채권추심
전세사기, 교묘해진 수법과 실질적 예방 전략
김팀장채권추심상담소
2025. 10. 10. 16:52
전세사기, 교묘해진 수법과 실질적 예방 전략 – 김팀장채권추심상담소
최근 몇 년간 전세사기 피해가 급증하고 있습니다.
보증금을 지키기 위해 아무리 조심해도, 계약 단계에서 법의 빈틈을 노리는 신종 수법들이 끊임없이 등장합니다.
이 글에서는 실제 현장에서 자주 발생하는 전세사기의 주요 유형과, 피해를 예방하기 위한 실질적인 대응 전략을 정리했습니다.
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I. 대항력 발생 시점을 노린 사기
전세 계약을 마치고 전입신고까지 마쳤다고 해도, 대항력은 즉시 생기지 않습니다.
전입신고 ‘익일 0시’부터 효력이 발생한다는 점을 악용하는 사기가 대표적입니다.
예를 들어, 세입자가 계약 당일 전입신고를 마치자마자 임대인이 그날 바로 집을 다른 사람에게 매매하거나, 근저당을 얹어버리는 경우입니다.
이 경우 세입자는 대항력이 생기기 전 소유권이 바뀌기 때문에, 나중에 경매가 진행되면 보증금을 돌려받기 어려워집니다.
예방 전략
• 잔금 지급 직전, 반드시 등기부등본 재확인.
등기부는 계약 전, 중간, 잔금 지급 직전까지 여러 번 확인해야 합니다.
• 계약서 특약으로 안전장치 마련.
‘계약 기간 중 임의 담보 설정 또는 소유권 이전 시, 계약 해지 및 보증금 반환’ 조항을 특약에 넣는 것이 좋습니다.
• 전세권 설정도 검토.
전세권을 등기하면 즉시 권리가 발생하므로, 대항력 공백 기간의 위험을 대폭 줄일 수 있습니다.
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II. 등기부에 없는 숨은 위험 – 세금·임금 채권
등기부등본만으로는 모든 위험을 확인할 수 없습니다.
임대인이 체납한 국세, 지방세, 근로자 임금채권은 세입자 보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다.
이 경우 세입자는 우선순위에서 밀려 피해를 입게 됩니다.
예방 전략
• 임대인 동의하에 미납세 열람.
국세·지방세 체납 여부를 반드시 확인하고, 사회보험 완납증명서나 납세증명서 제출을 요구하세요.
• 임대인이 거부한다면 계약을 재고.
증명서 발급을 꺼리거나 회피하는 임대인은 리스크가 큽니다.
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III. 임대인의 ‘전출 요청’을 악용한 사기
“대출을 받으려면 잠시 전출이 필요하다”는 말에 속는 경우가 많습니다.
하지만 세입자가 전출하는 순간 대항력은 사라집니다.
그 틈을 노려 임대인은 집을 담보로 대출받거나, 다른 세입자와 이중계약을 맺을 수 있습니다.
예방 전략
• 임대인의 전출 요청은 어떤 이유든 절대 응하지 말아야 합니다.
단 하루만 주소를 옮겨도 대항력이 완전히 사라지므로, 계약 전체가 무너질 수 있습니다.
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IV. 제도 변화 – 나몰래 주소이전 차단
예전에는 임대인이 세입자 몰래 전입신고를 빼버리는 ‘나몰래 전출’ 사례가 많았습니다.
이제는 제도 개선으로, 세입자의 동의 없이 주소를 변경하는 것이 원천적으로 불가능해졌습니다.
2023년 12월 이후, 주민등록법 개정으로 이 부분의 위험은 크게 줄었습니다.
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V. 실무에서 반드시 챙겨야 할 5가지 체크리스트
1. 계약 마지막 단계에서 등기부 재확인.
계약서에 도장 찍고 끝내는 게 아니라, 잔금 지급 전 반드시 최신 등기부를 떼서 소유권 변동이 없는지 확인해야 합니다.
2. 특약 조항에 ‘소유권 이전 금지·담보설정 제한’ 문구 삽입.
계약서 작성 시 임대인의 권리 제한을 명시해야 합니다.
3. 세금·임금채권 여부 확인.
공공기관 증명서로 미납 여부를 직접 확인하세요.
4. 전세권 설정 적극 검토.
권리가 바로 발생하므로, 임대인과 협의해두면 보증금 보호 효과가 확실합니다.
5. 전출 요청은 절대 금지.
잠시라도 주소를 옮기면 대항력이 사라진다는 사실을 명심해야 합니다.
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VI. 결론 – 보증금을 지키는 유일한 방법은 ‘확인과 기록’
전세사기는 한 번 피해를 당하면 회복이 어렵습니다.
가장 확실한 예방법은 계약 전 꼼꼼한 확인, 계약 중 명확한 특약, 계약 후 철저한 기록 보존입니다.
의심이 드는 순간, 혼자 판단하지 말고 즉시 전문가의 조언을 구하는 게 좋다.
이 과정은 법리적으로 복잡하므로, 전문가의 조력을 받아 전략적으로 진행하는 게 안전하다.
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▢ 약력
• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 2025년 합법적 신용정보회사 새출발
• 전국에서 수천 건의 대금 회수 성공 경험
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025) 전국 추심 팀장 역임