채권추심
건설·공사대금 분쟁, 유치권으로 끝까지 지켜내는 방법
김팀장채권추심상담소
2025. 9. 6. 16:33
건설·공사대금 분쟁, 유치권으로 끝까지 지켜내는 방법 – 김팀장채권추심상담소
건설 현장의 현실과 채권자의 고민
공사대금이나 하도급 대금을 제때 받지 못하는 상황은 현장에서 흔히 발생합니다. 채무자가 버티거나 재산을 은닉하면 채권자는 소송에서 이기더라도 실제 회수 단계에서 막막해지는 경우가 많습니다. 이럴 때 가장 강력하면서도 현실적으로 활용할 수 있는 법적 무기가 바로 유치권입니다.
⸻
유치권의 핵심 개념
유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가, 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 인도를 거절할 수 있는 권리입니다.
• 법정담보물권: 당사자 간 약정이 아니라 법에서 정한 요건을 충족하면 자동 성립
• 등기 불필요: 부동산 유치권도 등기를 요하지 않음
• 핵심 효력: 인도를 거부해 채무자에게 심리적 압박을 주고 변제를 간접 강제
⸻
유치권 성립의 5대 요건
1. 타인 소유의 물건일 것
자기 물건에는 유치권 성립 불가. 채무자가 아닌 제3자 소유물도 가능.
2. 적법한 점유일 것
불법행위로 점유한 경우 성립 불가. 점유는 성립뿐 아니라 존속에도 필수.
3. 변제기가 도래한 채권일 것
기한 전 채권은 유치권 행사 불가.
4. 목적물과 채권 간 견련관계 존재
공사대금채권, 필요비·유익비 상환청구권 등은 인정.
5. 배제 특약이 없을 것
계약 단계에서 유치권 배제 합의가 있으면 효력 없음.
⸻
유치권의 불가분성: 채권 전액을 담보하는 힘
민법 제321조는 유치권의 불가분성을 규정합니다. 이는 채권 전부 변제 시까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있다는 뜻입니다.
• 사례: 1억 공사대금 중 9,900만원을 받더라도, 남은 100만원을 받을 때까지 건물 전체 점유 가능.
• 대법원 판례(2005다16942): 다세대주택 중 한 세대만 점유했더라도, 공사 전체 대금을 담보하는 유치권 인정.
즉, 유치권은 채권자의 담보력을 극대화하여 부분 변제만으로 권리가 약화되지 않도록 합니다.
⸻
점유 상실의 위험과 법적 시사점
유치권은 강력하지만 치명적인 약점이 있습니다. 바로 점유 상실 시 즉시 소멸한다는 점입니다(민법 제328조).
• 제3자 침탈: 불법적으로 점유를 빼앗겨도 즉시 소멸. 다만 1년 내 점유회수의 소 제기로 회복 가능.
• 무단 임대: 소유자 동의 없는 제3자 임대는 선관주의 위반 → 유치권 소멸 청구 가능.
• 계약 종료 후 미반환: 적법한 임대차 종료 후 점유매개관계가 남아 있다면 유치권 유지 가능.
즉, “No Possession, No Lien(점유 없으면 유치권도 없다)”가 유치권 실무의 본질입니다.
⸻
실무 전략: 채권자를 위한 활용 포인트
1. 직접점유가 가장 안전
경비 용역을 두거나 직원 상주로 물리적 지배 유지.
2. 신속한 가압류 병행
유치권만 믿지 말고 은행계좌·매출채권 가압류를 병행하면 회수율 극대화.
3. 계약 단계 주의
공사계약서에 유치권 배제 특약이 있는지 반드시 확인.
4. 분쟁 시 판례 활용
다세대주택, 상표권, 토지 분할 사례 등 대법원 판례를 근거로 유리한 주장 가능.
⸻
채무자 대응 전략: 방어 포인트
채무자나 소유자는 유치권의 약점을 집중 공략할 수 있습니다.
• 점유가 불법행위로 개시된 것 주장
• 점유 단절·상실 입증
• 무단 임대 등 선관주의 위반 추궁
이런 공격이 성공하면 유치권은 단숨에 무너질 수 있습니다.
⸻
김팀장의 실무 조언
유치권은 공사대금 분쟁에서 채권자가 최후까지 지켜낼 수 있는 무기입니다. 그러나 등기 없는 권리이므로 점유 유지가 생명이며, 단 하루라도 점유를 놓치면 권리 전체가 소멸합니다. 실무에서는 유치권과 가압류·강제집행을 병행하여 채권 회수율을 극대화하는 것이 가장 현실적인 전략입니다. 저는 전국 현장에서 수천 건 이상의 공사대금 회수 경험을 통해, 유치권을 단순한 법리로 보지 않고 현장에서 살아 움직이는 무기로 활용해 왔습니다. 채권자분들께서는 이 원칙을 반드시 기억하시길 바랍니다.
⸻
질문과 답변 (Q&A)
Q1. 유치권으로도 우선변제권을 받을 수 있나요?
→ 원칙적으로 우선변제권은 없지만, 경매신청권과 유치적 효력으로 사실상 유사한 효과를 누릴 수 있습니다.
Q2. 유치권을 배제하는 계약이 있으면 무효 아닌가요?
→ 유치권 배제 특약은 유효합니다. 계약 단계부터 꼼꼼히 확인해야 합니다.
Q3. 점유를 침탈당했는데 바로 소멸되나요?
→ 네, 즉시 소멸합니다. 다만 1년 내 점유회수의 소를 제기해 회복할 수 있습니다.
Q4. 무단 임대를 하면 어떻게 되나요?
→ 소유자가 유치권 소멸 청구를 할 수 있습니다. 반드시 소유자의 동의가 필요합니다.
Q5. 공사대금 일부만 남았는데도 건물 전체를 점유할 수 있나요?
→ 가능합니다. 이것이 불가분성 원칙의 핵심입니다.
⸻
▢ 약력
• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025 작성 기준) 22년 근무
• 전국 추심 팀장으로 직접 수천 건의 대금 회수 성공 경험