채권추심
유치권 성립요건 3가지와 가짜 유치권 구별법
김팀장채권추심상담소
2025. 11. 2. 09:48
유치권 성립요건 3가지와 가짜 유치권 구별법 – 김팀장채권추심상담소
안녕하십니까. 25년 경력의 채권추심 전문가, 김팀장입니다.
채무자의 부동산을 경매에 넘기고 등기부등본까지 깨끗하게 확인했지만, 배당기일 직전에 “공사대금 O억 원, 유치권 행사 중”이라는 현수막이 걸리는 경우가 있습니다.
법원이나 등기소 어디에도 기록되지 않았던 ‘유령 채권자’의 등장으로 낙찰가는 떨어지고, 채권자의 회수 계획은 한순간에 무너집니다.
이것이 바로 현장에서 가장 자주 마주치는 복병, 유치권입니다.
유치권은 법원에 신청하거나 등기해야만 생기는 권리가 아닙니다.
법이 정한 요건만 충족되면 자동으로 성립하는, 그래서 더 위험한 권리입니다.
하지만 이 요건 중 단 하나라도 빠지면 그 유치권은 가짜입니다.
오늘은 현장에서 반드시 알아야 할 ‘진짜 유치권’의 성립요건과 ‘가짜 유치권’을 무너뜨리는 기준을 정리해 드리겠습니다.
⸻
I. 진짜 유치권의 3가지 성립 요건
유치권은 법원의 허가가 필요 없습니다. 아래 세 가지 요건이 충족되면 자동으로 성립합니다.
1. 적법한 점유
공사대금을 받지 못한 시공사가 건물을 점유하고, 울타리를 치거나 출입을 제한하는 행위가 이에 해당합니다.
그러나 점유가 불법적이거나 강제로 이루어진 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다.
2. 물건 자체에서 발생한 채권(견련관계)
빚이 반드시 그 물건과 직접적인 관련이 있어야 합니다.
예를 들어, A건물의 공사대금이라면 A건물에 대한 유치권이 인정되지만, 단순히 돈을 빌려준 경우에는 불가능합니다.
3. 채권의 변제기 도래
아직 돈 받을 시기가 오지 않았다면 유치권은 행사할 수 없습니다.
⸻
II. 가짜 유치권을 무너뜨리는 4가지 기준
유치권 주장이 아래 항목 중 하나라도 해당된다면, 그 유치권은 성립하지 않습니다.
1. 불법적 점유
계약이 종료되거나 명도 명령이 내려진 후에 몰래 다시 점유를 시작했다면 불법 점유에 해당합니다.
이러한 점유는 법이 보호하지 않습니다.
2. 견련관계 없는 채권
임차보증금, 권리금, 부속물 매수청구권 등은 그 물건 자체에서 생긴 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않습니다.
특히 “보증금 못 받았으니 가게 못 뺀다”는 주장은 법적으로 인정되지 않습니다.
3. 유치권 포기 특약
계약서에 “유치권을 행사하지 않는다”, “임차인은 즉시 명도한다”는 문구가 있다면 유치권은 성립하지 않습니다.
실무에서는 원상복구 조항이 사실상 유치권 포기 특약으로 해석되기도 합니다.
4. 경매나 압류 이후 점유 시작
이미 경매가 진행 중이거나 압류된 사실을 알고도 이후에 점유를 시작했다면 유치권은 인정되지 않습니다.
그렇지 않다면 누구나 경매 도중 친구를 시켜 가짜 유치권을 만들어 경매를 방해할 수 있기 때문입니다.
⸻
III. 유치권자가 신청하는 경매의 진짜 목적
유치권자가 직접 경매를 신청하는 경우가 있습니다.
하지만 이는 돈을 받기 위한 절차가 아닙니다.
유치권에는 우선변제권이 없기 때문에, 경매를 신청해도 매각대금에서 먼저 돈을 받을 수 없습니다.
이런 경매는 단지 물건을 현금화하기 위한 절차, 즉 형식적 경매입니다.
유치권자는 배당금을 받는 것이 아니라, 그 매각대금을 물건 대신 계속 유치할 권리만 갖게 됩니다.
⸻
IV. 김팀장의 실무 조언
유치권은 법률과 사실의 교차점에 있습니다.
형식상 “유치권 행사 중”이라 주장하더라도, 실제로는 불법 점유이거나, 견련관계가 없거나, 특약으로 이미 포기된 사례가 대부분입니다.
저는 25년간 채권추심 현장에서 수천 건의 대금회수와 수백 건의 상가보증금 사건을 처리하며
가짜 유치권을 밝혀내고 배당절차를 회복시킨 경험이 있습니다.
유치권이 진짜인지 가짜인지를 가려내는 것은 단순한 법 해석이 아니라, 현장 경험과 분석력의 영역입니다.
채권 회수의 마지막 단계에서 유치권 하나에 발목 잡히지 않도록, 반드시 전문가의 검증을 받으시기 바랍니다.
⸻
▢ 약력
• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 새출발
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임