이 아니라 ‘담보 구조’에서 갈립니다. 오늘은 저당권과 보증의 차이를 실무적으로 분석해, 채권자가 어떤 방식으로 회수 리스크를 줄일 수 있는지 알려드리겠습니다.
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I. 저당권의 본질 – 눈에 보이는 담보는 절대 거짓말을 하지 않는다
저당권은 채무자의 부동산 등 특정 자산에 직접 설정되는 담보권으로, 채무불이행 시 채권자가 그 자산을 경매에 부쳐 회수할 수 있습니다.
이 권리는 채무자 개인의 신용이 아니라 재산 자체를 근거로 하므로, 가장 안정적인 회수 수단으로 평가됩니다.
저당권의 강점은 다음과 같습니다.
1. 우선변제권 확보
채무자가 여러 채권자에게 빚을 지더라도, 저당권자는 법원 배당절차에서 1순위로 돈을 받을 수 있습니다.
등기된 순위가 곧 생명입니다.
2. 강제경매 가능성
채무자가 갚지 않으면, 저당권자는 소송 없이도 바로 경매를 신청할 수 있습니다.
이는 보증에서는 절대 불가능한 신속한 대응 수단입니다.
3. 담보자산의 공시효
저당권은 등기부에 공개되어 제3자에게 대항력이 있습니다.
즉, 채무자가 몰래 재산을 팔더라도, 저당권자는 여전히 그 부동산에 대해 우선권을 행사할 수 있습니다.
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II. 보증의 실체 – 보증인의 신용은 시간이 지나면 변한다
보증은 제3자가 채무자의 채무를 대신 갚겠다는 약속을 의미합니다.
문제는 이 약속이 시간이 지나면서 점점 무의미해질 수 있다는 것입니다.
보증의 가장 큰 불안정성은 보증인의 재산이 언제든 사라질 수 있다는 점입니다.
오늘은 건물주이지만, 내일은 파산자가 될 수도 있습니다.
게다가 보증인이 사망하면 상속문제, 상속포기 등 복잡한 절차로 이어져 회수가 사실상 불가능해집니다.
보증은 다음과 같은 약점을 가집니다.
1. 지급불능 위험
보증인은 언제든 경제적 타격을 받을 수 있으며, 채권자는 이를 통제할 수 없습니다.
2. 시효 문제
보증채무에도 소멸시효가 적용되므로, 시효 관리가 늦어지면 회수권이 사라집니다.
3. 실질적 담보력 부족
보증은 부동산처럼 객관적으로 측정할 수 있는 가치가 없습니다.
결국 사람을 믿는 거래에 불과하며, 법원에서도 담보로서의 안정성이 낮게 평가됩니다.
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III. 실무에서의 판단 기준 – 담보의 본질은 확실성이다
1. 저당권이 유리한 경우
• 부동산의 실질 가치가 채권액 이상일 때
• 채무자의 다른 담보권자(선순위권자)가 없을 때
• 거래가 장기적이거나 금액이 큰 경우
2. 보증이 유리할 수 있는 경우
• 보증인이 기업의 대표이사이거나, 채무자의 실질 자산을 함께 통제하는 경우
• 부동산 시세 변동이 크고, 단기 회수가 필요할 때
• 담보 설정이 시간적으로 불가능할 때(긴급 자금 거래 등)
그러나 원칙적으로, 눈에 보이는 담보(저당권)가 사람의 약속(보증)보다 항상 안전합니다.
실무에서 저당권은 법적 확정 담보, 보증은 도덕적 담보에 가깝습니다.
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Q&A
Q1. 저당권이 설정된 부동산의 가치가 떨어지면 어떻게 되나요?
→ 경매 시점의 시세가 기준이므로, 예상보다 낮게 낙찰되면 회수금이 줄어듭니다. 따라서 감정가 대비 안전한 한도로 설정해야 합니다.
Q2. 보증인이 사망한 경우에도 청구할 수 있나요?
→ 가능합니다. 다만 상속인이 상속포기를 하면 회수할 수 없습니다. 상속 여부를 신속히 확인해야 합니다.
Q3. 저당권과 보증을 함께 받을 수 있나요?
→ 가능합니다. 부동산에 저당권을 설정하고 동시에 대표이사나 제3자에게 보증을 받으면, 채무불이행 시 양쪽에서 회수 경로를 확보할 수 있습니다.
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김팀장 실무 조언
채권의 안전은 사람의 말이 아니라 재산에서 나옵니다.
저당권은 채권자의 무기이며, 보증은 선택적 보조수단입니다.
저는 실제로 부동산 담보 하나로 수억 원을 회수한 경험이 많습니다.
보증은 믿음이지만, 저당은 권리입니다.
거래 초기에 반드시 저당권 설정을 요구하고, 등기 시점과 순위를 직접 확인하기 바랍니다.
채권추심의 승패는 그 한 줄의 등기에서 결정됩니다.
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▢ 약력
• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 새출발
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임