채권추심
등기 순서가 돈의 순서를 바꾼다: 선순위 확보 전략 실무 해설
김팀장채권추심상담소
2025. 10. 22. 19:35
등기 순서가 돈의 순서를 바꾼다: 선순위 확보 전략 실무 해설 – 김팀장채권추심상담소
부동산 권리는 눈에 보이지 않지만, 그 순서 하나로 돈의 생사가 갈립니다. 등기부 안에서 누가 먼저 올라갔는지가 모든 걸 결정합니다. 실제 현장에서는 “등기 순서가 곧 돈의 순서”라는 말이 결코 비유가 아닙니다.
부동산의 권리관계는 복잡하게 얽혀 있지만, 결국 핵심은 누가 먼저 등기했는가입니다.
채권자가 담보를 확보하든, 근저당을 설정하든, 임차인이 보증금을 보호받든 — 그 모든 권리는 등기 순위에 따라 효력이 달라집니다.
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I. 부동산 권리의 종류와 기본 구조
부동산의 권리 관계는 다음의 다섯 가지로 요약됩니다.
• 소유권: 부동산을 지배하고 처분할 수 있는 가장 강력한 권리
• 지상권: 타인의 토지 위에 건물이나 시설을 세워 사용할 수 있는 권리
• 전세권: 보증금을 지급하고 부동산을 사용·수익할 수 있는 권리
• 저당권: 채무자가 빚을 갚지 않으면 부동산을 경매해 변제받을 수 있는 권리
• 임차권: 일정한 금액을 내고 부동산을 사용·거주할 수 있는 권리
이 다섯 권리는 서로 다른 성격을 가지고 있지만, 공통점이 하나 있습니다.
모두 ‘등기’를 통해 존재를 인정받는다는 점입니다.
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II. 등기 순서가 결정하는 권리의 힘
권리의 세계에서 가장 중요한 건 선순위 확보입니다.
예를 들어 같은 부동산에 두 개의 저당권이 설정되어 있다면, 먼저 등기된 저당권자가 우선 변제를 받습니다.
후순위 채권자는 그다음에 남은 금액을 나눠 가질 수 있을 뿐입니다.
이 단순한 원칙이지만, 현장에서는 수십억 원의 결과 차이를 만듭니다.
등기 지연, 서류 누락, 설정 순서 하나만 잘못돼도 채권자는 순식간에 ‘무담보 채권자’가 됩니다.
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III. 실무에서 반드시 확인해야 할 세 가지
1. 등기부등본 확인은 기본이 아니라 생명선이다.
담보 설정 전에 등기부를 반드시 직접 열람해야 합니다.
타인 명의의 가등기, 기존 저당권, 압류 여부 등을 한눈에 확인해야 불의의 손실을 막을 수 있습니다.
2. 채권금액과 근저당권 한도를 구분하라.
근저당은 채권액보다 넓은 한도로 설정해야 실제 이자와 지연손해금을 포함해 회수할 수 있습니다.
3. 등기 접수 시점이 ‘실제 순위’다.
서류를 들고 법원에 가서 ‘신청했다’는 말만으로는 순위가 확보되지 않습니다.
법원 접수번호가 부여되어야 비로소 순위가 정해집니다.
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IV. 김팀장의 실무 조언
수많은 채권자들이 “서류 다 준비했는데, 왜 내가 후순위냐”고 묻습니다.
그 이유는 단 하나입니다. 접수 순서가 늦었기 때문입니다.
부동산 권리는 ‘의도’가 아니라 ‘등기 시점’으로 판가름납니다.
저는 전국 각지에서 수천 건의 부동산 담보추심을 진행해 왔습니다.
등기 순서 하나 잘못 잡은 탓에 수억 원이 공중분해된 사례도 수도 없이 봤습니다.
따라서 채권자는 감정이 아니라 절차로 움직여야 합니다.
서류 제출, 등기 접수, 권리 분석 — 이 세 단계를 놓치면, 모든 권리는 한순간에 사라질 수 있습니다.
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V. 마무리
부동산 권리에서 중요한 건 화려한 법리보다 실행 타이밍입니다.
등기 순서가 곧 돈의 순서이고, 타이밍이 곧 권리의 생명입니다.
채권추심은 법이 아니라 ‘현장 감각’으로 완성되는 영역입니다.
등기 한 줄, 순위 한 칸이 당신의 권리를 지켜줄 수도, 무너뜨릴 수도 있습니다.
현장에서 누구보다 많은 회수 경험을 쌓은 저 김팀장은 그 미세한 차이를 누구보다 잘 압니다.
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▢ 약력
• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 새출발
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임